💰 136,000,000원 👥 실제 임차인 4명 ⚠️ 선순위 전입 1명 🏢 16세대
부산지방법원 2025타경22663. 부산 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 8층 802호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김명철이고, 경매의 말소기준권리는 2021.12.06 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 902,000,000원)입니다. 이후 2025.09.08 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 확인된 실제 임차인은 전예서·장원열·이지영·안수홍 4명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 중 전예서의 전입일만 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 관리하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 8층 802호 · 도로명 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 김명철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 805,204,302원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.06 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 902,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입자가 핵심
과거 하나은행 근저당권 1,260,000,000원과 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 3,636,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2021.12.06 근저당입니다. 따라서 등기부상 금전권리만 보면 비교적 단순하지만, 2020.08.20 전입한 전예서가 기준일보다 먼저 등장한다는 점 때문에 임차보증금 확인 전에는 권리분석을 종결할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 선순위 전입 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전예서 | 2020.08.20 | 2025.11.11 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
| 안수홍 | 2022.03.17 | 2025.10.28 | 기준권리 후 | 미상 | 낮음 |
| 이지영 | 2022.03.25 | 2025.11.14 | 기준권리 후 | 미상 | 낮음 |
| 장원열 | 2024.10.15 | 2025.10.15 | 기준권리 후 | 미상 | 낮음 |
네 사람 모두 보증금과 확정일자 금액·일자가 확인되지 않았습니다. 특히 전예서는 말소기준일보다 1년 이상 앞서 전입돼 있어, 실제 점유와 임대차관계가 확인되고 대항요건이 유지됐다면 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 액수를 모르므로 현재 단계에서는 실질취득가를 숫자로 계산할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득 불확정’이 먼저
강일스퀘어빌딩은 16세대, 2020.07.14 사용승인된 건물입니다. 제공된 단지 통계에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 경매 매각금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 136,000,000원이나 최저가 136,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 가격 판단 순서는 반대입니다. 먼저 전예서의 실제 보증금을 확인해 매수인 승계액을 산정하고, 그 다음에 낙찰가 + 승계액으로 실질취득가를 계산해야 합니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 승계액이 늘 수 있으므로, 낮은 최저가 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,704,000원 |
| 2. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 902,000,000원 | 133,296,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 768,704,000원입니다. 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인의 배당·승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공동주택인 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중이며, 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 등 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 2필 일단의 세장형 공동주택 부지이며, 남서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,496,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.1회, 매각률 0.0%입니다. 비교 가능한 최근 매각금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전예서 임대차부터 확인. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 대항요건 유지 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가로 판단. 최저가 136,000,000원만 보지 말고 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금이 있다면 이를 합산해 판단해야 합니다.
- 나머지 임차인도 원문 확인. 장원열·이지영·안수홍은 전입이 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 최우선변제 여부도 현재 계산에 반영돼 있지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택 등록 내용이 있으므로 경매취득 후 영향 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대·도시형생활주택의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 집행비용과 근저당 중심 계산이며 당해세·최우선변제 등은 변동 가능성이 있습니다.
맺으며 — “136,000,000원이 끝값이 아니다”
이 물건은 등기부만 보면 말소기준권리와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 전예서의 2020.08.20 전입이 2021.12.06 말소기준보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 현 계산표의 인수액 0원은 임차보증금 미상 위험을 숫자로 확정한 값이 아닙니다.
게다가 최근 실거래 금액이 없어 신건 최저가 136,000,000원의 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “신건이라 1.36억에 사는 물건”이 아니라, 선순위 전입자의 보증금을 먼저 확인한 뒤 실질취득가를 다시 계산해야 하는 물건입니다. 권리 확인 전 가격 판단을 앞세우지 않는 것이 핵심입니다.
