광주지방법원 2025타경32106. 상무한국아델리움 132동 2층 207호, 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 현 소유자는 유한회사와이에이치이며, 2018.05.30 매매를 원인으로 2019.11.08 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 116,125,000원입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2022.07.08 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 96,000,000원입니다.
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 과거 하나은행 근저당 81,600,000원과 밀알신용협동조합 근저당 86,400,000원, 2022.03.08 국 압류는 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임의경매개시결정과 2025.03.11 국 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 특히 말소기준일보다 이른 신고기록과 본건 207호 임차 신고가 있어, 최저가가 감정가의 28.67%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층 207호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 35.6453㎡ · 철근콘크리트구조 2층 건물 내 2층 207호 |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 2018.05.30 매매 · 2019.11.08 소유권이전 · 거래가액 116,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 33,547,000원 (5회 유찰 · 감정가 대비 28.67%) |
| 말소기준권리 | 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 신청채권자 / 사건 청구 | 광주신우신용협동조합 / 930,419,023원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 점유위험이 남는다
말소기준권리는 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·밀알신용협동조합 근저당과 2022.03.08 국 압류는 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 207호 직접 신고와 호수 미특정 신고를 분리해야 한다
| 점유·임차 신고 | 표시 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜숙 | 호수 미특정 · 신고일 2023.03.10 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 장하린 | 206호 · 신고일 2024.03.13 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.30 | 본건 외 206호 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 호수 미특정 · 신고일 2021.04.20 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 · 신고일 미상 | 20,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 송현우 | 호수 미특정 · 신고일 2019.11.22 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
| 엔지니 | 주거 · 신고일 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능 |
본건에서 가장 직접적인 기록은 207호 베스트엔지니어링입니다. 보증금 20,000,000원, 월 차임 400,000원으로 조사됐지만 신고일이 확인되지 않아 말소기준일과의 선후를 판정할 수 없습니다. 따라서 대항력과 승계 여부도 확정할 수 없습니다.
또한 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙은 2021.04.20, 송현우는 2019.11.22 신고로 말소기준 2022.07.08보다 앞서지만, 호수와 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 신고일만을 근거로 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 장하린은 206호로 특정돼 있어 본건 207호와 호수가 다릅니다.
③ 가격 비교 — 5회 유찰은 명확하지만 아파트 실거래와 직접 비교할 수 없다
최저매각가는 감정가 117,000,000원의 28.67%인 33,547,000원까지 내려왔습니다. 다만 제공된 단지 실거래 12건은 모두 전용 84.95㎡ 공동주택 거래이고, 본건은 35.6453㎡ 근린생활시설입니다. 용도와 면적이 모두 달라 이 거래들을 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 392,833,333원 |
오히려 경매 자체의 반복 유찰이 더 직접적인 지표입니다. 본건은 이미 5회 유찰됐고, 제공된 상무한국아델리움 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.4회입니다. 가격이 크게 낮아졌다는 사실과 시장에서 반복적으로 응찰이 성립하지 않았다는 사실을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,547,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,003,846원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 96,000,000원 | 32,543,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 광주신우신용협동조합 채권최고액 96,000,000원 중 32,543,154원이 배당되고 63,456,846원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰이 더 진행돼도 채권 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 33,547,000원 | 32,543,154원 | 63,456,846원 |
| 6회 유찰 시 | 26,837,600원 | 25,954,523원 | 70,045,477원 |
| 7회 유찰 시 | 21,470,080원 | 20,683,619원 | 75,316,381원 |
가격만 보면 6회 유찰 시 26,837,600원, 7회 유찰 시 21,470,080원까지 내려가는 시나리오가 있지만, 임차보증금 승계 위험이 해소되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득비용 하락을 의미하지 않습니다. 선순위 임차보증금이 실제 인수되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어날 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건을 포함한 해당 호들은 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 공동주택으로 가정해 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 광주광역시 서구 쌍촌동 상일중학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 있으며, 토지는 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상일여자고등학교·상일중학교·천사유치원 관련 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,209,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감, 공용위생설비와 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 본건 자체가 5회 유찰됐고, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수도 4.4회여서 응찰 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 207호 베스트엔지니어링의 신고일 확인. 보증금 20,000,000원·월 400,000원이 확인돼 있으므로 말소기준일 2022.07.08과의 선후가 핵심입니다.
- 호수 미특정 선순위 신고 확인. 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙의 2021.04.20 신고와 송현우의 2019.11.22 신고가 실제 207호 점유인지 확인해야 합니다.
- 보증금 원액 확인. 선순위 가능 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액과 최대 입찰가를 계산할 수 없습니다.
- 엔지니 점유관계 확인. 주거 사용으로 기록돼 있으나 신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
- 206호 신고 분리. 장하린은 206호로 표시돼 있으므로 본건 207호 권리와 혼동하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 근린생활시설입니다. 84.95㎡ 공동주택 실거래를 본건 35.6453㎡ 근린시설 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 가정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가 대비 28.67%까지 내려온 만큼 현장 상태·점유·임대관계와 실제 사용상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “28.67% 가격보다 먼저 확인할 것은 인수액”
감정가 117,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 33,547,000원까지 떨어졌다는 숫자는 강하게 눈에 들어옵니다. 그러나 본건은 근린시설이고, 확인되는 단지 실거래는 면적과 용도가 다른 84.95㎡ 공동주택입니다. 따라서 그 실거래를 근거로 현재 최저가가 싸다고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 점유관계입니다. 말소기준 2022.07.08보다 앞선 신고기록 가운데 보증금과 호수가 확인되지 않은 항목이 있고, 본건 207호에는 보증금 20,000,000원의 베스트엔지니어링이 조사돼 있으나 신고일이 미상입니다. 이 때문에 현재 단계의 핵심 숫자는 최저가가 아니라 ‘실질취득액 산정 불가’입니다. 등기권리는 정리되지만 임차보증금 승계 가능성이 해소되기 전까지는 가격 판단도 함께 보류해야 하는 사건입니다.
