광주지방법원 2025타경32536. 광주광역시 서구 유촌동 868-1, 4층 401호의 근린생활시설입니다. 감정평가 당시 대상 물건은 공실상태로 조사됐지만, 현황조사에는 김호정·김태언·유한회사 라온유통,김태언이 확인됩니다. 특히 김호정은 2023.06.08, 김태언은 2023.06.13 전입으로, 말소기준권리인 2023.06.30 농업회사법인주식회사용두리 근저당보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있는 임차인”으로 확정하지 말고 대항력 가능·보증금 미상으로 보는 것이 안전합니다.
최저매각가는 감정가 181,000,000원에서 51,897,000원까지 내려왔습니다. 하지만 실거래 시세 자료가 없어 이 금액을 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 실질취득비용 자체가 아직 확정되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층401호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 51,897,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 청구액 | 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유자가 핵심
현재 권리분석의 기준은 2023.06.30 농업회사법인주식회사용두리 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후의 광주광역시 압류, 광주신용보증재단·전남낙농업협동조합 가압류, 주식회사디자인플랜비 근저당권, 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 인수 여부를 먼저 확정해야 한다
| 점유자 | 전입일 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김호정 | 2023.06.08 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태언 | 2023.06.13 | 알수없음 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 알수없음 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 확인되지 않아 위 세 기록은 보증기관 중복신고로 볼 근거가 없습니다. 다만 김태언 이름이 두 기록에 함께 나타나므로, 실제 점유관계와 계약관계는 매각물건명세서 및 원본 현황자료로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,897,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,146원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 50,562,854원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 299,622,375원 중 예상배당은 50,562,854원, 미배당은 249,059,521원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실제 인수 위험은 별도 확인이 필요합니다.
④ 건물·입지 리스크 — 경계벽 철거와 사실조회 확인
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 현장조사 당시 공실상태였습니다.
- 주위환경. 유덕초등학교 서측 인근, 주변은 성숙중인 상가지대로 조사됐으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 일반철골조 스라브지붕 4층 건물이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 건축물현황도와 달리 일련번호 (가)와 (나) 사이 경계벽이 철거된 상태입니다. 감정평가는 적법한 건축물대장과 평면도가 존재하고 경계 복원이 용이하다는 법원 의견을 참고해 구분소유건물로 판단했습니다.
- 사실조회. 2025.07.22 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출됐습니다. 해당 회신의 구체적 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용 건부지, 장방형 평지, 중로한면입니다. 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김호정·김태언 계약 확인. 2023.06.30보다 앞선 전입입니다. 보증금, 확정일자, 실제 점유, 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질 인수액 확정. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 선순위 점유자 보증금이 미상이므로 실제 부담액은 별도 판단해야 합니다.
- 경계벽 상태 확인. 공부와 현황이 다른 경계벽 철거 상태 및 복원 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 사실조회 확인. 2025.07.22 제출된 회신 내용을 원문으로 검토해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 51,897,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 다회 유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰된 근린생활시설이므로 권리·점유·현황·환금성 문제를 가격 할인만으로 상쇄할 수 있는지 따져야 합니다.
맺으며 — “29%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건은 감정가 181,000,000원에서 최저가 51,897,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 실거래 시세가 없고, 말소기준보다 앞서 전입한 김호정·김태언의 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 구분건물 사이 경계벽 철거와 위반건축물 관련 사실조회회신까지 확인해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 현황은 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건은 최저가보다 선순위 점유자의 실제 계약관계와 건물 현황을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
