광주지방법원 2025타경32106. 광주광역시 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 132동 2층 208호에 대한 임의경매입니다. 건물 이름에는 아파트가 포함되지만 이번 매각 대상의 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가 352,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,926,000원입니다. 감정가 대비 가격이 크게 내려왔지만 이 숫자만으로 투자 가치를 판단해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 7월 8일 설정된 광주신우신용협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 전입 신고가 있는 점유관계의 보증금이 확인되지 않았고, 일부 신고는 대상인 208호가 아닌 206호·207호로 표시되어 있습니다. 여기에 내부 경계벽을 임의로 구분한 이용 상태까지 겹쳐 정확히 누구의 점유와 임대차가 208호에 귀속되는지 확정하는 일이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인

말소기준권리는 을구 4번 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 2019년 하나은행 근저당과 2020년 밀알신용협동조합 근저당은 등기상 이미 말소되었습니다. 광주신우신용협동조합의 채권최고액 300,000,000원인 근저당권은 매각으로 소멸하며, 이후 경매개시결정 및 국의 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유관계 — 선순위 신고와 호실 혼재

현황조사 및 매각물건명세서 등에 등장하는 임차·점유 신고는 총 5건입니다. 이 가운데 김혜숙은 다른 신고에도 함께 기재되어 있어 신고 건수를 서로 다른 실제 임차인의 인원수로 단정할 수 없습니다. 또한 206호와 207호로 표시된 임차 신고가 섞여 있어 208호에 귀속되는 실제 임차인 수와 보증금 총액도 확정되지 않았습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 물건은 선순위 신고인의 보증금과 배당 가능액이 확정되지 않아 그러한 인수형 구조가 성립하는지 판단할 수 없습니다. 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 계산하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 가격 비교 — 아파트 거래가와 직접 비교할 수 없다

상무한국아델리움의 실거래 자료에는 전용 84.95㎡ 아파트 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 392,833,333원, 최신 거래금액은 367,000,000원입니다. 그러나 이번 매각 대상은 근린생활시설 208호이며, 거래 자료의 면적과 용도도 일치하지 않습니다. 따라서 아파트 실거래 평균에 최저가를 나누어 산출한 25.7%라는 수치를 근린시설의 시세 대비 할인율로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,926,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 공제한 금액이 광주신우신용협동조합에 배당되는 모형이며, 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

근저당권 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 산출한 배당모형입니다. 신청채권 청구액은 930,419,023원으로 별도 기재되어 있으며, 채권최고액과 실제 확정 배당채권액이 같다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 세금·임차인 배당에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 내려가는 가격, 늘어나는 미배당

현재 시나리오에서 근저당권 채권최고액 기준 미배당은 201,286,964원입니다. 추가 유찰 시에는 추정 미배당액이 더 커집니다. 다만 이는 근저당권자의 배당 부족액을 나타내는 것이며, 매수인이 해당 근저당채권 부족액을 인수한다는 뜻은 아닙니다.

진짜 확인해야 할 것은 별도로 존재할 수 있는 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 그 금액은 아직 확인되지 않았으므로 어느 회차에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 시내버스 승강장이 위치하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조이며 공용위생설비와 소방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 단지 주위에 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 학교 및 유치원 관련 교육환경 보호구역이 기재되어 있습니다. 업종별 영업 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 부정형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
• 내부 구조. 내부 경계벽을 임의로 구분하여 2개호로 이용 중입니다. 실제 이용 범위와 공부상 구분, 임대차 범위를 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설에 직접 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않았고 현재까지 5회 유찰되었습니다. 상가 임대수요와 매매수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 신고인의 실제 점유 확인. 송현우와 농업회사법인 유한회사 내일햇살·김혜숙이 208호에 관하여 실제 점유와 유효한 임대차를 갖추었는지 확인하세요.
• 보증금 원본 확인. 선순위 신고인의 보증금이 미상입니다. 임대차계약서·확정일자·배당요구 여부와 함께 매수인 인수 가능액을 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 확인. 김혜숙이 중복 기재되어 있고 206호·207호 신고도 포함되어 있습니다. 신고 건수를 실제 208호 임차인의 수로 사용하지 마세요.
• 호실 및 경계벽 확인. 임의 분할된 내부 공간과 등기상 208호 범위를 대조하고, 실제 사용 중인 각 공간의 점유자를 확인하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용과 근저당권자 배당만 반영된 추정표입니다. 국의 압류와 관련한 세금의 배당순위 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 실질취득액 산정. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 상가 시세 조사. 아파트 실거래가격이 아닌 동일 용도·유사 면적의 근린시설 거래 및 임대 사례로 비교하세요.
• 반복 유찰 원인 확인. 가격 수준뿐 아니라 임차관계, 내부 구조, 상가 수요와 환금성을 함께 검토하세요.
• 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능액을 확인하고 필요한 경우 실제 취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하고 임차인과 관리주체를 통해 사실관계를 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 29%여도 안전한 가격은 아니다”

이 물건의 최저매각가는 100,926,000원입니다. 감정가 352,000,000원에서 5회 유찰되어 상당히 내려온 것은 사실입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실제 시장가격 대비 할인율과 다릅니다. 이번 물건은 근린시설인데 비교 가능한 실거래가 확인되지 않았습니다.

권리 측면에서는 광주신우신용협동조합 근저당권 및 이후 등기된 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 점유 신고 2건, 보증금 미상, 다른 호실의 임차 신고 혼재, 내부 2개호 분할 이용이라는 문제가 남습니다.

따라서 배당모형상의 인수액 0원만을 근거로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 선순위 임차인이 실제 208호에 대항력을 갖추고 있고 배당으로 보증금을 회수하지 못한다면 매수인에게 보증금 인수가 발생할 수 있습니다. 현재는 그 금액을 산정할 수 없습니다.

결론은 가격 판단보다 권리·점유관계 확인이 먼저라는 것입니다. 선순위 임대차의 성립 여부와 보증금, 실제 208호의 점유 범위, 분할 이용 상태, 근린시설 자체의 시장가격이 확인되어야 실질취득액과 입찰가격을 비교할 수 있습니다. 5회 유찰이라는 숫자만으로 저가 매수 기회라고 판단하기에는 확인되지 않은 위험이 큽니다.