64,512,000원
광주지방법원 2025타경32536. 광주광역시 서구 유촌동 868-1, 상무버들로 35의 4층 403호 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사힐링이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.03.27 광주와이신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원이며 공동담보목록 제2023-262호가 기재돼 있습니다. 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 감정가 225,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저가가 64,512,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어, 이 가격이 시장가격보다 싼지 여부를 직접 확인할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 이용상태·공실, 건축물 현황, 임대수요와 환금성 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층403호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 64,512,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.03.27 을구 16번 근저당권입니다. 이후 2023.06.30 농업회사법인주식회사용두리 근저당권, 2023.12.21 주식회사디자인플랜비 근저당권, 2024.10.14 광주광역시 압류, 2024.11.13 광주신용보증재단 가압류, 2025.03.19 전남낙농업협동조합 가압류, 2025.04.21 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 금액 확인 필요
| 성명·명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 2023.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김호정 | 2023.06.08 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
모두 말소기준일인 2023.03.27 이후 전입이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유 관계 때문에 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 계산되지는 않았고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 실제 명도관계와 배당관계는 원문서 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,561,216원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 62,950,784원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 5. 갑구 20번 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 6. 갑구 21번 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 2,363,622,375원, 배당액은 62,950,784원, 미배당은 2,300,671,591원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 현장·건축 리스크
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실상태였습니다.
- 위반건축물 확인. 2025.07.22 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출됐습니다. 회신서 원문 확인이 필요합니다.
- 구분건물 참고사항. 감정요항표에는 건축물현황도와 달리 일련번호 (가),(나) 사이 경계벽이 철거된 상태라고 기재돼 있습니다. 적법한 건축물대장과 평면도가 존재해 경계 복원이 용이하다는 법원 의견을 참고하여 구분소유건물로 평가됐습니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근이며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 기타체육시설과 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,463,000원/㎡, 토지면적 1,771.1㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 최저가 64,512,000원이 감정가 225,000,000원보다 크게 낮지만, 실거래 비교자료가 없어 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 김태언, 유한회사 라온유통·김태언, 김호정 관련 전입은 기준일 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태 확인. 2025.07.22 제출된 위반건축물 관련 사실조회회신서의 구체적 내용을 확인해야 합니다.
- 구분소유 상태 확인. 감정요항표에 기재된 경계벽 철거 및 복원 가능성 관련 내용을 건축물대장·평면도와 대조해야 합니다.
- 공실·상권 확인. 현장조사 당시 공실이므로 실제 임대수요와 영업 활용 가능성을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “낮은 최저가와 안전한 물건은 같은 뜻이 아니다”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격은 이미 5회 유찰을 거쳐 감정가의 29% 수준까지 내려왔고, 그 자체가 근린시설의 환금성과 현장 조건을 다시 확인해야 한다는 신호이기도 합니다. 현황조사상 점유 신고의 대항력은 없지만 보증금 관련 정보는 확인되지 않았고, 위반건축물 사실조회회신서 및 경계벽 철거 관련 감정평가 참고사항도 존재합니다. 권리 인수는 0원, 그러나 현장·건축·환금성 검증은 필수. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 그 가격이 낮아진 이유를 확인하는 데 있습니다.
