부산지방법원 2025타경22663. 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 10층1002호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 136,000,000원입니다. 현재 소유자는 김명철이며, 경매를 신청한 채권자는 제1,2구잠수기수산업협동조합입니다.
등기상 말소기준은 2021.12.06. 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 902,000,000원이고 공동담보목록 제2021-838호가 기재돼 있습니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 주식회사 운현건설 가압류, 안수홍의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 것이 점유·전입관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22663 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 10층1002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 김명철 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 805,204,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2020.07.22. 하나은행 근저당권 1,260,000,000원은 2020.09.11. 해지로 말소됐고, 2020.09.11. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 3,636,000,000원도 2021.12.06. 일부포기로 말소돼 현재 말소기준은 제1,2구잠수기수산업협동조합의 2021.12.06. 근저당권입니다.
또한 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 이 주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 등기돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 4명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전예서 | 2020.08.20 | 미상 | 미상 | 2025.11.11 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장원열 | 2024.10.15 | 미상 | 미상 | 2025.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안수홍 | 2022.03.17 | 70,000,000원 | 2022.02.22 | 2026.04.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
안수홍은 임차보증금 70,000,000원, 임대차계약일 2022.02.22. 및 2024.04.10., 주민등록일 2022.03.17., 점유개시일 2022.04.22., 확정일자 2022.02.22.로 임차권등기가 돼 있습니다. 2024.04.10. 보증금 40,000,000원이 감액됐다는 내용도 기재돼 있습니다. 다만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
③ 배당 산정 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 902,000,000원 | 133,296,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 운현건설 | 21,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 923,700,000원에 대해 산정 배당액은 133,296,000원, 미배당액은 790,404,000원입니다. 이 배당 산정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 전입자 전예서의 보증금도 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당순위·배당액·매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 선순위 임차위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 790,404,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 817,223,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 838,626,720원 | 0원* |
* 각 회차의 산정 인수액은 제공된 배당 시나리오의 값입니다. 전예서의 보증금·확정일자 및 실제 임대차관계가 확인되지 않아, 실제 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 창신초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 용도. 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 강일스퀘어빌딩은 16세대, 사용승인 관련 기준일은 2020.07.14.로 제시돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·스프링클러·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 통계. 강일스퀘어빌딩 관련 평균 유찰 횟수는 1.1회로 제시돼 있으나 낙찰가와 낙찰일 자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전예서 보증금 확인. 2020.08.20. 선순위 전입자입니다. 임대차계약서·보증금·점유관계·확정일자를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 전예서의 배당요구는 2025.11.11. 접수돼 있으나 보증금 미상입니다. 배당으로 소멸하는 금액과 미배당 인수액을 확정해야 합니다.
- 다른 임차인 확인. 장원열·이지영도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 말소기준 후 전입이라 대항력은 없지만 배당 및 명도관계 확인은 필요합니다.
- 안수홍 임차권 확인. 보증금 70,000,000원 임차권등기가 있으며 2024.04.10. 40,000,000원 감액 내용이 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 있어 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2021-838호가 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계도 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 제공된 산정은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있습니다. 실제 배당표로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 선순위 전입자의 보증금이 먼저다
등기만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정·가압류·안수홍 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 2020.08.20. 전입한 전예서입니다. 말소기준일보다 앞선 전입인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
따라서 현재 배당 산정에 적힌 매수인 인수 0원을 그대로 확정값처럼 받아들이면 안 됩니다. 전예서의 실제 임대차보증금과 배당 가능액이 확인돼야 낙찰자의 최종 부담을 계산할 수 있습니다. 이 물건은 가격 판단보다 선순위 임차관계 확정이 먼저인 사건입니다.
