광주지방법원 2025타경32106. 상무한국아델리움 132동 2층 209호의 근린생활시설입니다. 감정가 298,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 85,444,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 유한회사와이에이치이고, 2019.11.08 소유권이전 당시 거래가액은 295,276,000원입니다. 과거 하나은행·광주미래신용협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.07.08 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 252,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 동양레미콘주식회사 근저당, 광주광역시 동구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사의 점유관계가 단순하지 않습니다. 송현우는 2019.11.22, 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 기록은 2021.04.20 전입으로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 두 기록의 보증금은 미상이라 낙찰자가 떠안을 수 있는 금액을 현재 숫자로 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층209호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 면적 매칭 | 81.3763㎡ |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 2019.11.08 소유권이전 · 거래가액 295,276,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 85,444,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 930,419,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 동양레미콘주식회사 근저당 100,000,000원, 광주광역시 동구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차관계에서는 말소기준 전 전입 기록이 확인되므로 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 매수인 부담이 없다고 결론내릴 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 보증금 미상 2건을 먼저 확인
| 성명·상호 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜숙 | 알수없음 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장하린 | 206호 | 2024.03.13 | 15,000,000원 | 350,000원 | 2025.04.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 알수없음 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 | 미상 | 20,000,000원 | 400,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송현우 | 알수없음 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
특히 현황조사 기록에는 206호와 207호가 별도로 표시된 임차관계가 함께 포함돼 있습니다. 본건은 209호이므로 실제 209호의 점유·임대차관계와 각 기록의 적용 범위는 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다. 베스트엔지니어링은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 직접 등가 비교는 주의
상무한국아델리움의 면적 매칭 실거래는 최근 12개월 12건, 평균 392,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.04의 367,000,000원이고, 표본 최저도 367,000,000원, 최고는 427,000,000원입니다. 현재 최저가 85,444,000원은 최근 12개월 평균의 21.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 392,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 85,444,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,992원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 252,000,000원 | 83,506,008원 |
| 3. 근저당 · 동양레미콘주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권 합계 352,000,000원 중 83,506,008원이 배당되고, 미배당액은 268,493,992원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 말소기준 전 대항력 임차인의 보증금 자체가 미상이므로 실제 매수인 부담을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 85,444,000원 | 83,506,008원 | 268,493,992원 |
| 6회 유찰 시 | 68,355,200원 | 66,724,806원 | 285,275,194원 |
| 7회 유찰 시 | 54,684,160원 | 53,299,845원 | 298,700,155원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.4회이고 본건은 이미 5회 유찰 상태입니다. 다음 회차 가격이 68,355,200원, 그다음이 54,684,160원으로 내려가더라도 대항력 임차인의 보증금이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 인수형 임차보증금이 확인되면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당·인수액이 달라질 수 있으므로 낙찰가와 실질취득가를 분리해서 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실의 감정 이용상태는 근린생활시설입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물의 2층 209호입니다.
- 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로·소로1류·중로1류에 접합니다.
- 보호구역. 상일여자고등학교·상일중학교 상대보호구역, 천사유치원 상대·절대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,209,000원/㎡입니다.
- 단지. 상무한국아델리움은 267세대, 준공일은 2019.05.24입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금. 송현우 및 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 기록의 실제 보증금과 점유범위를 먼저 확인해야 합니다.
- 209호 점유관계. 현황조사에는 206호·207호 표기가 함께 있으므로 각 임차기록이 본건 209호에 실제로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 베스트엔지니어링. 전입일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 보증금·배당 가능액이 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 단지 면적 매칭 실거래 평균 392,833,333원과 최저가의 21.8%라는 숫자는 참고치이며, 본건의 근린생활시설 이용상태와 동일 조건인지 확인해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
감정가 298,000,000원에서 최저가 85,444,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 최근 12개월 면적 매칭 실거래 평균 392,833,333원 대비 21.8%라는 수치도 눈에 띕니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
말소기준 2022.07.08보다 앞선 전입 기록이 2019.11.22와 2021.04.20에 존재하고, 두 대항력 임차인 기록의 보증금은 모두 미상입니다. 여기에 전입일 자체가 미상인 베스트엔지니어링 기록도 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 최종 인수금액을 의미하지 않습니다. 보증금·점유범위·배당관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없다는 점이 이 사건의 결론입니다.
