대전지방법원 2025타경847. 천안시 서북구 성정동 모아엘가워너비 5층 513호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(원룸형/방1·주방·욕실 등)이고 전용면적은 31.414㎡입니다. 소유자 김필희가 2018년 소유권을 취득했고 같은 날 수협은행 근저당권이 채권최고액 105,600,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.16. 수협은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
대상 513호에는 이형종이 2020.04.20. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.05.11.보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 해당 금액 자체는 알 수 없습니다. 그래도 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층 513호 · 성정공원7길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 31.414㎡ · 방1·주방·욕실 등 · 12층 중 5층 |
| 소유자 | 김필희 · 2018.05.11. 소유권이전 · 거래가액 126,628,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 461,560,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2017.09.29 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2018.05.11. 수협은행 근저당권입니다. 대상 513호 전입자 이형종의 전입일은 2020.04.20.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 대상 호실 점유·임차 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이형종 | 513호 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이형종의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없는 후순위 점유자로 분석됩니다. 보증금은 확인되지 않았지만 대항력이 없으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조로 판단된 자료는 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부 자체는 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1억원은 최근 거래보다 높다
모아엘가워너비 전용 31.41㎡의 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 76,800,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 76,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 85,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%이며 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.41㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 31.41㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 31.41㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 31.41㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 76,333,333원 |
전체 10건 평균 76,800,000원 역시 현재 최저가보다 낮고, 최근 12개월 가격 수준도 그와 비슷합니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -0.9%로, 데이터상 완만한 하락 방향입니다. 최신 2026.08. 거래가 85,000,000원까지 올라왔더라도 현재 신건 최저가 100,000,000원을 뒷받침하기에는 부족합니다.
④ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 수협은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 7,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 27,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 43,152,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 80,000,000원으로 내려가지만 최근 12개월 평균 76,333,333원보다 여전히 높습니다. 반면 2회 유찰 시 64,000,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로 실제 유찰을 전제로 단정할 수는 없지만, 주어진 가격 시나리오만 놓고 보면 시세 대비 가격 여유는 2회 유찰 구간에서 분명해집니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,200,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 105,600,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,000,000원 가정 시 집행비용 2,200,000원을 제외한 97,800,000원이 수협은행에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 7,800,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정공원 동측 인근이며 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다. 접근성과 주변환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장이 있고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 소재합니다. 노선버스 운행여건을 고려한 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복4차선 시내간선도로와 남측 일방통행로를 통해 접근할 수 있고 도로 폭·계통·연속성은 무난합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 사용승인일은 2017.09.29입니다. 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·소화전·화재탐지·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 특이사항이 없습니다.
- 거래성. 모아엘가워너비는 267세대이며 대상 면적 31.41㎡ 실거래 10건이 확인됩니다. 거래가는 69,000,000원부터 98,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%입니다. 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 최신 실거래 대조. 같은 면적·같은 5층의 최신 2026.08. 거래가 85,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 거래보다 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 80,000,000원은 최근 12개월 평균보다 여전히 높고, 2회 유찰 64,000,000원은 최근 평균보다 낮습니다.
- 점유자 확인. 513호 이형종은 전입일이 2020.04.20.로 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29. 등기가 존재합니다. 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 처리 상태를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 수협은행 채권최고액 105,600,000원 중 97,800,000원이 배당되고 7,800,000원이 미배당됩니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과는 별개이며 자료상 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
이 물건의 핵심은 비교적 분명합니다. 대상 호실 전입자는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 큰 금전 인수 리스크가 중심인 사건은 아닙니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 76,333,333원의 131.0%이고, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -0.9%입니다. 1회 유찰 시 80,000,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시 64,000,000원에서야 최근 평균 아래로 내려갑니다. 권리 인수는 낮지만 현재 가격 메리트도 낮다. 신건에서의 승부처는 권리보다 응찰가입니다.
