대전지방법원 2025타경847. 천안시 서북구 성정동 ‘모아엘가워너비’ 5층 505호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형/방1·주방·욕실 등)이고, 동일 면적은 31.414㎡입니다. 소유자 김필희는 2018년 5월 11일 거래가 126,628,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 105,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
권리만 보면 경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하고, 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 등기부에는 2022년 11월 29일 민간임대주택등기가 확인되므로, 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형/방1·주방·욕실 등) · 31.414㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 · 사용승인일 2017.09.29 · 지하주차장·승강기·도시가스·난방설비 |
| 소유자 | 김필희 (2018.05.11. 거래가 126,628,000원에 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 461,560,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 수협은행 근저당
2017년 국제자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2018년 5월 11일 김필희에게 소유권이 이전되고 같은 날 수협은행 근저당권이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2025년 12월 16일 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 신고 4명, 모두 말소기준 이후 전입
사건 현황조사상 실제 임차인 신고는 4명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 신고된 사용부분은 503호·504호·513호·517호이고, 본건 표제부 주소는 505호입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 503호 | 2019.05.13 | 미상 | 해당 내역 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김명진 | 504호 | 2025.04.07 | 30,000,000원 / 350,000원 | 2026.02.05 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이형종 | 513호 | 2020.04.20 | 미상 | 해당 내역 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송영란 | 517호 | 2018.08.06 | 미상 | 2026.01.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
네 명 모두 전입신고일이 말소기준일인 2018.05.11보다 늦어, 제공된 권리판단에서는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 이유진·이형종·송영란은 보증금이 확인되지 않았고, 김명진은 보증금 30,000,000원·월세 350,000원이며 2026.02.05 배당요구를 했습니다. 송영란도 2026.01.26 배당요구를 했습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 1억원은 최근 시세보다 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 76,333,333원, 최신 거래는 2026.08 · 85,000,000원입니다. 현재 실질취득 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.41㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 31.41㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 31.41㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 31.41㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.41㎡ | 3건 | 76,333,333원 |
전체 10건 평균은 76,800,000원이지만, 가격 메리트 판단의 우선 기준은 최근 12개월 3건 평균 76,333,333원과 최신 거래 85,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원은 최근 평균 대비 131.0%이며, 전체 평균 대비로도 130.2%입니다. 여기에 최근 구간이 이전 구간보다 -0.9% 하락 추세라는 점까지 겹칩니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 105,600,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 근저당 채권최고액 105,600,000원 중 97,800,000원이 예상 배당돼 7,800,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 7,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 27,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 43,152,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 성정공원 동측 인근. 주변은 근린생활시설, 공동주택·오피스텔, 숙박시설 등이 형성된 상업지대이며 접근성과 주변환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 지하주차장이 구비돼 있고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형/방1·주방·욕실 등)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정할 물건이 아닙니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 시내간선도로, 남측 일방통행로로 접근 가능하며 도로 여건은 무난합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 건물상태 기록. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래흐름. 모아엘가워너비는 267세대, 사용승인일 2017.09.29이며 동일 면적 실거래 10건이 확인됩니다. 최근 거래 추세는 -0.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 비교. 인수 0원이므로 현재 실질취득은 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%라는 점을 응찰가 판단의 출발점으로 두세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 76,800,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 85,000,000원을 먼저 보세요. 최근 추세는 -0.9%입니다.
- 임차인 사용부분 확인. 현황조사상 신고된 사용부분은 503호·504호·513호·517호이며 본건 주소는 505호입니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.29 민간임대주택등기가 있으나 명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다. 입찰 전 최신 원문 확인이 필요합니다.
- 배당 미반영 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018.05.11 수협은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 후순위로 소멸하며 예상 매수인 인수도 0원입니다. 현황조사상 실제 임차인 신고 4명도 모두 말소기준 이후 전입입니다.
그러나 현재 회차의 승부처는 권리가 아니라 가격입니다. 실질취득 100,000,000원이 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%이고, 최신 2026.08 거래 85,000,000원보다 높습니다. 최근 구간도 -0.9% 하락 추세입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리는 양호하지만, 현재 가격은 최근 시세 이상 — 가격 관점에서는 보류가 맞는 사건입니다.
