대전지방법원 2025타경3522. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 에프205호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가서상 기호(1~5)의 공부상 용도는 공장(지식산업센터)으로 적혀 있습니다. 소유자는 조태영이며, 2023.12.28. 소유권이전과 같은 날 국민은행의 채권최고액 955,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.05.19. 국민은행의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 최저가입니다. 감정가 180,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 30,253,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 16.81%입니다. 하지만 실거래 자료가 없는 만큼 이 할인율 자체를 시세 대비 할인으로 바꿔 읽을 수는 없습니다. 특히 상업·업무지대의 지식산업센터형 물건은 주거용 부동산과 달리 이용수요와 환금성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 에프205호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 공부 용도 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조태영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 30,253,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 822,244,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 이용 | 공장용지 · 공업용 · 준공업지역·자연녹지지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
등기부상 최초 소유자는 주식회사하나자산신탁이었으나 해당 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.12.28. 조태영에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 955,200,000원입니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2023-768호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.05.19. 국민은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 30,253,000원으로 감정가 180,000,000원의 16.81%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 21,177,100원, 7회 유찰 시 14,823,969원으로 제시되어 있습니다. 유찰 횟수와 가격 하락 폭만 놓고 보면 숫자는 크게 낮아졌지만, 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 30,253,000원 | 29,308,446원 | 925,891,554원 |
| 6회 유찰 시 | 21,177,100원 | 20,395,912원 | 934,804,088원 |
| 7회 유찰 시 | 14,823,969원 | 14,157,138원 | 941,042,862원 |
③ 예상배당표 (매각가 30,253,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 944,554원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 955,200,000원 | 29,308,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 944,554원을 제외한 29,308,446원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 채권 미배당액은 925,891,554원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전오토월드 남동측 인근으로, 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설 등이 주를 이루는 상업 및 업무지대입니다.
- 교통. 본건까지 각종 차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬라브지붕 16층 건물입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 대전도안더리브시그니처 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 17,490.0㎡입니다.
- 도로. 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 해당하며 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 722,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 업종과 이용계획을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 공동담보목록 제2023-768호가 기재되어 있습니다. 관련 등기 원본을 함께 대조하세요.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰된 물건입니다. 단순한 가격 하락 외에 용도·수요·매각성 측면에서 반복 유찰 사유를 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 주변 동일·유사 용도 매물과 실제 거래 수준을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 5회 유찰 자체가 가격의 답은 아니다
권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.12.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 180,000,000원이 5회 유찰되어 30,253,000원까지 내려왔지만, 동일 물건군의 실거래 자료가 없어 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 공부 용도가 공장(지식산업센터)이고 상업·업무지대에 위치합니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 사용가치와 환금성을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
