대전지방법원 2025타경3522. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 F204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 기호 1~5가 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 등기 흐름의 중심은 2023.12.28 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 955,200,000원이며 공동담보목록 제2023-768호가 기재돼 있어, 이 금액을 F204호 한 호실의 단독 채무액으로 단정해서는 안 됩니다. 사건 청구금액은 822,244,211원입니다.
현재 최저매각가는 30,253,000원으로 감정가 180,000,000원의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 이미 5회 유찰됐다는 사실과 공부상 공장(지식산업센터)이라는 이용형태를 함께 봐야 하므로, 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 평가하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 F204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조태영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 30,253,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 822,244,211원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 955,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 확인되지 않는다
2022.12.06 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.28 조태영 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.19 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 180,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 30,253,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 21,177,100원, 7회 유찰 시 14,823,969원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 30,253,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 21,177,100원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 14,823,969원 | 0원 |
그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 30,253,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가는 경매 절차의 기준가격일 뿐 현재 거래가격과 동일하지 않으며, 5회 유찰이라는 결과 자체도 시장이 이전 회차 가격을 받아들이지 않았음을 보여줍니다. 따라서 이 물건에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 944,554원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 955,200,000원 | 29,308,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 30,253,000원 가정 시 집행비용 944,554원을 제외한 29,308,446원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 925,891,554원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 ‘대전오토월드’ 남동측 인근으로, 주위는 상업 및 업무지대이며 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설 등이 주를 이룹니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근과 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 중 제2층 F204호이며, 공용 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 기호 1~5의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 준공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰됐고 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 주거용이 아닌 근린시설·공부상 공장(지식산업센터) 수요층을 기준으로 실제 매매·임대 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 감정가 180,000,000원 대비 최저가 30,253,000원이라는 낙폭만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 건물·유사 지식산업센터·근린시설의 실제 매매가격을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사용주체, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당 채권최고액 955,200,000원에는 공동담보목록 제2023-768호가 기재돼 있습니다. 본 호실 외 공동담보 관계와 배당 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 용도·사용 가능성. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있으므로 실제 영업·입주 가능 업종과 이용제한을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 5회 유찰은 단순한 할인 기회로만 볼 수 없습니다. 수요, 관리비, 공실, 임대료, 건물 내 상권과 처분기간을 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 하지만 입찰 판단의 핵심은 그 다음입니다. 감정가 180,000,000원에서 5회 유찰돼 30,253,000원까지 내려왔다고 해서 현재 시장가보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래가가 없고, 감정평가상 공부상 공장 (지식산업센터)이며 임대관계도 미상입니다.
권리는 단순하지만 가격은 미확인. 현재 회차를 평가할 때는 감정가 대비 16.81%라는 할인율보다 실제 환금가격·임대수요·점유상태를 먼저 확인해야 합니다. 5회 유찰이라는 사실까지 감안하면, 낮은 최저가만을 근거로 공격적으로 평가하기보다는 실제 시장가를 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 물건입니다.
