광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 868-1, 상무버들로 35의 3층 302호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 현장조사 당시 공실상태로 기재됐습니다. 건물은 일반철골조 스라브지붕 4층 건물이며, 이 사건 호실은 3층에 있습니다.
권리구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2023.03.27 설정된 광주와이신용협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당과 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2023-262호에 들어 있는 공동담보권이므로 채권최고액 자체를 이 302호의 단독 가치와 일대일로 비교해선 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 3층302호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 건물 구조 | 일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 21,504,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
현재 소유자는 주식회사힐링입니다. 2023.03.27 광주와이신용협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 2023.06.30 이후 설정된 농업회사법인주식회사용두리 근저당, 주식회사디자인플랜비 근저당, 광주광역시 압류, 광주신용보증재단·전남낙농업협동조합 가압류, 정해순·김갑자 근저당과 2025.04.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 말소기준 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 돼 있습니다. 권리의 기준일 자체는 2023.03.27로 유지됩니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 현장 재확인 필요
현황조사에는 아래 3건의 신고 내역이 확인됩니다. 모두 신고일이 2023.03.27 말소기준권리보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 단정하지 않는 편이 안전합니다.
| 신고자 | 신고일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 2023.06.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호정 | 2023.06.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
감정가는 75,000,000원, 현재 최저매각가는 21,504,000원입니다. 5회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가의 29% 수준입니다. 그러나 이 사건은 근린시설이고, 가격 판단에 직접 쓸 실거래 비교 대신 감정가 대비 유찰률과 물건 자체의 환금성·현장 상태를 함께 봐야 합니다.
추가 유찰 시 시나리오는 6회 유찰 17,203,200원, 7회 유찰 13,762,560원입니다. 가격이 계속 내려가도 후순위 채권의 미배당 규모만 커지고, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 787,072원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 20,716,928원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 정해순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 21번 근저당권 · 김갑자 | 16,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 23번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,439,622,375원, 예상 배당액은 20,716,928원, 미배당액은 2,418,905,447원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물리적 상태 — 301호와의 경계벽 철거
감정평가서에는 건축물현황도와 달리 301호와 302호 사이의 경계벽이 철거된 상태라고 기재돼 있습니다. 다만 목록1 및 목록2 사이에는 구분된 벽체 흔적이 있고 적법한 건축물대장과 평면도가 존재해 경계 복원이 용이하다는 내용이 신청채권자 보정서와 감정평가서에 포함돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근으로, 주변은 성숙중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 현장조사 당시 공실상태였습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며, 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 접하고 교육환경 관련 상대보호구역·절대보호구역 내용이 있습니다.
- 공시지가. 1,463,000원/㎡, 토지면적은 1,771.1㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계벽 확인. 301호와 302호 사이 철거된 경계벽의 현재 상태와 실제 복원 범위를 현장에서 확인하세요.
- 점유 재확인. 감정 현장조사는 공실이지만 현황조사에는 신고 3건이 있습니다. 실제 점유자와 사용자를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 보증금·우선변제 확인. 김태언, 유한회사 라온유통·김태언, 김호정의 보증금과 확정일자·배당요구 관계를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 위반건축물 회신 확인. 2025.07.22 제출된 광주광역시 서구 사실조회회신서의 구체적 내용을 직접 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2023-262호에 포함돼 있으므로 이 호실 하나만의 채무로 해석하지 마세요.
- 가격 판단. 5회 유찰·감정가 29%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 근린시설의 실제 사용가치와 환금성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현장과 환금성”
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 단순합니다. 2023.03.27 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 신고된 점유 관계도 자료상 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
하지만 이 물건의 난점은 등기부 밖에 있습니다. 5회 유찰된 근린생활시설이고, 301호와 302호 사이의 경계벽이 철거돼 있으며, 감정 당시 공실이라는 기재와 현황조사의 신고 3건이 함께 존재합니다. 최저매각가는 21,504,000원까지 내려왔지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아닙니다. 권리 소멸 구조를 확인한 뒤 실제 독립 사용 가능성, 경계 복원, 점유관계와 근린시설 환금성을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
