부산지방법원 2025타경22663. 부산 연제구 거제동 강일스퀘어빌딩 7층 702호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김명철이고, 경매의 말소기준은 2021.12.06. 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 채권최고액 902,000,000원 근저당권입니다. 경매신청채권자도 같은 조합이며 청구금액은 805,204,302원입니다.
등기권리 자체만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정과 주성환의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 근저당보다 점유·전입 관계입니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 5명이고, 그중 전예서는 말소기준보다 약 1년 4개월 앞선 2020.08.20. 전입자입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 유무와 인수액을 확정해서 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 900-5 강일스퀘어빌딩 7층 702호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 여고로14번길 75 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) |
| 소유자 | 김명철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 말소기준 | 2021.12.06. 을구 4번 근저당권 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 · 채권최고액 902,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 805,204,302원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 규모 | 10층 건물 내 7층 · 강일스퀘어빌딩 16세대 · 2020.07.14. 준공 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 선순위 전입자를 먼저 본다
2020.07.22. 하나은행 근저당 1,260,000,000원은 2020.09.11. 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당 3,636,000,000원도 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2021.12.06. 제1,2구잠수기수산업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.01.07. 설정된 주성환의 주택임차권과 2025.09.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전예서 | 2020.08.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 안수홍 | 2022.03.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지영 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주성환 | 2022.10.27 | 2022.10.12 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장원열 | 2024.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
주성환은 임차보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022.10.11., 확정일자 2022.10.12., 전입·점유개시일 2022.10.27.로 등기되어 있습니다. 말소기준인 2021.12.06.보다 뒤이고, 주택임차권등기도 말소기준 이후인 2025.01.07.에 접수되어 매각으로 소멸합니다. 나머지 안수홍·이지영·장원열 역시 전입일이 말소기준보다 뒤입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘134,000,000원이 싸다’고 할 수 없다
강일스퀘어빌딩은 16세대, 2020.07.14. 준공으로 확인되며 비교 대상 면적은 20.2424㎡입니다. 다만 현재 자료에서는 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않고, 최근 매각금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 134,000,000원이나 신건 최저가 134,000,000원을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 현재 사건은 아직 0회 유찰인 신건이므로, 가격 자체보다 먼저 전예서의 보증금·점유관계와 인수 가능액을 확정하는 것이 우선입니다. 선순위 임차인 인수액이 존재하면 매수인의 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다.
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,676,000원 |
| 2. 근저당 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 902,000,000원 | 131,324,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
134,000,000원 매각 가정 시 근저당권자 배당은 131,324,000원, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 770,676,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 전예서의 보증금·대항력 관련 미상 위험은 별도 확인 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부·감정 이용상태 모두 공동주택이며, 구체적으로 다세대주택-도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 창신초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·사직운동장·대형마트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 종합운동장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 7층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,496,000원/㎡, 토지면적은 126.6㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이제한지역(54m 이하) 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 강일스퀘어빌딩은 16세대 규모이며 동일 면적 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 매각가 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전예서 보증금 확인이 최우선. 2020.08.20. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약서·점유관계·확정일자 확인 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득가 재산정. 선순위 임차보증금 중 미배당 인수액이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 나머지 임차인 관계 확인. 안수홍·이지영·주성환·장원열은 전입일이 말소기준 이후지만, 보증금·배당요구·점유상태와 실제 명도 대상을 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 등록·등기 상태를 원본에서 대조하세요.
- 가격 메리트 추정 금지. 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 최저가 134,000,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 107,200,000원, 2회 유찰 시 85,760,000원으로 내려가지만, 선순위 임차인 인수액이 존재한다면 낙찰가 하락분만큼 체감 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인한 뒤 대항력 및 인수액을 최종 확정하세요.
맺으며 — “최저가보다 먼저 선순위 전입자를 확인해야 한다”
이 사건은 말소기준이 복잡해서 어려운 물건이 아닙니다. 2021.12.06. 근저당이라는 기준점은 분명하고, 이후 등기권리는 매각으로 정리됩니다. 문제는 그 기준점보다 먼저 들어온 전예서의 2020.08.20. 전입입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 배당표의 매수인 인수 0원만 믿고 접근하면 핵심 위험을 놓칠 수 있습니다.
또한 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 신건 최저가 134,000,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 기준은 명확하지만, 선순위 임차인 인수액이 미확정된 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리확인 전 가격 판단은 보류가 합리적입니다.
