부산지방법원 2025타경22663. 부산 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 9층 901호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김명철이고, 경매의 말소기준은 2021.12.06. 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당입니다. 근저당 채권최고액은 902,000,000원, 신청채권 청구액은 805,204,302원입니다.
등기상 말소기준 이후의 주택임차권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기 순서만이 아닙니다. 현황조사 등에 나타난 전예서의 전입일이 2020.08.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 단순히 “인수 0원”으로 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22663 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 9층 901호 |
| 도로명 | 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 김명철 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 805,204,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입을 먼저 본다
2020.09.11. 김명철에게 소유권이 이전됐고, 현재 말소기준권리는 2021.12.06. 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.03.28. 이지영의 주택임차권등기, 2025.09.08. 임의경매개시결정, 2026.03.17. 주식회사 운현건설의 21,700,000원 가압류가 이어집니다.
② 임차관계 — 실제 임차관계 4명
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전예서 | 2020.08.20 | 미상 | 미상 | 2025.11.11 | 가능·미상 | 확인 필요 |
| 안수홍 | 2022.03.17 | 미상 | 미상 | 2025.10.28 | 없음 | 없음 |
| 이지영 | 2022.03.25 | 2022.03.03 | 120,000,000원 | 2024.03.28 | 없음 | 없음 |
| 장원열 | 2024.10.15 | 미상 | 미상 | 2025.10.15 | 없음 | 없음 |
이지영은 보증금 120,000,000원, 계약일 2022.03.02., 확정일자 2022.03.03., 전입 2022.03.25.로 주택임차권이 등기되어 있습니다. 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 안수홍과 장원열 역시 전입일이 말소기준 이후입니다. 반면 전예서는 말소기준 전 전입이라는 점이 다른 세 사람과 결정적으로 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 902,000,000원 | 155,974,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 운현건설 | 21,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계는 923,700,000원, 예상 배당은 155,974,000원, 미배당은 767,726,000원입니다. 집행비용은 3,026,000원으로 계산되어 있습니다. 전예서의 보증금이 미상인 만큼 임차관계 확인 결과에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 767,726,000원 |
| 1회 유찰 시 | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 799,080,800원 |
| 2회 유찰 시 | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 824,164,640원 |
유찰되면 매각가는 127,200,000원, 101,760,000원으로 내려가지만, 전예서의 보증금이 확인되지 않은 현재 상태에서는 단순히 최저가 하락만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용은 그만큼 낮아지지 않을 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창신초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 사직운동장, 대형마트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 이용. 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링쿨러·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 2,496,000원/㎡, 토지면적은 126.6㎡입니다. 가로구역별 최고높이제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 강일스퀘어빌딩은 16세대이고 사용승인일은 2020.07.14.입니다. 경매물건 평균 유찰횟수는 1.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전예서 보증금 확인. 2020.08.20. 전입은 말소기준 2021.12.06.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 실제 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 확인. 전예서의 보증금이 미상이라는 점이 핵심입니다. 배당요구는 2025.11.11. 접수되어 있습니다.
- 임차권등기 구분. 이지영은 120,000,000원의 임차권이 등기돼 있지만 전입일이 말소기준 이후이므로 전예서와 같은 위험으로 묶어 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 입찰 전 현재 등기 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 확인 가능한 실거래 비교가격이 없으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건은 말소기준 이후 등기만 보면 단순해 보이지만, 현황조사에서 확인되는 전예서의 2020.08.20. 전입이 결론을 바꿉니다. 말소기준권리는 2021.12.06.이므로 전입 순서가 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 159,000,000원이나 향후 127,200,000원·101,760,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 전예서의 보증금과 점유관계를 먼저 확인하고, 그 뒤 실질취득비용을 계산해야 하는 사건입니다. 권리 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
