광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 868-1, 상무버들로 35의 3층 301호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사힐링이고, 2022.07.21. 신탁재산 귀속으로 소유권이 이전됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.03.27. 설정된 광주와이신용협동조합 채권최고액 2,064,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 625,050,000원으로 감정가 2,180,000,000원의 28.67% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 크지만, 이 사건에서는 실거래 시세와의 직접 비교 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 내려왔다”는 사실과 “현재 시장가보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 5회 유찰 이력, 경계벽 철거 상태까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 3층301호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실 |
| 건물 | 일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제301호 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 2,180,000,000원 / 625,050,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.03.27. 설정된 광주와이신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 농업회사법인주식회사용두리·주식회사디자인플랜비·정해순·김갑자의 근저당권, 광주신용보증재단·전남낙농업협동조합의 가압류, 광주광역시 및 서구(광주광역시)의 압류, 2025.04.21. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 신고 내역 3건, 모두 기준일 뒤
현황조사에는 김호정, 김태언, 유한회사 라온유통·김태언 명의의 신고 내역이 확인됩니다. 세 신고일 모두 2023.03.27. 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 계약 내용은 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.
| 신고 명의 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호정 | 2023.06.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김태언 | 2023.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 28.67%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 회차 최저가는 625,050,000원, 감정가는 2,180,000,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 감정가의 28.67%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 500,040,000원, 7회 유찰 시 400,032,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 비교 가능한 동일·유사 물건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 625,050,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 5회 유찰이라는 시장 반응 자체도 함께 봐야 합니다. 특히 이 물건은 주거용이 아닌 근린생활시설이고 현장조사 당시 공실이므로 환금성과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 625,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,650,500원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 616,399,500원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 5. 갑구 29번 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 정해순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 21번 근저당권 · 김갑자 | 16,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 31번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 2,439,622,375원, 예상 배당액은 616,399,500원, 미배당액은 1,823,222,875원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 경계벽 철거 — 이 사건의 물리적 핵심
감정평가 내용에 따르면 제301호와 제302호 사이의 경계벽은 건축물현황도와 달리 철거된 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 2025.07.02. 신청채권자 광주와이신용협동조합의 보정서와 2025.07.09. 감정평가서를 근거로, 두 구분건물 사이에 벽체 흔적이 있고 적법한 건축물대장과 평면도가 존재해 경계 복원이 용이하다는 내용이 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근이며, 주변은 성숙중인 상가지대로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실상태입니다.
- 건물. 일반철골조 스라브지붕 4층 건물이며 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이고 중로한면에 접합니다. 토지면적은 1,771.1㎡, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 기타체육시설, 중로1류와 관련되고 상대보호구역·절대보호구역 사항이 확인됩니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이고 현장조사 당시 공실이므로, 실제 임대수요와 재매각 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.03.27. 을구 18번 근저당권과 2025.07.17. 근저당권 이전등기를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 신고 내역 3건 확인. 김호정, 김태언, 유한회사 라온유통·김태언의 현재 실제 점유 여부와 계약관계를 확인하세요.
- 경계벽 확인. 제301호·제302호 사이 철거된 경계벽의 현재 상태와 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 사실조회회신 확인. 2025.07.22. 광주광역시 서구의 위반건축물 관련 사실조회회신서 원문을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 28.67%라는 할인율만으로 판단하지 말고 동일 상권 근린시설의 실제 거래·임대수익 자료를 별도로 대조하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정평가 당시 공실과 현황조사 신고 내역이 함께 존재하므로 현재 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2023.03.27. 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 신고 내역 3건도 모두 기준일 이후입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 물건 자체는 확인할 부분이 많습니다. 근린생활시설이고 현장조사 당시 공실이며, 제301호와 제302호 사이의 경계벽이 철거된 상태입니다. 무엇보다 5회 유찰돼 감정가의 28.67%까지 내려왔지만 최근 실거래 시세 비교치가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 “권리 인수 여부”보다 경계벽·실제 점유·상권 수요·현재 시세를 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심이 되는 물건입니다.
