광주지방법원 2025타경32536. 광주 서구 유촌동 868-1, 도로명 상무버들로 35의 4층 402호 근린생활시설입니다. 감정가는 250,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 71,680,000원, 감정가의 28.67% 수준입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 자료에는 해당 근린시설을 직접 비교할 수 있는 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
권리관계의 기준점은 2023.03.27 광주와이신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,064,000,000원이고 공동담보로 설정됐습니다. 이후 설정된 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사 등에 등장하는 김태언, 유한회사 라온유통·김태언, 김호정 관련 기록 역시 모두 말소기준권리 이후의 전입으로 정리돼 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32536 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 유촌동 868-1 4층402호 · 광주광역시 서구 상무버들로 35 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현장조사 당시 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사힐링 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 71,680,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,796,221,233원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 을구 16번 근저당권입니다. 이후의 을구 17번·18번 근저당권, 갑구 19번 압류, 갑구 20번·21번 가압류, 갑구 22번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 16번 근저당권은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기도 확인됩니다.
② 점유·전입 조사 — 모두 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김태언 | 2023.06.13 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 라온유통,김태언 | 2024.04.26 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김호정 | 2023.06.08 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
세 기록 모두 말소기준일인 2023.03.27 이후에 전입되어 대항력 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 임대관계 자체는 원문 서류로 다시 대조하는 것이 안전합니다. 감정평가 당시에는 대상 물건이 공실상태였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 확인되지만 ‘시세 대비 저렴’은 미확인
현재 최저매각가는 71,680,000원으로 감정가 250,000,000원의 28.67%입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 57,344,000원, 7회 유찰 시 45,875,200원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 28.67% | 71,680,000원 | 2,293,632,615원 |
| 6회 유찰 시 | 22.94% | 57,344,000원 | 2,307,710,567원 |
| 7회 유찰 시 | 18.35% | 45,875,200원 | 2,318,972,929원 |
④ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 2. 근저당 · 광주와이신용협동조합 | 2,064,000,000원 | 69,989,760원 |
| 3. 근저당 · 농업회사법인주식회사용두리 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사디자인플랜비 | 166,782,720원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 19,894,312원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전남낙농업협동조합 | 12,945,343원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액 2,363,622,375원 중 채권자 배당은 69,989,760원이고, 미배당은 2,293,632,615원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 유촌동 유덕초등학교 서측 인근이며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 이용. 근린생활시설이며 현장조사 당시 공실상태입니다. 일반적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 상업용 건부지이며 중로한면입니다. 토지면적은 1,771.1㎡, 공시지가는 1,463,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 기타체육시설, 중로1류(폭 20m~25m), 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 감정평가서에는 3층 301호와 302호 사이 경계벽이 철거된 상태라고 기재돼 있으며, 대상 402호는 같은 4층 건물 내 구분건물입니다.
- 사실조회. 2025.07.22 광주광역시 서구로부터 위반건축물에 관한 사실조회회신서가 제출된 사실이 기록돼 있습니다. 구체적인 회신 내용은 입찰 전 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래가 제시돼 있지 않으므로 71,680,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 별도로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가 당시 공실이지만 김태언·유한회사 라온유통·김호정 관련 전입 기록이 확인됩니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문과 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.03.27 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 소멸하는 구조이나, 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 사실조회. 2025.07.22 제출된 사실조회회신서의 구체적인 내용과 대상 402호에 미치는 영향을 직접 확인해야 합니다.
- 현장 상태. 근린생활시설은 공실 여부·관리 상태·전용부 상태·상권에 따라 매매가와 임대가 편차가 크므로 현장 확인이 중요합니다.
맺으며 — “29%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.27 광주와이신용협동조합 근저당이고, 이후 권리 및 조사된 전입 기록은 모두 그 뒤에 있어 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 감정가 250,000,000원이 5회 유찰돼 71,680,000원까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 근린생활시설이고 현장조사 당시 공실이었으며, 위반건축물 관련 사실조회회신서도 제출돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격 검증·현장 상태·환금성 확인이 승부처입니다.
