광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 868-1, 상무버들로 35의 3층 302호 근린생활시설입니다. 감정가는 75,000,000원, 5회 유찰된 회차의 최저매각가는 21,504,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2023.03.27. 설정된 광주와이신용협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
하지만 이 물건을 단순히 “권리가 깨끗하다”로 끝내기는 어렵습니다. 감정평가 현장조사 당시에는 공실 상태였지만 현황조사에는 김태언, 유한회사 라온유통·김태언, 김호정의 전입·점유 관련 기록이 확인됩니다. 세 항목 모두 전입일이 말소기준일보다 뒤라 대항력은 없다고 정리되어 있으나, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 3층302호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 제3층 제302호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 21,504,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.03.27. 접수된 을구 18번 광주와이신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었지만, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2023.03.27.입니다. 그 뒤 설정된 농업회사법인주식회사용두리, 주식회사디자인플랜비, 정해순, 김갑자의 근저당과 광주광역시 압류, 광주신용보증재단·전남낙농업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 조사 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호정 | 2023.06.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 항목의 전입일은 모두 2023.03.27. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사되어 있습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 세 항목 모두 보증금이 미상이고 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않으므로, 실제 점유자와 임대차 관계는 매각물건명세서 및 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰이지만 시세 검증은 별도
현재 회차의 최저매각가는 21,504,000원으로, 시나리오상 감정가의 29% 수준입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다. 근린생활시설은 아파트처럼 동일평형 거래를 단순 비교하기 어려운 만큼, 임대수익·공실기간·전용면적과 대지권·동일 건물 거래 등을 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 21,504,000원 | 20,716,928원 | 2,418,905,447원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 17,203,200원 | 16,493,542원 | 2,423,128,833원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 13,762,560원 | 13,114,834원 | 2,426,507,541원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가가 내려가고 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건은 선순위 채권의 미회수액과 낙찰자의 승계 부담을 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 787,072원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 20,716,928원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 5. 갑구 22번 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 정해순 | 60,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 21번 근저당권 · 김갑자 | 16,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 23번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,439,622,375원 중 예상 배당액은 20,716,928원, 미배당액은 2,418,905,447원입니다. 집행비용은 787,072원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 현장 핵심 — 301호·302호 경계벽 철거
감정평가서에 따르면 건축물현황도와 달리 제301호와 제302호 사이의 경계벽이 철거된 상태입니다. 다만 2025.07.02. 제출된 광주와이신용협동조합의 보정서와 2025.07.09. 감정평가서에서는 구분된 벽체 흔적이 있고 적법한 건축물대장과 평면도가 존재하므로 경계 복원이 용이하다고 함이 기재되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근으로, 주변은 성숙 중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 근린생활시설이고 감정평가 현장조사 당시 공실상태였습니다.
- 도로·토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로한면에 접합니다. 토지면적은 1,771.1㎡, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 기타체육시설, 중로1류와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 보호구역. 상대보호구역과 절대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 상태 재확인. 감정평가 당시 공실과 현황조사의 전입·점유 기록이 함께 존재하므로 실제 인도상태를 확인합니다.
- 보증금 확인. 김태언, 유한회사 라온유통·김태언, 김호정 관련 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조합니다.
- 경계벽 현장 확인. 301호와 302호 사이 철거된 경계벽의 현재 상태와 복원 범위를 확인합니다.
- 사실조회회신 확인. 2025.07.22. 제출된 위반건축물 관련 사실조회회신서의 구체 내용을 확인합니다.
- 가격 별도 검증. 최저가가 감정가 29% 수준이라도 최근 실거래 비교 없이 저가라고 단정하지 말고 동일 건물·유사 근린시설 거래와 임대수익을 확인합니다.
- 권리 원본 대조. 2025.07.17. 근저당권 이전을 포함해 등기부와 매각물건명세서를 최종 확인합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 승부처는 현장”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린생활시설이라는 용도, 5회 유찰, 보증금이 확인되지 않은 전입·점유 관련 항목, 그리고 301호와 302호 사이 경계벽 철거가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리만 보고 들어가는 물건”이 아니라 현장 상태와 점유관계, 경계 복원 가능성까지 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건입니다. 권리는 소멸형이지만, 가격 판단은 시세 검증 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
