광주지방법원 2025타경32106. 대상은 광주 서구 쌍촌동 상무한국아델리움 132동 2층 207호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 유한회사와이에이치이고, 2018.05.30 매매를 원인으로 2019.11.08 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 116,125,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.07.08 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권, 채권최고액 96,000,000원입니다.
등기부 자체만 보면 말소구조는 비교적 선명합니다. 2025.02.21 임의경매개시결정과 2025.03.11 국 압류는 말소기준 뒤에 들어왔고 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 점유자 정보입니다. 현황조사에는 207호 외에도 206호와 호수 미상의 점유 내역이 함께 나타나므로, 각 신고가 실제로 이 207호에 적용되는지부터 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32106 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 쌍촌동 1385 상무한국아델리움 132동 2층207호 |
| 용도 / 면적 | 근린시설 · 면적 기준 35.6453㎡ · 2층 207호 |
| 소유자 | 유한회사와이에이치 · 거래가액 116,125,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 41,933,000원 (4회 유찰) |
| 말소기준 | 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 청구액 | 930,419,023원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 주식회사하나은행 근저당 81,600,000원과 밀알신용협동조합 근저당 86,400,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2022.07.08 광주신우신용협동조합 근저당 96,000,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유관계 — 207호 적용 여부가 핵심
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜숙 | 알수없음 | 2023.03.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장하린 | 206호 | 2024.03.13 | 15,000,000원 / 350,000원 | 없음 | 2025.04.30 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙 | 알수없음 | 2021.04.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 베스트엔지니어링 | 207호 | 미상 | 20,000,000원 / 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송현우 | 알수없음 | 2019.11.22 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 엔지니 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김혜숙의 2023.03.10 전입과 장하린의 2024.03.13 전입은 말소기준 2022.07.08보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 2021.04.20 전입의 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙과 2019.11.22 전입의 송현우는 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
특히 대상 호수와 직접 일치하는 베스트엔지니어링 207호는 보증금 20,000,000원, 차임 400,000원이 조사되어 있으나 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 반대로 장하린은 206호로 표시되어 있어, 본건 207호와 분리해서 봐야 합니다.
③ 가격 비교 — 싸 보이지만 직접 비교 가능한 시세가 아니다
상무한국아델리움의 실거래 자료는 존재하지만, 이 물건과 바로 비교하기에는 중요한 한계가 있습니다. 대상 면적 기준은 35.6453㎡인데 제공된 최근 거래는 모두 84.95㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 감정 이용상태는 근린생활시설이므로 이 거래들을 본건의 직접 시세로 사용해 “시세보다 싸다”고 판단하는 것은 부적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 12 | 367,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 10 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 12 | 392,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 9 | 411,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 22 | 427,000,000원 |
| 2025.09 | 84.95㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 392,833,333원 |
최근 12개월 평균은 392,833,333원, 최신 거래는 2026.04의 367,000,000원입니다. 그러나 이 값은 대상 35.6453㎡와 면적이 맞지 않으므로 가격 가점의 근거로 사용하지 않습니다. 최저가가 감정가의 36%라는 사실도 그 자체만으로 “시세 대비 저렴하다”는 결론을 만들 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,933,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,154,794원 |
| 2. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 96,000,000원 | 40,778,206원 |
| 미배당 | - | 55,221,794원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,933,000원을 매각가로 가정한 배당모형입니다. 집행비용 1,154,794원을 제외한 40,778,206원이 광주신우신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 55,221,794원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유관계에 따른 실제 매수인 인수 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 공히 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이고 대상은 2층 207호입니다.
- 입지. 상일중학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 시내버스 승강장이 인근에 위치하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 주위로 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 도로·소로1류·중로1류와 접합니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지는 평지의 부정형이고 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
- 유찰 이력. 본건은 4회 유찰됐고 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.6회입니다. 응찰 전 가격 형성과 매수층을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 207호 점유자 확인. 베스트엔지니어링의 전입일과 실제 점유상태, 보증금 20,000,000원 및 차임 400,000원의 계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 가능 점유 확인. 2019.11.22 송현우, 2021.04.20 농업회사법인 유한회사 내일햇살,김혜숙의 실제 점유호수와 보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 206호 정보 분리. 장하린은 206호로 기재돼 있으므로 본건 207호와 혼동해 보증금이나 점유관계를 합산하지 않아야 합니다.
- 호수 미상 점유 분리. 호수가 특정되지 않은 점유정보가 207호에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형의 매수인 인수 0원은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영된 가정값입니다.
- 시세 원본 확인. 제공된 거래는 84.95㎡이고 대상 면적 기준 35.6453㎡와 맞지 않습니다. 이 거래만으로 근린시설 207호의 적정가를 정하지 않아야 합니다.
- 청구액 확인. 사건 청구액은 930,419,023원이고 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액은 96,000,000원입니다. 배당 및 채권관계 원문을 대조해야 합니다.
맺으며 — “36% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 물건은 숫자만 보면 강하게 할인된 물건처럼 보입니다. 감정가 117,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 41,933,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 본건은 근린시설이고, 제공된 실거래 자료는 84.95㎡로 대상 면적 35.6453㎡와 맞지 않아 시세 메리트를 객관적으로 확정하기 어렵습니다.
권리에서도 같은 원칙이 적용됩니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 전입자와 207호 전입일 미상 점유자가 남아 있습니다. 특히 베스트엔지니어링의 보증금 20,000,000원은 확인되지만 대항력 판단에 필요한 전입일이 미상입니다. 따라서 현재 결론은 “싸다”가 아니라 “인수관계를 확인해야 가격을 평가할 수 있다”입니다. 4회 유찰 자체를 매력으로 점수화하기보다, 207호 점유·보증금·전입관계를 먼저 확정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
