광주지방법원 2025타경32106. 광주 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 132동 1층 119호 근린시설입니다. 감정평가상 대상은 1층 119호와 2층 206호·207호·208호·209호로 구성되고, 이용상태는 모두 근린생활시설입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당권 360,000,000원입니다. 과거 하나은행 300,000,000원 근저당과 밀알신용협동조합 324,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2025.02.21. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 김혜숙·장하린·농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙·베스트엔지니어링·송현우 등 5건의 점유·임차 신고가 있고, 이 중 말소기준보다 앞선 전입 신고가 존재하거나 전입일 자체가 확인되지 않는 사례가 있습니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으므로, “대항력 가능·미상”으로 보고 인수 위험을 열어 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 1층119호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공히 근린생활시설 |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 2018.05.30. 매매 · 거래가액 416,126,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 150,170,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 청구액 | 930,419,023원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
등기부만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 하나은행 근저당은 2020.11.10. 해지로 말소됐고, 밀알신용협동조합 근저당도 2022.07.13. 해지돼 말소됐습니다. 살아 있는 말소기준은 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당입니다. 이후 2025.02.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜숙 | 알수없음 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 장하린 | 206호 | 2024.03.13 | 15,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 배당요구 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 알수없음 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 | 미상 | 20,000,000원 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 송현우 | 알수없음 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 38.2%를 ‘싼 가격’ 근거로 쓰면 안 된다
제공된 실거래는 상무한국아델리움의 최근 12건으로 평균 392,833,333원, 최신 거래 367,000,000원, 최고 427,000,000원, 최저 367,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 150,170,000원이 최근 12개월 평균의 38.2%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 392,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,902,380원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 360,000,000원 | 147,267,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 채권최고액 360,000,000원 중 147,267,620원이 배당되고 212,732,380원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금·확정일자가 미상이라 매수인 인수 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 상일중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 시내버스 승강장이 인근에 위치하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 119호와 2층 206호·207호·208호·209호가 모두 근린생활시설로 이용됩니다.
- 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 있고, 토지는 중로각지 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로·소로1류·중로1류와 접합니다.
- 보호구역. 상일여자고등학교·상일중학교 상대보호구역 및 천사유치원 상대·절대보호구역이 표시돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 공용위생설비와 소방설비가 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 보증금 확인. 2019.11.22. 전입 송현우와 2021.04.20. 전입 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙의 실제 임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 전입일 미상 점유자 확인. 베스트엔지니어링은 207호, 보증금 20,000,000원·월세 400,000원이 확인되지만 전입일이 없어 대항력 판정이 불가능합니다.
- 배당요구 확인. 장하린은 206호, 보증금 15,000,000원·월세 350,000원이며 2025.04.30. 배당요구가 접수됐습니다.
- 119호와 다른 호실의 관계 확인. 감정평가에는 119호 외 206호·207호·208호·209호가 함께 기재돼 있어 실제 매각범위와 점유관계를 원문서에서 대조해야 합니다.
- 실거래 비교 금지. 제공된 84.95㎡ 주거 실거래는 45.3171㎡ 근린생활시설의 직접 비교사례가 아닙니다.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 150,170,000원, 5회 유찰 시 120,136,000원, 6회 유찰 시 96,108,800원이지만 가격이 내려가도 선순위 점유의 보증금이 확인되지 않으면 총 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 원문을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 숫자보다 미상 권리가 먼저다”
감정가 419,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 150,170,000원까지 내려왔다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 이 미상 임대차관계를 해결해 주지 못합니다.
가격 판단도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12건 평균 392,833,333원이라는 거래자료는 84.95㎡ 주거 거래이고, 대상은 45.3171㎡ 근린생활시설입니다. 따라서 최저가가 그 평균의 38.2%라는 사실만으로 저평가라고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 미상·비교시세 부적합·4회 유찰이 겹친 사건으로, 선순위 점유관계를 해소하고 근린시설 자체의 비교가치를 별도로 확인하기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
