부산지방법원 2024타경56049. 부산 연제구 연산동 667-13 소재 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 연산6지역주택조합추진위원회이고, 2020.04.27 매매를 원인으로 2020.06.05 소유권을 취득했습니다. 등기상 근저당권과 압류는 없으며, 말소기준은 2024.05.13 접수된 청산을 위한 형식적 임의경매개시결정입니다.
등기만 보면 복잡한 담보권이 없어 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 현황조사상 301호 유경순은 2020.05.26, 302호 김선엽은 2013.01.03 전입했습니다. 두 전입일 모두 말소기준인 2024.05.13보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 확정”이라고 결론 내릴 수 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56049 (청산을 위한 형식적 임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 667-13 · 월드컵대로32번길 60-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 · 일괄매각 |
| 소유자 | 연산6지역주택조합추진위원회 (2020.06.05 소유권이전, 원인 2020.04.27 매매) |
| 토지 | 대 97.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 공시지가 1,205,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 272,397,640원 / 93,433,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 청구액 | 채권액 미상 · 배당 계산상 0원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 2명
말소기준은 2024.05.13 임의경매개시결정입니다. 등기상 별도의 근저당권, 가압류 또는 압류는 확인되지 않지만, 임차인의 전입일은 모두 이보다 빠릅니다. 유경순은 2024.05.28 배당요구를 했고, 김선엽은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 보증금 승계액을 산정할 수 없으므로 매수인 인수 0원으로 평가하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계액은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유경순 | 301호 | 2020.05.26 | 미상 | 미상 | 2024.05.28 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선엽 | 302호 | 2013.01.03 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 유경순은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 김선엽은 전입일이 2013.01.03으로 가장 빠르며 배당요구 여부도 확인이 필요합니다. 대항요건이 유지되는 임차인이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,433,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,081,794원 |
| 1. 갑구 2번 임의경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 계산상 소유자 교부 | - | 91,351,206원 |
현재 배당 계산은 집행비용 2,081,794원만 차감하고 91,351,206원을 소유자 교부액으로 산정한 구조입니다. 채권액이 확인되지 않은 경매개시결정은 0원으로 반영됐고, 임차보증금·당해세· 최우선변제는 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 토지정보 기준)
- 입지. 지하철 물만골역 북동측, 연산초등학교 동측, 연제중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 주거나지와 일부 소규모 공동주택으로 구성된 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 마을버스정류소가 인근에 있고 시내버스정류소와 지하철역도 가까워 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 주택으로 이용되고 있으며 위생설비와 도시가스 공급설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 감정요항에는 2필 일단의 세장형 토지로서 주위와 평탄하고 공동주택 부지로 이용 중이라고 기재됐습니다. 토지정보상 면적은 97.5㎡, 지목은 대, 지형은 평지·세로장방입니다.
- 도로. 감정요항에는 북측 약 6미터 포장도로 접면으로, 토지정보에는 세로한면(불)로 표시돼 있어 실제 진입 조건과 도로 관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 용도지역. 감정요항에는 제2종일반주거지역, 토지정보에는 제3종일반주거지역으로 기재됐습니다. 정비구역·지구단위계획구역·교육환경보호구역 포함 여부와 함께 원본 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고 이미 3회 유찰됐습니다. 공동주택처럼 표준화된 비교가격을 적용하기 어려우므로 토지가치·건물상태·임차인 인수액을 분리해 검토해야 합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 계산상 소유자 잔여 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 93,433,000원 | 91,351,206원 | 93,433,000원 + 임차보증금 미배당분 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 65,403,099원 | 63,825,843원 | 65,403,099원 + 임차보증금 미배당분 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 45,782,169원 | 44,558,090원 | 45,782,169원 + 임차보증금 미배당분 |
낙찰가가 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 승계된다면 실질취득액의 하락폭은 낙찰가 하락폭보다 작아집니다. 보증금이 큰 경우에는 유찰 횟수가 늘어도 총투입액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 회차별 최저가가 아니라 각 임차인의 보증금을 포함한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 301호 유경순과 302호 김선엽의 보증금, 점유관계, 대항력 판단과 매수인 인수 문구를 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 계약 당사자, 최초 계약일, 갱신 여부, 보증금 증감 내역과 확정일자를 임차인별로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 유경순은 2024.05.28 배당요구가 확인되지만, 김선엽은 배당요구 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 유지 여부. 전입일만으로 현재 대항요건 유지 여부를 확정할 수 없습니다. 현장조사와 전입세대 확인을 통해 실제 점유를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물의 구체적인 매각 범위, 301호·302호가 포함된 건물의 구조와 현황을 원본 목록 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 대조. 제2종·제3종일반주거지역 표기 차이, 정비구역과 지구단위계획구역, 도로 접면 상태를 관할 기관 원본으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 입찰상한은 최저가가 아니라 낙찰가에 임차보증금 미배당 예상액, 명도비용과 건물 보수비를 더한 금액으로 정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 유찰가보다 미상 보증금이 먼저다”
감정가 272,397,640원짜리 물건의 최저가가 93,433,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명이 있고, 두 사람의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 매수인 인수액을 0원으로 전제할 근거가 없으며, 실질취득가는 낙찰가와 임차보증금 미배당분을 합한 금액입니다.
등기부는 단순하지만 권리분석은 단순하지 않습니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 수치보다 먼저 확인해야 할 것은 301호·302호의 임대차 원본과 배당 후 승계액입니다. 임차보증금이 밝혀질 때까지 가격 메리트도, 적정 입찰가도 확정할 수 없는 물건입니다.
