광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 868-1의 3층 301호, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 2,180,000,000원이고 5회 유찰 후 최저매각가는 625,050,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사힐링이며, 말소기준권리는 2023.03.27. 설정된 광주와이신용협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당입니다.
말소기준 이후의 광주광역시 압류, 광주신용보증재단·전남낙농업협동조합 가압류, 농업회사법인주식회사용두리·주식회사디자인플랜비·정해순·김갑자의 후순위 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낮은 최저가만으로 안전성을 판단하기에는 점유와 물리적 현황에서 확인할 부분이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 3층301호 · 도로명 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 2,180,000,000원 / 625,050,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
| 말소기준 | 2023.03.27. 을구 18번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 · 채권최고액 2,064,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 출발점은 2023.03.27. 을구 18번 광주와이신용협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.07.17. 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이루어졌습니다.
② 점유관계 — 모두 말소기준 이후, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 2023.06.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호정 | 2023.06.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 점유 신고는 3건입니다. 모두 전입일이 말소기준일 2023.03.27.보다 늦어 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 세 건 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 배당요구 여부와 임대차관계는 매각물건명세서 및 현장 점유관계와 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
현재 회차 최저매각가는 625,050,000원으로, 제공된 시나리오상 감정가의 29%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 500,040,000원, 7회 유찰 시 400,032,000원입니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭이 크다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 근린생활시설은 개별 입지·임대수익·공실·전용상태 등에 따라 가격 편차가 커서, 5회 유찰 자체도 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 625,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,650,500원 |
| 을구 18번 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 616,399,500원 |
| 을구 19번 근저당 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 갑구 29번 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당 · 정해순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당 · 김갑자 | 16,000,000원 | 0원 |
| 갑구 31번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 2,439,622,375원 중 616,399,500원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 1,823,222,875원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 8,650,500원으로 계산된 시나리오입니다.
⑤ 물리적 현황 — 301호·302호 경계벽 철거
감정평가서에는 건축물현황도와 달리 301호와 302호 사이의 경계벽이 철거된 상태라고 기재되어 있습니다. 현장조사 당시 두 구분건물 사이에 설치된 벽체가 제거돼 있었지만, 적법한 건축물대장과 평면도가 존재하고 경계의 복원이 용이하다는 의견을 참고해 구분소유건물로 판단하여 감정평가가 진행됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실상태였습니다. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,771.1㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용되는 장방형 평지이며 중로한면에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·기타체육시설 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인되며, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설이고 현재 회차까지 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호·302호 경계벽. 철거된 경계의 실제 흔적, 복원 공사 범위와 비용, 건축물대장·평면도 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 관련 회신. 2025.07.22. 광주광역시 서구가 제출한 사실조회 회신의 구체적 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유관계. 감정평가의 공실 기재와 현황조사상 점유 신고 3건이 함께 존재하므로 실제 점유자와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 임대차 세부사항. 세 점유 신고 모두 보증금·확정일자·배당요구 정보가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 29%라는 수치만으로 저가라고 판단하지 말고, 근린시설의 임대료·공실·수익성·주변 매매사례를 별도로 조사해야 합니다.
- 다회 유찰. 현재 5회 유찰 상태이고 추가 시나리오는 500,040,000원과 400,032,000원입니다. 유찰 횟수 자체를 시장의 경고신호로 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “29% 할인”보다 중요한 확인사항이 많다
이 물건은 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 점유 신고 3건 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 제공된 판단상 대항력이 없습니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 근린생활시설이라는 용도, 5회 유찰, 실거래 비교자료 부재, 301호·302호 사이 경계벽 철거, 보증금이 확인되지 않은 점유 신고가 동시에 존재합니다. 최저가 625,050,000원은 감정가의 29% 수준이지만 그것만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기상 인수는 낮지만, 현장·가격 검증 난도는 높은 물건으로 보는 것이 맞습니다.
