광주지방법원 2025타경32106. 대상은 상무한국아델리움 132동 2층 209호이고 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이에이치이며, 2018.05.30. 매매를 원인으로 2019.11.08. 소유권을 이전받았고 거래가액은 295,276,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.07.08. 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 252,000,000원입니다.
권리의 뼈대 자체는 단순합니다. 2024.12.20. 광주광역시 동구 압류, 2024.04.15. 동양레미콘주식회사 근저당권 100,000,000원, 2025.02.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사상 말소기준보다 앞선 전입 기록이 2건 확인되지만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않아, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수 0원이라고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층 209호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 거래가액 295,276,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 106,804,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구액 | 930,419,023원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기부상 2019.11.08. 하나은행 근저당 212,400,000원과 2020.11.10. 광주미래신용협동조합 근저당 219,700,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당 252,000,000원이고, 그 이후의 동양레미콘 근저당·광주광역시 동구 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — ‘인수 0원’으로 단순화하면 안 된다
| 이름 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜숙 | 알수없음 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장하린 | 206호 | 2024.03.13 | 15,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 알수없음 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 | 미상 | 20,000,000원 | 400,000원 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현우 | 알수없음 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 206호와 207호로 특정된 기록도 함께 포함돼 있습니다. 반면 이 사건의 매각 대상은 209호이므로, 각 점유 기록이 실제 209호의 점유·임대차와 어떤 관계인지 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다. 특히 부분이 특정되지 않은 선순위 전입 기록 2건은 매수인 인수 위험을 판단하기 전 반드시 범위를 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 27.2% 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵다
상무한국아델리움의 최근 12개월 거래 12건 평균은 392,833,333원, 최신 거래는 2026.04. 367,000,000원이고 최저매각가 106,804,000원은 최근 12개월 평균의 27.2%입니다. 다만 해당 실거래 표본은 전용 84.95㎡ 거래이고, 경매 대상의 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트 거래가격과 이 근린시설의 가치를 동일한 상품처럼 단순 비교해 “시세 대비 27.2%라서 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 392,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 106,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,256원 |
| 1. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 252,000,000원 | 104,508,744원 |
| 2. 근저당 · 동양레미콘주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 352,000,000원 중 104,508,744원이 배당되고, 미배당액은 247,491,256원입니다. 배당 산식에는 매수인 인수액이 0원으로 표시돼 있으나, 이는 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유 기록의 실제 인수 가능성을 확정한 값이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 106,804,000원 | 104,508,744원 | 247,491,256원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 85,443,200원 | 83,505,222원 | 268,494,778원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,354,560원 | 66,724,178원 | 285,275,822원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가와 근저당권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 하지만 선순위 점유자의 보증금이 미상인 이상, 낙찰가가 내려간다고 해서 매수인의 실질취득금액까지 같은 폭으로 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 대상 호들은 공히 근린생활시설로 이용됩니다.
- 주위환경. 상일중학교 동측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 공용위생설비 및 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로·소로1류·중로1류에 접하고 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,209,000원/㎡이며 토지는 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 2건 확인. 2019.11.22. 송현우, 2021.04.20. 농업회사법인 유한회사 내일햇살·김혜숙의 실제 209호 점유 여부와 보증금을 확인해야 합니다.
- 호수 불일치 확인. 장하린은 206호, 베스트엔지니어링은 207호로 조사돼 있으므로 대상 209호와의 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 상태에서 상한가 금지. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 매수인 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
- 아파트 실거래 단순 대입 금지. 최근 12건은 84.95㎡ 거래이고 대상은 근린생활시설이므로 392,833,333원 평균을 대상 호의 직접 시세로 사용하지 마십시오.
- 채권 부족배당 확인. 현재 최저가에서는 광주신우신용협동조합도 채권최고액 전액을 배당받지 못하고 동양레미콘은 배당 0원으로 계산됩니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표에 반영되지 않은 조세와 임차인 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 등기부·현황조사·문건접수 내역과 함께 최종 명세서를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “36%까지 떨어졌다”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
감정가 298,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 106,804,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 근린생활시설이고, 2022.07.08. 말소기준보다 앞선 전입 기록이 2건 존재하며 그 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 산식의 인수 0원만 보고 “낙찰가 106,804,000원이 곧 총취득원가”라고 판단할 수 없습니다.
후순위 등기는 정리되지만 선순위 점유관계가 확정되지 않았고, 4회 유찰 자체도 이 위험을 상쇄하지 않습니다. 최근 거래 평균 392,833,333원과 비교하면 최저가는 27.2%에 불과하지만, 그 거래는 84.95㎡ 아파트 표본이므로 근린시설인 대상 호의 직접적인 가격 기준으로 삼기도 어렵습니다. 가격은 싸 보이지만 권리와 시세 기준이 모두 확정되지 않은 물건. 이 사건의 순서는 ‘입찰가 계산’보다 209호의 실제 점유자·보증금 확인이 먼저입니다.
