대전지방법원 2025타경847. 천안시 서북구 성정동 모아엘가워너비 5층 504호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택(원룸형·방1, 주방, 욕실 등)이고, 비교 실거래 면적은 31.414㎡입니다. 김필희가 2018.05.11 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 126,628,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 105,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 100,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현 회차 실질취득금액도 100,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가 자체를 최근 거래와 직접 비교해야 하는 유형인데, 최근 12개월 평균 76,333,333원보다 높고 최신 2026.08 거래 85,000,000원보다도 높아 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경847 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1324 모아엘가워너비 5층 504호 · 도로명 성정공원7길 9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형 / 방1·주방·욕실 등) · 5층 · 비교면적 31.414㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 · 사용승인일 2017.09.29 |
| 소유자 | 김필희 · 2018.05.11 소유권이전 · 거래가액 126,628,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 461,560,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
2017.10.25 국제자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기는 이미 말소됐고, 2018.05.11 김필희 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 105,600,000원이 말소기준입니다. 2025.12.16 수협은행의 임의경매개시결정은 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
현황조사에는 4명이 기재되어 있습니다. 이 가운데 대상호인 504호에는 김명진이 전입해 있고, 503호 이유진·513호 이형종·517호 송영란은 각각 다른 호수로 표시돼 있습니다. 네 사람 모두 전입일이 2018.05.11 말소기준보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음입니다.
| 임차인 | 점유호 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이유진 | 503호 | 2019.05.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 김명진 | 504호 | 2025.04.07 | 30,000,000원 / 350,000원 | 2026.02.05 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 이형종 | 513호 | 2020.04.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 송영란 | 517호 | 2018.08.06 | 미상 | 2026.01.26 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
504호 김명진의 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정하지 않았습니다. 배당표 역시 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 31% 높은 신건
모아엘가워너비는 267세대, 사용승인일은 2017.09.29입니다. 비교 면적 31.41㎡의 실거래 10건 전체 평균은 76,800,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 76,333,333원, 최신 거래는 2026.08의 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 31.41㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 31.41㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 31.41㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2025.05 | 31.41㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2025.01 | 31.41㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 31.41㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.08 | 31.41㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.41㎡ | 3건 | 76,333,333원 |
현재 최저가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%입니다. 전체 10건 평균 76,800,000원과 비교해도 130.2%입니다. 더 중요한 것은 최근 흐름인데, 최근 구간은 이전 구간보다 -0.9%로 낮아진 추세입니다. 따라서 과거 98,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 후하게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,200,000원 |
| 2. 근저당 · 수협은행 | 105,600,000원 | 97,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 수협은행 근저당 채권최고액 105,600,000원 중 97,800,000원이 배당돼 7,800,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 각 호별 도시형생활주택(원룸형 / 방1·주방·욕실 등)으로 이용 중입니다.
- 입지. 천안시 서북구 성정동 성정공원 동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물 지하층 주차장이 있고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선 시내간선도로와 남측 일방통행로를 통해 접근 가능하며 도로 여건은 무난합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,632,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2017.09.29, 철근콘크리트구조 12층으로 급배수·위생·승강기·도시가스·난방·소화전·화재탐지·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 가격 흐름. 비교 실거래는 69,000,000원에서 98,000,000원 사이이며, 최근 12개월 평균은 76,333,333원, 최근 추세는 -0.9%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 131.0%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 혼동하지 마세요.
- 1회 유찰도 재검증. 1회 유찰 시 시나리오는 80,000,000원으로 최근 12개월 평균 76,333,333원보다 여전히 높습니다.
- 504호 임차인. 김명진은 보증금 30,000,000원·차임 350,000원, 2025.04.07 전입, 2026.02.05 배당요구로 기재돼 있습니다. 말소기준 뒤 전입이라 대항력은 없지만 확정일자와 실제 배당순위는 원본 대조가 필요합니다.
- 다른 호수 기재자. 현황조사에는 503호 이유진·513호 이형종·517호 송영란도 나타나므로 대상호 504호와 점유관계를 현장에서 구분 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.29 등기사항의 현재 효력과 처리 절차를 확인하세요. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항 없음입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.11 수협은행 근저당이 말소기준이고, 504호 김명진을 포함한 조사 임차인들의 전입일은 모두 그보다 뒤입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있고 현재 시나리오의 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 실질취득금액 100,000,000원은 최근 12개월 평균 76,333,333원의 131.0%이고 최신 거래 85,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -0.9%입니다. 1회 유찰 시 80,000,000원도 최근 평균보다 높은 만큼, ‘신건이라도 권리가 깨끗하니 괜찮다’는 결론보다 회차별 가격 재평가가 우선입니다. 이 물건은 권리는 합격, 현재 가격은 보류가 핵심입니다.
