광주지방법원 2025타경32106. 광주광역시 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 132동 1층 119호 근린시설입니다. 감정가는 419,000,000원이지만 5회 유찰 후 최저매각가는 120,136,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 실제 매각 범위, 선순위 점유자의 권리, 근린시설 자체의 거래가격을 먼저 확정해야 합니다.

등기상 소유자는 유한회사와이에이치이며, 2022.07.08 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 말소기준일 이전의 전입 기록이 있는 점유자가 확인되고, 보증금과 점유 부분이 불명확하므로 등기상 근저당권 소멸을 곧바로 매수인 부담 0원으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 위험은 별도

말소기준은 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원으로, 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 예정입니다. 앞서 설정됐던 하나은행과 밀알신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차인 분석 — 선순위 기록과 호수 불일치가 핵심

현황조사와 매각 관련 기록에 나타나는 점유자는 다음과 같습니다. 김혜숙이 단독 명의와 법인 병기 형태로 반복 등장하므로, 기록상 명의 수를 실제 임차인 수로 그대로 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 기록은 없습니다.

전입일의 선후관계는 말소기준일 2022.07.08과 비교했습니다. 상가에 관한 대항력은 사업자등록, 건물 인도 및 실제 임대차 관계 등의 요건을 별도로 확인해야 합니다. 위 표의 선순위 기록은 해당 요건과 119호 관련성이 모두 확정됐다는 의미가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 아파트 실거래 30.6%라는 착시

상무한국아델리움의 최근 실거래 12건 평균은 392,833,333원, 최신 거래가격은 367,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 모두 전용 84.95㎡ 아파트 거래이며, 본 경매 대상은 1층 근린시설입니다. 용도와 면적이 서로 다르므로 경매물건의 적정가격을 판단하는 직접 비교 사례로 사용할 수 없습니다.

최저매각가 120,136,000원은 위 아파트 거래 평균의 30.6%에 해당합니다. 하지만 이는 서로 다른 부동산 유형을 나눈 산술적 비율일 뿐, 근린시설의 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 현재 확인된 실거래로는 이 물건이 시세보다 저렴한지, 오히려 비싼지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,136,000원 가정)

집행비용 2,481,904원과 근저당 예상배당 117,654,096원의 합계는 매각대금 120,136,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 242,345,904원입니다. 신청채권자 청구액 930,419,023원과 채권최고액 360,000,000원은 서로 다른 금액이므로 혼동해서는 안 됩니다. 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다

회차가 진행되면 최저매각가는 감소합니다. 그러나 선순위 보증금 인수 문제가 있다면 최저가 하락분만큼 실제 취득비용이 감소한다고 볼 수 없습니다. 근저당 채권의 미배당액이 증가하는 것과 임차인의 보증금을 매수인이 인수하는 것은 별개의 권리 문제입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있고 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 이용상태. 근린생활시설입니다. 공동주택이 있는 단지 내 건물이라는 이유로 아파트로 분류하거나 아파트 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 건물이며, 외벽은 돌붙임·드라이비트 마감 등으로 기재되어 있습니다. 공용위생설비와 소방설비가 있습니다.
• 도로. 단지 주위에 아스팔트 포장도로가 있으며, 토지는 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 도로와 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 실제 영업 가능 업종은 해당 호수 기준으로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,209,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 금액만으로 해당 근린시설의 개별 시세를 산정할 수는 없습니다.
• 임대·환금성. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 임대료, 공실 여부 및 상가 매매가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. 119호 외 다른 호수가 동일 경매에 포함되는지 물건목록·매각물건명세서·감정평가서 원본을 대조하세요. 다른 호수의 임차보증금을 119호 인수액에 임의로 합산하거나 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.
• 선순위 점유 확인. 송현우와 농업회사법인 유한회사 내일햇살·김혜숙의 실제 점유 부분, 보증금, 권리 성립 요건 및 배당 여부를 확인하세요.
• 동일인 중복 여부. 김혜숙의 중복 기재가 동일 임대차 관계인지, 별도 점유 또는 법인 관련 권리인지 확인하세요.
• 206호·207호 구분. 장하린과 베스트엔지니어링의 계약 및 점유가 실제 매각 대상과 관련되는지 확인하세요. 베스트엔지니어링은 대항력 판정 자료도 추가 확인이 필요합니다.
• 실제 보증금 인수액. 선순위 임차인이 대상 호수에 존재한다면 임차보증금·배당액·미배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득비용을 계산하세요.
• 근린시설 실거래. 전용 84.95㎡ 아파트 거래 평균 392,833,333원을 119호의 시세로 사용하지 마세요. 같은 용도와 유사 면적의 거래 사례가 필요합니다.
• 임대수익 검증. 206호·207호의 월세 350,000원·400,000원을 119호 임대수익으로 간주하지 말고, 해당 호수의 실제 임대차 및 공실 상태를 확인하세요.
• 관리비·세금·명도. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제, 실제 점유 및 인도 가능성을 입찰 전 확인하세요.
• 최종 원본 확인. 매각기일 2026.09.30에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 29%”보다 중요한 것은 실제 취득비용

광주 상무한국아델리움 119호는 감정가 419,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 120,136,000원까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 하나은행과 밀알신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 광주신우신용협동조합 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 말소기준일 이전 점유 기록이 존재하며 보증금과 실제 점유 호수가 불명확합니다. 또한 확인된 실거래 12건은 다른 용도의 아파트 거래이므로, 최저가가 실거래 평균의 30.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 인수액 미확정·근린시설 시세 비교 불가·5회 유찰에 따른 환금성 확인 필요입니다. 낙찰가를 낮추는 것만으로 해결되는 문제가 아니며, 매각 대상과 선순위 점유 관계를 확정한 다음 실제 인수액을 반영한 취득비용을 기준으로 가격을 판단해야 합니다. 현재 제시된 조건에서는 권리와 가격 모두 추가 확인이 필요합니다.