대전지방법원 2025타경3522. 대전광역시 유성구 복용동 소재 대전도안더리브시그니처 2층 F207호입니다. 물건 분류는 근린시설이며, 감정평가서에는 대상 호실들이 공부상 공장(지식산업센터) 용도라고 기재되어 있습니다. 소유자는 조태영 씨이고, 2023년 12월 28일 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정되었습니다. 이후 국민은행이 임의경매를 신청하면서 매각 절차가 진행된 물건입니다.
권리구조는 비교적 간단합니다. 2023년 12월 28일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 다만 등기상 소멸하는 권리와 실제 점유·임대관계는 별도의 문제입니다. 현장 점유자와 임대차 여부를 확인하지 않고 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층 F207호 도로명주소: 대전광역시 유성구 복용동로 43 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 / 감정평가상 공부 용도 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 16층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조태영 (단독소유 · 2023.12.28 소유권이전) |
| 감정가 | 194,000,000원 |
| 최저매각가 | 22,824,000원 (6회 유찰 · 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 822,244,211원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.28 국민은행 근저당권 · 채권최고액 955,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당권이 말소기준
핵심은 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 2023년 12월 28일 설정된 채권최고액 955,200,000원의 근저당권이며, 공동담보목록 제2023-768호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸하고, 이후의 임의경매개시결정도 소멸합니다.
② 가격 분석 — 감정가 대비 11.76%, 시세 할인율은 확인 필요
감정가 194,000,000원에서 출발한 물건이 6회 유찰되어 현재 최저매각가 22,824,000원까지 내려왔습니다. 숫자로 보면 매우 큰 폭의 가격 조정입니다. 하지만 감정가와 현재 시장에서 실제 거래되는 가격은 서로 다릅니다. 특히 상업·업무용 집합건물에서는 임대수요, 실제 사용 가능성, 관리비 및 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 22,824,000원 | 933,186,832원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 15,976,799원 | 939,910,783원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 11,183,759원 | 944,617,549원 | 0원 |
향후 유찰 시나리오는 참고용 계산값이며, 실제 차기 매각조건 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인이 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.
현재 최저가에서 낙찰되고 확인된 등기상 인수액이 그대로 0원이라면, 매각대금과 등기상 인수액의 합계는 22,824,000원입니다. 다만 취득 관련 비용, 점유·명도 비용 및 관리비 등은 별개입니다. 이를 확정적인 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 810,832원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 955,200,000원 | 22,013,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 933,186,832원 |
현재 최저매각가격을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 약 810,832원으로 추정하며, 국민은행 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.
국민은행의 경매신청 청구금액은 822,244,211원입니다. 현재 최저가에 매각된다고 가정하면 국민은행의 예상배당은 22,013,168원으로, 신청채권자의 청구금액을 충족하지 못합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금 역시 없습니다. 다만 이러한 배당 부족이 곧 매수인의 채무 인수로 연결되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 복용동 소재 대전오토월드 남동측 인근입니다. 주변에는 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터 및 근린생활시설이 분포하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 각종 차량 접근과 주정차가 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통 여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 16층 건물이며, 외벽은 석재 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅·인테리어 마감 등으로 기재되어 있습니다. 공용 위생·급배수설비와 승강기, 에스컬레이터 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 확인. 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서에는 대상 호실들의 공부상 용도가 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. F207호의 건축물대장상 세부 용도와 실제 이용상태, 업종별 사용 가능 여부를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 공장용지로 이용 중인 부정형 평지이며, 준공업지역·자연녹지지역 및 지구단위계획구역(대전도안지구2단계) 관련 사항이 있습니다. 토지 공시지가는 722,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 자동차 관련 상업·업무시설과 지식산업센터가 혼재한 지역 특성상 해당 호실을 실제로 사용할 수 있는 업종과 매수층을 확인하는 것이 중요합니다. 반복 유찰된 이력을 감안하면 가격뿐 아니라 실사용 수요와 향후 재매각 가능성도 함께 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 194,000,000원과 현재 최저가 22,824,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물 내 유사 호실의 최근 실거래·매물·임대가격을 확인하세요.
- 공부상 용도 대조. 근린시설 분류와 감정평가서의 공장(지식산업센터) 기재가 해당 호실의 실제 건축물대장 및 허용 용도와 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 점유·임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자 및 대항력 성립 여부를 관련 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-768호가 기재되어 있습니다. 공동담보 대상과 해당 물건의 매각조건을 확인하세요.
- 관리비·부대비용. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 관리비와 취득 관련 비용, 명도비용 및 향후 보유비용을 별도로 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 22,824,000원과 향후 유찰 가정가격 15,976,799원·11,183,759원을 구분하고, 실제 회차별 매각가격과 조건은 법원 공고로 확인하세요.
- 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 직접 확인하고 실제 호실 상태와 대조하세요.
맺으며 — “6회 유찰이 곧 시세보다 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건의 권리구조 자체는 단순합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정도 소멸합니다. 확인된 등기상 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 194,000,000원인 물건이 6회 유찰되어 22,824,000원까지 내려왔다는 사실만으로 매수 후 수익이나 환금성이 확보되는 것은 아닙니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않고, 실제 임대관계도 미상이며, 근린시설 분류와 지식산업센터 용도에 대한 개별 호실 확인도 필요합니다.
등기상 인수액은 0원, 가격 매력은 검증 전. 현재 단계에서는 낮아진 최저가보다 해당 호실을 누가, 어떤 용도로 사용하거나 매수할 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다. 6회 유찰·용도 확인·임대관계 미상·환금성 불확실성을 함께 고려해야 하는 신중 검토 대상입니다.
