광주지방법원 2025타경32106. 대상은 광주 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 132동 2층 206호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 유한회사와이에이치이며, 2018.05.30 매매를 원인으로 2019.11.08 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 94,923,000원입니다. 현재 감정가는 96,000,000원, 4회 유찰된 최저매각가는 34,407,000원입니다.
등기권리의 말소구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당권 72,000,000원이고, 2025.02.21 임의경매개시결정과 2025.03.11 국 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 말소기준일보다 앞선 전입 조사 2건이 있어 인수위험을 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층206호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 29.1656㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 · 대상 2층 206호 |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 거래가액 94,923,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 34,407,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준 | 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 930,419,023원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기부에는 과거 하나은행 근저당과 밀알신용협동조합 근저당이 있었으나 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당이며, 뒤의 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력과 승계액이 핵심
| 성명·명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 송현우 | 알수없음 | 2019.11.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 알수없음 | 2021.04.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김혜숙 | 알수없음 | 2023.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장하린 | 206호 | 2024.03.13 | 15,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 | 미상 | 20,000,000원 | 400,000원 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
장하린은 대상 206호로 조사됐고 보증금 15,000,000원·월세 350,000원, 전입일 2024.03.13, 배당요구일 2025.04.30입니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없다는 조사입니다. 반면 송현우와 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙은 기준일보다 먼저 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 승계금액을 산정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 8.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
상무한국아델리움의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 392,833,333원, 최신 거래는 2026.04 367,000,000원입니다. 숫자만 비교하면 최저가 34,407,000원은 최근 12개월 평균의 8.8% 수준입니다.
하지만 이 실거래 표본은 모두 84.95㎡이고, 본건의 대상 면적은 29.1656㎡이며 감정 이용상태도 근린생활시설입니다. 즉 면적도 다르고 용도도 직접 일치하지 않으므로 이 8.8%를 근거로 “시세보다 90% 이상 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 본건 가격판단에는 같은 용도·유사 면적의 비교 가능한 거래가 필요합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 392,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 34,407,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,326원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 72,000,000원 | 33,387,674원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 34,407,000원 가정에서 광주신우신용협동조합은 33,387,674원을 배당받고 채권최고액 기준 38,612,326원의 미배당이 발생합니다. 이 배당모형에서 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 말소기준 전 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계위험까지 0원이라고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 34,407,000원 | 33,387,674원 | 38,612,326원 |
| 5회 유찰 시 | 27,525,600원 | 26,630,139원 | 45,369,861원 |
| 6회 유찰 시 | 22,020,480원 | 21,224,111원 | 50,775,889원 |
유찰이 더 진행되면 매각가격은 27,525,600원, 22,020,480원으로 내려가지만, 그 사실만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 승계할 임차보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가에 그 승계액이 더해지기 때문입니다. 현재는 말소기준 전 점유자의 보증금이 확인되지 않아 이 총액을 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 및 함께 평가된 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 공동주택 단지 안에 있지만 본건을 아파트로 판단해서는 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 시내버스 승강장이 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 공용위생설비 및 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로·소로1류·중로1류와 접하고, 상일여자고등학교·상일중학교·천사유치원 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 전 점유 2건 확인. 송현우 2019.11.22, 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 2021.04.20 전입의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 34,407,000원에 승계할 보증금이 있다면 이를 더한 금액이 실제 취득원가의 핵심입니다. 승계액 확인 전 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 장하린 점유 확인. 대상 206호, 보증금 15,000,000원·월세 350,000원, 전입 2024.03.13, 배당요구 2025.04.30으로 조사됐습니다.
- 207호 조사 분리 확인. 베스트엔지니어링은 207호, 보증금 20,000,000원·월세 400,000원으로 기재돼 있으므로 대상 206호와의 실제 관계를 대조해야 합니다.
- 시세표본 재선정. 제시된 최근 실거래는 84.95㎡ 공동주택 표본입니다. 대상 29.1656㎡ 근린생활시설과 유사한 면적·용도의 거래를 확인하지 않고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 현재 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.6회이며, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 단순 가격 하락뿐 아니라 점유·용도·환금성까지 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유관계와 권리내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 35.84%”보다 먼저 볼 숫자가 있다
이 물건의 눈에 띄는 숫자는 감정가 96,000,000원에서 4회 유찰되어 내려온 34,407,000원입니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 것은 아직 숫자로 나오지 않은 승계 가능 보증금입니다. 송현우와 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙의 전입은 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·승계액을 확정할 수 없습니다.
가격 역시 같은 단지 최근 12개월 평균 392,833,333원과 단순 비교하면 안 됩니다. 그 거래는 84.95㎡ 공동주택이고 본건은 29.1656㎡ 근린생활시설입니다. 따라서 최저가가 낮다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 전혀 같은 말이 아닙니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리보다 말소기준 전 점유의 보증금 확인과 근린시설 자체의 적정가격 확인이 선행돼야 합니다. 현재 단계의 결론은 “가격보다 권리확인이 먼저”입니다.
