대전지방법원 2025타경847. 천안시 서북구 성정동 모아엘가워너비 5층 517호로, 감정평가상 각 호는 도시형생활주택(원룸형/방1·주방·욕실 등)으로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준은 2018.05.11. 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 105,600,000원입니다. 이후 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 권리와 별개로 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 100,000,000원인데, 동일 면적 31.41㎡의 최근 12개월 거래 3건 평균은 76,333,333원, 가장 최근 2026.08 거래는 85,000,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 131.0%이고 최신 거래보다도 15,000,000원 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 -0.9%여서, 신건 가격을 두고 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경847 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층 517호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형/방1·주방·욕실 등) |
| 대상 면적 | 31.414㎡ |
| 소유자 | 김필희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 461,560,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2017.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입자
말소기준권리는 2018.05.11. 수협은행 근저당권입니다. 현황조사 등에 확인된 이유진·김명진·이형종·송영란의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 517호 관련 송영란의 전입일은 2018.08.06.이고, 배당요구는 2026.01.26. 접수됐습니다. 보증금은 확인되지 않았지만 말소기준보다 후순위 전입이므로 대항력 있는 임차보증금 인수형으로 볼 사안은 아닙니다.
② 임차·점유 조사
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 503호 | 2019.05.13 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 김명진 | 504호 | 2025.04.07 | 30,000,000원 | 2026.02.05 | 없음 |
| 이형종 | 513호 | 2020.04.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 |
| 송영란 | 517호 | 2018.08.06 | 미상 | 2026.01.26 | 없음 |
실제 경매 대상은 517호이며, 조사자료에는 503호·504호·513호의 전입자도 함께 확인됩니다. 517호 송영란을 포함해 모든 전입일이 2018.05.11. 말소기준권리 이후입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 31% 높다
모아엘가워너비 31.41㎡ 동일 면적 거래는 최근 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 76,800,000원이지만 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.10 70,000,000원, 2026.03 74,000,000원, 2026.08 85,000,000원으로 평균 76,333,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.41㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 31.41㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 31.41㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 31.41㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 76,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 105,600,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 100,000,000원 기준 수협은행 근저당은 97,800,000원 배당으로 7,800,000원 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 미배당 27,440,000원, 2회 유찰 시 43,152,000원으로 늘어나지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 7,800,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 27,440,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 43,152,000원 | 0원 |
가격 기준으로 보면 1회 유찰 시 80,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원보다 여전히 높지만 최신 거래 85,000,000원보다는 낮아집니다. 2회 유찰 시 64,000,000원은 최근 거래 평균보다 낮아지는 구간입니다. 다만 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이므로, 실제로 유찰된다는 전제 자체를 확정적으로 두어서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정공원 동측 인근에 위치하고, 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 지하주차장이 구비되어 있고, 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 사용승인일은 2017.09.29입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 시내간선도로와 남측 일방통행로를 통해 접근 가능하며 도로여건은 무난합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며 대로3류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 공시지가는 1,632,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.08 거래는 85,000,000원으로, 신건 최저가보다 15,000,000원 낮습니다.
- 517호 점유 확인. 송영란은 2018.08.06 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았으므로 명도와 점유관계는 원본 자료로 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 이후 정리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 수협은행에 미배당이 생겨도 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 가격은 보류
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2018.05.11. 수협은행 근저당이 말소기준권리이고, 조사된 전입자는 모두 그 이후라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%, 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -0.9%인 만큼 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리관계는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 사건은 응찰 여부보다 먼저 가격이 최근 거래 수준까지 내려오는지를 보는 것이 핵심입니다.
