광주지방법원 2025타경32106. 상무한국아델리움 132동 2층 206호의 근린생활시설입니다. 소유자는 유한회사와이에이치이고, 현 소유권이전 등기는 2019.11.08. 접수됐으며 거래가액은 94,923,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.07.08. 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임대관계입니다. 2021.04.20.과 2019.11.22.에 전입된 점유기록은 말소기준일보다 앞섭니다. 두 기록 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력으로 단정할 수는 없지만 대항력 가능·미상으로 보고 인수 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 대상면적 29.1656㎡ |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 거래가액 94,923,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 27,526,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 930,419,023원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유 확인이 먼저
과거 하나은행 근저당권과 밀알신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2022.02.25. 국 압류도 2022.02.28. 해제·말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2022.07.08. 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 2025.02.21. 임의경매개시결정과 2025.03.11. 국 압류는 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임대관계 — 선순위 2건의 보증금이 비어 있다
| 성명·표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜숙 | 알수없음 | 2023.03.10 | 미상 | 후순위 대항력 없음 | 미상 |
| 장하린 | 206호 | 2024.03.13 | 15,000,000원 | 후순위 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.30 · 우선변제 미상 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 알수없음 | 2021.04.20 | 미상 | 선순위 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 | 미상 | 20,000,000원 | 미상 전입일 미상 | 미상 |
| 송현우 | 알수없음 | 2019.11.22 | 미상 | 선순위 가능·미상 | 확정일자 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 0원 | 미상 전입일 미상 | 미상 |
장하린은 본건 206호로 기재돼 있고 보증금 15,000,000원·월세 350,000원, 전입일 2024.03.13.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙과 송현우는 각각 2021.04.20., 2019.11.22.로 기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수금액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 단지 아파트 거래를 본건 시세로 쓰면 안 된다
상무한국아델리움의 최근 거래자료는 모두 84.95㎡ 아파트 거래이고, 본건의 대상면적은 29.1656㎡ 근린생활시설입니다. 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 최근 12건 평균 392,833,333원이나 최저가 대비 최근 평균 7.0%라는 계산값을 본건의 직접 시세나 가격 메리트 근거로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 392,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 895,468원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 광주신우신용협동조합 | 72,000,000원 | 26,630,532원 |
| 근저당 미배당 | 72,000,000원 | 45,369,468원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 27,526,000원 가정 배당모형입니다. 집행비용 895,468원을 제외한 26,630,532원이 근저당권자에게 배당되고 45,369,468원이 미배당으로 남습니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않아 실제 인수 여부와 금액은 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 미상 인수는 그대로 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 (감정가 29%) | 27,526,000원 | 26,630,532원 | 45,369,468원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 22,020,800원 | 21,224,426원 | 50,775,574원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 17,616,640원 | 16,899,540원 | 55,100,460원 |
유찰이 계속되면 입찰가 자체는 22,020,800원, 17,616,640원으로 낮아집니다. 그러나 선순위 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 낙찰가만 낮아진다고 총 취득비용도 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 실질취득가는 인수금액 확인 후에야 계산할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 상일중학교 동측 인근. 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 시내버스 승강장이 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 206호를 포함한 대상 호실들은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 206호는 2층에 위치합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로·소로1류·중로1류에 접하고 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,209,000원/㎡, 부정형·평지·중로각지로 표시돼 있습니다.
- 단지. 상무한국아델리움은 267세대, 사용승인일 2019.05.24.로 확인됩니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회이며 본건은 현재 5회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유 2건 확인. 2021.04.20. 기록과 2019.11.22. 기록의 실제 점유부분·임대차계약·보증금·확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 다시 계산. 확인된 인수금액이 있다면 낙찰가에 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다. 현재는 이를 확정할 수 없습니다.
- 206호와 207호 구분. 베스트엔지니어링은 207호로 기재돼 있으므로 본건 206호와의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 장하린 배당관계 확인. 206호, 보증금 15,000,000원, 월세 350,000원, 배당요구일 2025.04.30. 기록을 기준으로 실제 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
- 비교시세 별도 조사. 84.95㎡ 아파트 거래자료가 아니라 29.1656㎡ 근린생활시설과 비교 가능한 거래·임대수익 자료가 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 점유현황을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “29% 최저가”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
감정가 96,000,000원이 5회 유찰돼 최저매각가가 27,526,000원까지 내려온 것은 눈에 띕니다. 하지만 이 사건에서는 숫자 하나만 보고 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 2021.04.20.과 2019.11.22. 점유기록의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정하거나, 27,526,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다.
또한 최근 12건 평균 392,833,333원은 84.95㎡ 아파트 거래이고 본건은 29.1656㎡ 근린생활시설이어서 직접적인 시세 비교자료가 아닙니다. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 점유자의 실제 보증금과 인수 여부를 확인하는 것입니다. 그 금액이 정리된 뒤에야 입찰가와 실질취득가를 같은 기준에서 판단할 수 있습니다.
