부산지방법원 2025타경22663. 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 7층 701호, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김명철이고, 말소기준권리는 2021년 12월 6일 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 채권최고액 902,000,000원 근저당입니다. 이 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계에 있습니다. 조사된 실제 임차인은 4명이며, 이 가운데 전예서의 전입일은 2020.08.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 최종 인수액을 완전히 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 상태에서는 배당 후 남는 금액까지 계산할 수 없어, 낙찰가 158,000,000원이 곧 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22663 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 7층 701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 김명철 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 805,204,302원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.06 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당 · 채권최고액 902,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계는 미확정
등기상으로는 2020년 하나은행 근저당과 경상남도정치망수산업협동조합 근저당이 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.12.06 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당입니다. 2025.09.08 임의경매개시결정도 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전예서 | 2020.08.20 | 미상 | 2025.11.11 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 장원열 | 2024.10.15 | 미상 | 2025.10.15 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이지영 | 2022.03.25 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 안수홍 | 2022.03.17 | 미상 | 2025.10.28 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
장원열·이지영·안수홍은 전입일이 2021.12.06 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 반면 전예서만 말소기준 이전 전입이므로 별도 취급해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 4명으로 봅니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 902,000,000원 | 154,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 근저당 채권최고액 902,000,000원 중 154,988,000원이 배당되고 747,012,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 특히 선순위 전입자 전예서의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 가격 — 유찰이 곧 안전마진은 아니다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 747,012,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 778,169,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 803,095,680원 |
이 물건은 확인 가능한 실거래 가격이 없어 감정가와 시장거래가를 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 158,000,000원, 126,400,000원, 101,120,000원이라는 회차별 가격만 보고 “시세보다 싸다”거나 “유찰 후 가격 메리트가 충분하다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다. 더구나 전예서의 보증금이 미상이라 낙찰가가 내려가더라도 실제 부담액이 같은 폭으로 내려간다는 보장도 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·사직운동장·대형마트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택인 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·공동현관·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이제한지역 54m 이하, 상대보호구역입니다.
- 토지. 공시지가 2,496,000원/㎡, 토지면적 126.6㎡이며 지목은 대입니다.
- 규모. 강일스퀘어빌딩은 16세대이며 2020.07.14 준공됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전예서 보증금 확인. 2020.08.20 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 미상이므로 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 전예서뿐 아니라 4명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 전예서에게 인수될 금액이 확인되면 낙찰가에 합산해 총 취득부담을 판단해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기와 현황을 원본으로 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 158,000,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 조사된 임차인이 4명이므로 실제 점유 범위와 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “158,000,000원짜리 물건”으로 단순화하면 안 된다
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 임의경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 2020.08.20 전입한 전예서입니다. 말소기준 2021.12.06보다 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상, 인수 가능액도 미상입니다.
현재 최저매각가 158,000,000원은 신건 가격일 뿐, 매수인의 최종 부담액을 뜻하지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격이 시장 대비 낮다는 근거가 없습니다. 결국 이 물건은 “등기상 말소는 단순하지만 선순위 임차관계가 풀리지 않은 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 전예서의 보증금과 계약관계를 확인해 실질취득가가 확정되기 전까지는 가격 매력보다 권리 불확실성을 우선해야 합니다.
