광주지방법원 2025타경32536. 광주광역시 서구 유촌동 868-1, 상무버들로 35의 4층 403호 근린생활시설입니다. 감정가는 225,000,000원이었지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 64,512,000원입니다. 권리구조의 중심은 2023.03.27 설정된 광주와이신용협동조합의 채권최고액 2,064,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 설정·등기된 농업회사법인주식회사용두리 근저당, 주식회사디자인플랜비 근저당, 광주광역시 압류, 광주신용보증재단·전남낙농업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건에서 ‘권리 소멸’과 ‘물건 상태’는 분리해서 봐야 합니다. 감정평가에서는 근린생활시설·현장조사 당시 공실로 기재했지만, 현황조사 및 매각물건명세서에는 김태언·유한회사 라온유통,김태언·김호정 관련 전입 정보가 확인됩니다. 세 건 모두 말소기준일인 2023.03.27 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않는 부분이 있어 최신 매각물건명세서와 현장을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층403호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 64,512,000원 (5회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2023.03.27 을구 16번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원이고 채무자는 주식회사힐링, 최초 근저당권자는 광주와이신용협동조합입니다. 이후 을구 17번·18번 근저당과 갑구 19번 압류, 갑구 20번·21번 가압류, 갑구 22번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 2023.06.13 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 김호정 | 2023.06.08 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
세 건의 전입일은 모두 2023.03.27 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 각각 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 보증금은 확인되지 않고 우선변제 여부도 확정되지 않았으므로, 이 부분은 최신 매각물건명세서에서 보완 확인해야 합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 위치 — 5회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 225,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 64,512,000원입니다. 제공된 회차 표기는 5회 유찰·감정가 29%입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 51,609,600원, 7회 유찰 시 41,287,680원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 64,512,000원 | 2,300,671,591원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 51,609,600원 | 2,313,341,748원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 41,287,680원 | 2,323,477,873원 | 0원 |
현재 가격이 감정가보다 크게 낮아진 것은 사실이지만, 이 사건은 실거래 시세와 직접 비교할 근거 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵고, 이미 5회 유찰됐다는 사실 자체가 수요·환금성 및 물건 현황을 별도로 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,561,216원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 62,950,784원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,561,216원을 제외한 62,950,784원이 선순위 근저당 배당으로 소진되고 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 2,363,622,375원 중 예상배당은 62,950,784원, 미배당은 2,300,671,591원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건축 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 성숙중인 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·상태. 근린생활시설이며 감정평가 현장조사 당시 공실상태였습니다. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로한면입니다. 토지면적은 1,771.1㎡, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·기타체육시설에 포함되고, 중로1류에 접하며 교육환경 보호 관련 상대·절대보호구역 표기가 있습니다.
- 구분건물 확인. 감정요항표에는 301호와 302호 사이 경계벽이 철거된 상태라는 기재가 있습니다. 해당 기재는 403호 자체와 구분되는 내용이므로 호별배치도와 현황을 대조해 대상 범위를 정확히 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실 기재와 현황조사상 전입 정보 3건이 함께 존재합니다. 매각 직전 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 김태언·유한회사 라온유통,김태언·김호정은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자·배당요구 관계를 최신 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 채권양도 확인. 기준 근저당은 2025.07.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기 및 배당권자 관계를 대조하세요.
- 위반건축물 회신 확인. 2025.07.22 제출된 광주광역시 서구 사실조회회신서의 구체적인 내용과 403호 적용 여부를 확인하세요.
- 호별 경계 확인. 감정요항표의 경계벽 철거 내용은 301호·302호에 관한 기재입니다. 403호의 독립성과 실제 경계는 호별배치도·건축물현황도로 별도 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 29% 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 근린생활시설의 실제 매매·임대 수요와 공실 리스크를 별도 조사하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2023-262호가 기재돼 있습니다. 공동담보 전체 구조와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 적정”은 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.03.27 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 현황조사상 전입도 모두 기준권리 이후입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격과 물건 현황은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰돼 64,512,000원까지 내려왔지만, 이 할인율 자체가 시장가 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 근린생활시설이고 이미 다회 유찰됐으며, 공실 기재와 전입 정보가 함께 존재합니다. 여기에 위반건축물 관련 사실조회회신도 제출돼 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 “권리 인수는 0원이지만, 실제 점유·건축 현황과 현 시점의 시장가를 얼마만큼 정확히 확인하느냐”에 있습니다.
