대전지방법원 2025타경3522. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 F206호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표의 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 소유자는 조태영이며, 2023.12.28 소유권이전과 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.05.19 국민은행의 임의경매개시결정이 뒤따른 구조입니다.
권리 순서 자체는 복잡하지 않습니다. 2022.12.06 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐고, 현 소유권은 조태영에게 이전되어 있습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당의 채권최고액은 955,200,000원, 사건 청구액은 822,244,211원입니다. 현재 최저매각가 76,146,000원에서는 매각대금 대부분이 국민은행 배당으로 소진되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3522 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 F206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 2층 · 공용 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 |
| 소유자 | 조태영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 76,146,000원 (3회 유찰) |
| 채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 822,244,211원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 실제 점유자와 명도 필요 여부는 현장에서 별도로 확인하는 편이 안전합니다. 임대관계가 미상인 상태를 근거로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수도, 반대로 점유 문제가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
② 가격·회차 — 34.3%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 222,000,000원, 현재 최저매각가는 76,146,000원으로 감정가 대비 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태라 숫자만 보면 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건의 동일·유사 호실 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 76,146,000원 | 74,375,372원 | 880,824,628원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 53,302,200원 | 51,942,760원 | 903,257,240원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 37,311,540원 | 36,239,932원 | 918,960,068원 |
회차가 더 내려갈수록 매각가는 낮아지지만, 국민은행 채권의 미배당액은 880,824,628원 → 903,257,240원 → 918,960,068원으로 커집니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,146,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,770,628원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 955,200,000원 | 74,375,372원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.3%로 추정된 1,770,628원이며, 나머지 74,375,372원이 국민은행에 배당되는 시나리오입니다. 채권 미배당액은 880,824,628원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 소재 대전오토월드 남동측 인근이며, 주위는 상업·업무지대로 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 주를 이룹니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근 및 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 16층 건물 중 2층에 위치합니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 대전도안더리브시그니처 건부지이며, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·준공업지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)이며 중로1류·중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역도 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 722,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 최저가 76,146,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 용도 실제 거래가격을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 감정 이용상태는 공부상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 범위와 필요한 절차를 원문 서류와 현장에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에 공동담보목록 제2023-768호가 기재되어 있으므로 실제 채권잔액과 공동담보 관계를 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 계산이므로 최종 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·감정평가 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라고 곧바로 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건은 권리 순서만 보면 비교적 단순합니다. 2023.12.28 국민은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 임의경매개시결정은 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 222,000,000원이 3회 유찰돼 76,146,000원까지 내려왔어도 실제 거래가격 비교가 확인되지 않고, 공부상 공장(지식산업센터)이라는 용도 특성과 임대관계 미상이 남아 있습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증 전, 점유도 확인 전이라는 결론이 가장 안전합니다.
