광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 상무버들로 35의 4층 401호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현장조사 당시에는 공실로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사힐링이고, 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.30. 농업회사법인주식회사용두리의 채권최고액 100,000,000원 근저당입니다. 그 이후 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 김호정이 2023.06.08., 김태언이 2023.06.13. 전입한 것으로 조사돼 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이 물건의 감정상 용도는 근린생활시설이고 두 명 모두 사용관계·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로, 전입일만으로 주택임대차의 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층 401호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 51,897,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 1,796,221,233원 |
| 말소기준 | 2023.06.30. 을구 15번 근저당 · 농업회사법인주식회사용두리 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전입 확인이 먼저
말소기준 이후의 을구 16번 주식회사디자인플랜비 근저당 166,782,720원, 광주광역시 압류, 광주신용보증재단 가압류 19,894,312원, 전남낙농업협동조합 가압류 12,945,343원과 2025.04.21. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 선순위 전입 2건은 등기 말소와 별개의 임차관계 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 관계
| 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호정 | 2023.06.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태언 | 2023.06.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 조사된 명의는 3건입니다. 이 가운데 2024.04.26. 전입은 말소기준 이후이므로 선순위 전입 이슈와 구분됩니다. 반면 김호정과 김태언은 각각 2023.06.08., 2023.06.13.으로 말소기준보다 앞서므로 입찰 전에 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 51,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,146원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 50,562,854원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 299,622,375원 중 예상 배당은 50,562,854원이며 미배당은 249,059,521원입니다. 이 배당표의 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 선순위 전입 2건의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 수치를 임차보증금 인수 위험까지 해소됐다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.
④ 가격 — 5회 유찰만으로 메리트를 확정할 수 없다
감정가 181,000,000원에서 현재 최저가는 51,897,000원까지 내려왔고, 다음 시나리오는 41,517,600원, 그 다음은 33,214,080원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 실질 인수액 자체가 미상이므로, 최저가 하락분을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 51,897,000원 | 50,562,854원 | 249,059,521원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 41,517,600원 | 40,370,283원 | 259,252,092원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 33,214,080원 | 32,216,227원 | 267,406,148원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설입니다. 일반철골조 스라브지붕 4층 건물의 제4층 제401호로 조사됐습니다.
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근이며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로한면에 접합니다. 토지면적은 1,771.1㎡, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·기타체육시설이며, 중로1류와 접하고 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 구분건물 주의. 감정요항에는 제301호와 제302호 사이 경계벽 철거가 기재돼 있으나 본건은 제401호입니다. 다만 같은 건물의 구분소유 구조 관련 사항이므로 원본 도면과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김호정·김태언의 실제 점유 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 실제 점유와 임대차 목적을 확인하세요.
- 보증금 확인. 두 선순위 전입 명의의 보증금이 확인돼야 매수인 인수 가능액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 미배당 보증금의 승계 가능성을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 근린시설 용도 확인. 감정상 근린생활시설이므로 실제 사용형태와 건축물대장상 적법한 용도, 영업·주거 사용 여부를 대조하세요.
- 현장점유 재확인. 감정평가 당시 공실 기재와 현황조사의 전입 명의가 서로 다른 만큼 매각기일 직전 현장을 다시 확인하는 것이 중요합니다.
- 위반건축물 회신 원문 확인. 2025.07.22. 제출된 사실조회회신서의 내용과 시정명령·이행강제금 등 본건 관련 사항이 있는지 확인하세요.
- 시세 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 인근 동일 용도·유사 면적 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — 낮아진 최저가보다 ‘미상인 인수액’이 먼저다
이 물건은 감정가 181,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 51,897,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 선순위 전입 2건의 보증금과 임대차 성격이 확인되지 않아 실질취득비용을 계산할 수 없는 상태입니다. 특히 근린생활시설이라는 감정상 용도, 공실 기재와 전입조사의 차이, 위반건축물 관련 사실조회회신까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 전입 2건이 실제 어떤 권리이고 얼마가 남는가”입니다. 그 금액이 확정되기 전에는 현재 최저가를 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
