대전지방법원 2025타경3522. 대전 유성구 복용동 ‘대전도안더리브시그니처’ 2층 F207호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 194,000,000원이었으나 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 32,605,000원입니다.
등기부상 핵심은 단순합니다. 2023.12.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 955,200,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.05.19. 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 권리는 0원입니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 F207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 조태영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 32,605,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 822,244,211원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 955,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.12.06. 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.12.28. 조태영에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 2025.05.19. 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
현재 최저매각가 32,605,000원은 감정가 194,000,000원의 16.81% 수준입니다. 절대 금액만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 또한 같은 용도의 최신 실거래와 최근 12개월 평균을 대조할 수 있는 가격 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 단정할 수 없습니다.
특히 이미 5회 유찰됐다는 사실은 현재까지 감정가와 선행 최저가 수준에서 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 결과입니다. 낮은 최저가 자체보다는 실제 사용 가능성, 공실·점유 상태, 매수 수요와 향후 환금성을 함께 보아야 합니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32,605,000원 | 31,618,110원 | 923,581,890원 |
| 6회 유찰 시 | 22,823,500원 | 22,012,677원 | 933,187,323원 |
| 7회 유찰 시 | 15,976,449원 | 15,288,873원 | 939,911,127원 |
③ 예상배당표 (매각가 32,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 986,890원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 955,200,000원 | 31,618,110원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 32,605,000원 가정 시 집행비용 986,890원을 제외한 31,618,110원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 923,581,890원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전오토월드 남동측 인근이며, 중고자동차 매매상사·정비업소·지식산업센터·근린생활시설 등이 주를 이루는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브지붕 16층 건물이며 외벽은 석재 붙임·강화유리 마감, 공용 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 대전도안더리브시그니처 건부지이며, 공시지가는 722,500원/㎡입니다.
- 도로. 감정평가상 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·자연녹지지역·대전도안지구2단계 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 공부상 공장(지식산업센터)이고 주변 역시 자동차 관련 시설·업무·근린시설 중심이어서, 주거용 물건과 같은 수요층을 전제로 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차관계, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 실제 사용 가능성. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 공부 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 예정 업종이 가능한지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%라는 숫자만 보지 말고, 동일 건물·동일 용도 매물과 실제 거래 가능 가격을 별도로 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2023.12.28. 국민은행 근저당과 매각물건명세서의 인수사항을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 근저당의 미배당액 923,581,890원은 현재 계산상 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
- 관리·운영비. 공용설비가 있는 집합건물인 만큼 미납 관리비와 실제 관리비 수준을 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 환금성 검증이 먼저”
권리관계만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 시장성입니다. 감정가 194,000,000원에서 5회 유찰되어 32,605,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 근린시설이면서 공부상 공장(지식산업센터)이고 이미 여러 차례 유찰됐습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 많이 내려왔다”가 매수 논리의 끝이 되어서는 안 됩니다. 점유관계와 실제 사용 가능성, 동일 용도 시장가격, 향후 재매각 가능성을 확인해 현재 32,605,000원이 정말 시장보다 낮은지 검증해야 합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성 판단은 보수적으로. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
