광주지방법원 2025타경32106. 상무한국아델리움 132동 2층 208호의 근린생활시설입니다. 감정가 352,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 126,157,000원입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에서 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.07.08. 광주신우신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권인데, 현황조사상 2021.04.20. 전입한 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙과 2019.11.22. 전입한 송현우가 말소기준일보다 앞섭니다. 두 항목 모두 보증금이 확인되지 않아 매수인이 떠안을 금액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.

또한 매각물건명세서에는 “임의로 내부 경계벽 구분하여 2개호로 이용중임”이라고 기재돼 있습니다. 현황조사에는 206호 장하린, 207호 베스트엔지니어링 등 인접 호수 표시가 있는 점유관계도 함께 기재돼 있어, 실제 208호 점유 범위와 내부 구획 상태를 현장에서 대조해야 합니다. 따라서 배당표의 기계적 인수액 0원만 보고 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 점유가 핵심

현재 말소기준은 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.11.08. 하나은행 근저당과 2020.11.10. 밀알신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기권리보다 점유자입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 항목이 존재하고 보증금이 미상이므로 매수인 인수 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 배당표보다 먼저 확인할 부분

③ 시세 비교 — 32.1% 숫자를 그대로 ‘싸다’로 읽으면 안 된다

상무한국아델리움의 최근 거래자료에는 전용 84.95㎡ 거래가 12건 있으며, 최근 12개월 평균은 392,833,333원, 최신 거래는 2026.04. 367,000,000원입니다. 현재 최저가 126,157,000원은 이 최근 평균의 32.1%로 계산돼 있습니다.

그러나 이 사건의 대상면적은 107.4711㎡이고 면적 일치 여부가 불일치로 표시돼 있습니다. 더 중요한 점은 대상 물건의 감정 이용상태가 근린생활시설이라는 것입니다. 따라서 84.95㎡ 거래표본을 208호의 직접 시세로 보고 “시세 대비 32.1%라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 이 숫자는 참고자료일 뿐, 근린시설 자체의 적정 매매가를 입증하는 비교가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,157,000원 가정)

현재 회차 배당모델에서는 근저당권 미배당액이 176,409,198원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 특히 선순위 점유자의 미상 보증금은 이 계산만으로 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수위험은 가격 하락으로 사라지지 않는다

회차가 내려가면 최저매각가는 100,925,600원, 80,740,480원으로 낮아지지만, 선순위 대항력 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가 하락 자체가 총 취득비용 감소를 보장하지 않습니다. 해당 보증금의 배당·잔존액을 확인하기 전에는 어느 회차에서도 실질취득가를 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근 상무한국아델리움으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 위치하며 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 용도. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 아파트 실거래 자료와 동일한 물건으로 취급하면 안 됩니다.
• 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재하고 토지는 중로각지입니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 도로 관련 지정이 포함됩니다.
• 토지. 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물이며 공용위생설비와 소방설비가 되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 보증금 확인. 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙과 송현우의 임대차계약, 점유부분, 보증금 및 배당관계를 매각물건명세서와 현장자료로 대조해야 합니다.
• 대항력 미상 점유 확인. 베스트엔지니어링은 전입일이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 207호 표기가 실제 208호 내부 구획과 어떤 관계인지 확인해야 합니다.
• 206호·207호 표기 확인. 장하린은 206호, 베스트엔지니어링은 207호로 조사돼 있습니다. 대상 208호와 점유관계가 어떻게 연결되는지 현장에서 대조해야 합니다.
• 내부 2개호 구분 상태 확인. 매각물건명세서상 내부 경계벽을 임의로 구분해 2개호로 이용 중이므로 실제 구조와 점유범위를 확인해야 합니다.
• 비교가격 재산정. 제시된 84.95㎡ 거래자료는 대상 107.4711㎡와 면적이 맞지 않고 대상은 근린생활시설입니다. 근린시설 자체의 비교사례가 필요합니다.
• 배당표 과신 금지. 현재 배당모델상 인수 0원이어도 보증금 미상 선순위 점유관계가 별도로 남아 있습니다.

맺으며 — “36% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 미상 보증금”

이 사건은 감정가 352,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 126,157,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낙찰가가 많이 내려왔다는 사실만으로 저가매수 기회라고 판단하기 어렵습니다. 말소기준 2022.07.08.보다 빠른 전입 항목의 보증금이 미상이고, 별도의 대항력 미상 점유자도 있으며, 내부는 2개호로 구분 이용 중입니다. 여기에 비교 실거래도 대상과 면적이 맞지 않는 84.95㎡ 자료라 32.1%라는 단순 시세비율 역시 직접적인 가격 근거로 쓰기 어렵습니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 점유가 아직 닫히지 않은 사건. 이 물건은 최저가보다 선순위 임차관계의 보증금과 실제 점유구획을 먼저 확정해야 합니다.