대전지방법원 2025타경847. 천안시 서북구 성정동 모아엘가워너비 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형·방1, 주방, 욕실 등)이고, 전용면적은 31.414㎡입니다. 소유자 김필희는 2018.05.11 소유권을 이전받았고 거래가액은 126,628,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 105,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2025.12.16 수협은행의 신청으로 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항없음으로 확인됩니다. 따라서 권리의 금전 인수 문제보다, 현재 100,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장 거래와 얼마나 떨어져 있는지를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층 503호 · 도로명 성정공원7길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 31.414㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김필희 (단독소유 · 2018.05.11 소유권이전 · 거래가액 126,628,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 461,560,080원 |
| 말소기준권리 | 2018.05.11 수협은행 근저당권 · 채권최고액 105,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 매수인 인수 0원
2017.10.25 국제자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2018.05.11 김필희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권이 말소기준이며, 2025.12.16의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 조사 — 실제 조사자 4명, 모두 대항력 없음
사건 조사자료에는 503호 외 504호·513호·517호 점유·임차 관련 내용도 함께 확인됩니다. 모두 전입신고가 말소기준권리인 2018.05.11보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 성명 / 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 · 503호 | 2019.05.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김명진 · 504호 | 2025.04.07 | 30,000,000원 / 350,000원 | 2026.02.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이형종 · 513호 | 2020.04.20 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송영란 · 517호 | 2018.08.06 | 미상 / 미상 | 2026.01.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
특히 분석 대상 503호의 이유진은 2019.05.13 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이는 금전 인수로 이어지는 선순위 대항력 위험과는 별개지만, 실제 점유 여부와 명도 관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 1억원은 최근 시세의 131.0%
모아엘가워너비 전용 31.41㎡ 동일면적 거래는 확인된 10건입니다. 전체 평균은 76,800,000원이지만 가격 판단은 과거 거래보다 최근 12개월 평균 76,333,333원, 최신 거래 85,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.9%로 소폭 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.41㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 31.41㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 31.41㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 31.41㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 31.41㎡ | 3건 | 76,333,333원 |
현재 최저매각가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%입니다. 전체 거래 평균 대비로도 130.2%지만, 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 거래를 우선해도 결론은 같습니다. 최신 2026.08 거래는 85,000,000원으로 신건 최저가보다 낮습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 105,600,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 100,000,000원 가정에서는 집행비용 2,200,000원 후 수협은행에 97,800,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 7,800,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 7,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 27,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 43,152,000원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 각 호별 도시형생활주택(원룸형·방1, 주방, 욕실 등)으로 이용 중이며, 본건 비교면적은 31.414㎡입니다.
- 입지. 성정공원 동측 인근으로 근린생활시설, 공동주택·오피스텔, 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 지하주차장이 구비되어 있고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 시내간선도로와 남측 일방통행로로 접근할 수 있으며 도로 여건은 무난한 편입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2017.09.29이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 거래표본. 모아엘가워너비는 267세대이며 동일면적 거래 10건, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재점검. 현재 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%입니다. 신건 가격을 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -0.9%이므로 과거 98,000,000원 거래나 전체 평균만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 503호 점유 확인. 이유진의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황과 명도 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 등기가 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해 말소 처리 여부를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 수협은행 미배당액이 발생하더라도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 시세 위
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2018.05.11 수협은행 근저당이고, 조사된 전입자들은 모두 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 반대입니다. 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%이고 최신 2026.08 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -0.9%로 소폭 하락하고 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”가 핵심입니다. 권리상 인수가 없다는 사실과 시장가격보다 싸게 산다는 판단은 별개의 문제입니다.
