광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 868-1의 4층 402호, 감정 이용상태가 근린생활시설로 확인되는 집합건물입니다. 감정가는 250,000,000원이고 5회 유찰된 현재 회차 최저매각가는 71,680,000원으로 감정가의 약 28.7%입니다. 수치만 보면 낙폭이 크지만, 이 사건은 아파트처럼 실거래 평균을 바로 대입해 가격을 판단할 물건이 아닙니다. 근린시설의 환금성, 실제 사용 가능 상태, 공실·점유 관계와 행정상 확인사항을 먼저 보는 편이 맞습니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2023.03.27. 설정된 광주와이신용협동조합의 근저당권 채권최고액 2,064,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 이 근저당은 2025.07.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐지만, 기초가 되는 2023.03.27. 근저당의 말소기준 지위 자체를 바꾸는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층402호 · 도로명 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 건물 | 일반철골조 스라브지붕 4층 건물 중 제4층 제402호(라) |
| 소유자 | 주식회사힐링 · 2022.07.21. 신탁재산의 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 71,680,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주와이신용협동조합 / 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.05.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
말소기준권리 이후에는 2023.06.30. 농업회사법인주식회사용두리 근저당 100,000,000원, 2023.12.21. 주식회사디자인플랜비 근저당 166,782,720원, 2024.10.14. 광주광역시 압류, 2024.11.13. 광주신용보증재단 가압류 19,894,312원, 2025.03.19. 전남낙농업협동조합 가압류 12,945,343원, 2025.04.21. 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기 분석상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차·점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명·표시 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김호정 | 2023.06.08 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태언 | 2023.06.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 조사 기록의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.27. 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 잡히지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 기록이므로, 우선변제나 최우선변제에 따른 실제 배당 순서는 최종 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 감정평가 현장조사에는 공실로 기재된 반면 별도의 현황조사에는 위 전입 기록들이 있어, 입찰 전 현재 점유 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
② 가격 해석 — 28.7%는 ‘감정가 대비’일 뿐
현재 최저매각가 71,680,000원은 감정가 250,000,000원의 28.7%입니다. 다음 회차 시나리오는 57,344,000원(감정가 23%), 그 다음은 45,875,200원(감정가 18%)입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 같은 개념이 아닙니다. 따라서 이 사건은 5회 유찰과 낮은 최저가만을 이유로 ‘시세보다 싸다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 1. 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 69,989,760원 |
| 2. 근저당 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,363,622,375원 중 예상 배당은 69,989,760원이며, 추정 미배당은 2,293,632,615원입니다. 배당표는 채권최고액 기준 단순 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근. 주변은 성숙 중인 상가지대로 기재되며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하고 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정 현장조사 당시 공실상태입니다. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로한면에 접합니다. 토지면적은 1,771.1㎡, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·기타체육시설, 중로1류(폭 20m~25m) 접합 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 확인사항. 감정서에는 제301호(가)·제302호(나) 사이 경계벽 철거가 공부와의 차이로 기재돼 있습니다. 본건은 제402호(라)로 표시돼 있으므로 해당 사항과 본건의 관계는 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 행정 확인. 2025.07.22. 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출된 이력이 있습니다. 회신 내용 자체를 입찰 전에 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낮은 최저가에만 기대지 않기. 71,680,000원은 감정가의 28.7%지만, 이 비율만으로 시장가 대비 저평가라고 판단하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 감정평가 당시 공실 기재와 현황조사의 전입 기록이 함께 존재합니다. 열쇠·점유자·실사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 조사된 전입은 모두 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 최우선변제 가능성과 배당순서를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 위반건축물 회신 확인. 2025.07.22. 제출된 광주광역시 서구 사실조회회신서의 구체적 내용을 확인해 사용·영업·원상복구 리스크를 점검하세요.
- 호실 경계와 현황 대조. 감정서상 다른 호실의 경계벽 철거 언급이 있는 만큼, 402호 위치·경계·출입구가 호별배치도 및 건축물현황도와 일치하는지 확인하세요.
- 환금성 점검. 근린생활시설은 아파트와 매수층이 다르고 이미 5회 유찰된 물건입니다. 재임대·직접사용 가능성과 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘실물과 환금성’이 승부처
이 사건은 말소기준권리보다 빠른 대항력 점유자가 확인되지 않고, 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조여서 권리상 인수는 0원으로 추정됩니다. 그 점만 보면 권리분석은 비교적 단순합니다. 하지만 감정가 250,000,000원짜리 근린생활시설이 5회 유찰돼 71,680,000원까지 내려왔다는 사실은 곧바로 ‘싼 물건’이라는 뜻이 아닙니다. 현장조사상 공실과 전입 기록이 동시에 존재하고, 위반건축물 관련 사실조회 회신도 제출돼 있습니다. 권리는 통과, 가격 평가는 보수적, 현장·행정 확인은 필수. 이 물건은 최저가 숫자보다 실제 사용 가능성과 환금성을 확인한 뒤 응찰 여부를 정해야 합니다.
