대전지방법원 2025타경3522. 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 에프208호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 기호 물건들이 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 권리구조의 중심은 2023.12.28. 설정된 국민은행 근저당으로, 채권최고액은 955,200,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.05.19. 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 32,605,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 하지만 이 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 이미 5회 유찰되었다는 사실 자체가 시장의 응찰 수요와 환금성을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다. 특히 주위는 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설 등이 주를 이루는 상업·업무지대입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3522 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 에프208호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태상 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조태영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 32,605,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 회차 감정가의 16.81% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 822,244,211원 |
| 말소기준 | 2023.12.28. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 955,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.12.06. 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.28. 조태영 앞으로 소유권이 이전된 같은 날 국민은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.19. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 제시된 권리관계에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 ‘시세 메리트’는 다르다
현재 최저가는 감정가 194,000,000원에서 5회 유찰된 32,605,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 22,823,500원, 7회 유찰 시 15,976,449원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32,605,000원 | 31,618,110원 | 923,581,890원 |
| 6회 유찰 시 | 22,823,500원 | 22,012,677원 | 933,187,323원 |
| 7회 유찰 시 | 15,976,449원 | 15,288,873원 | 939,911,127원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,890원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 955,200,000원 | 31,618,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 986,890원과 국민은행 근저당에 31,618,110원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 923,581,890원입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 소재 “대전오토월드” 남동측 인근입니다. 주위는 상업 및 업무지대로 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 주를 이루며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근 및 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 사건의 용도표시는 근린시설이므로 실제 입찰 대상 호실의 공부·현황을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트 슬라브지붕 16층 건물이며 외벽은 석재 붙임 및 강화유리, 내벽은 페인팅·인테리어 마감 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 대전도안더리브시그니처 건부지로 이용 중이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 도시지역, 준공업지역, 자연녹지지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며 중로1류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 722,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하지 않기. 현재 32,605,000원은 감정가의 16.81%지만, 비교 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수 없습니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 가격 외에 용도·공실·동선·가시성·임대수요·관리비 등 실제 시장성이 반복 유찰의 원인인지 현장 점검이 필요합니다.
- 공부상 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 나타나므로 해당 에프208호의 건축물대장·집합건물 등기·현황을 대조하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유와 실제 사용자를 별도로 확인해야 합니다.
- 공용비용 확인. 집합건물은 공용부분 관리비 등 미납 여부가 매수 이후 분쟁 요소가 될 수 있으므로 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
이 사건은 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 2023.12.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자판단의 핵심은 그 다음입니다. 감정가 194,000,000원에서 현재 32,605,000원까지 내려왔고 이미 5회 유찰됐지만, 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 사건상 근린시설이면서 감정 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)이라는 점까지 고려하면, 권리는 통과, 가격은 시장성 검증 후 판단이 맞습니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 실제로 다시 팔거나 임대할 수 있는 수요가 있는지 확인하는 데 있습니다.
