부산지방법원 2024타경56049. 부산 연제구 연산동 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 연산6지역주택조합이고, 2024.05.13. 청산을 위한 형식적경매개시결정이 들어온 구조입니다. 근저당권이나 압류가 줄줄이 붙어 있는 일반 강제집행형 사건과 달리, 등기 흐름 자체는 단순합니다. 다만 점유 쪽이 단순하지 않습니다. 현황조사상 301호 유경순, 302호 김선엽이 확인되고, 두 전입일 모두 경매개시결정일보다 빠릅니다.
이 때문에 이 사건은 “감정가 34.3%까지 내려온 물건”으로 보면 안 됩니다. 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 매수인이 실제로 부담할 금액은 최저매각가 97,901,000원으로 고정되지 않습니다. 최저가가 낮아진 만큼 곧바로 안전마진이 생긴다고 단정할 수 없는, 확인필수형 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56049 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 667-19 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정평가 이용상태: 주택 |
| 소유자 | 연산6지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 285,426,810원 / 97,901,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 일괄매각 | 옥상에 다락이 있음(건물에 포함 평가함) |
① 권리 흐름 — 말소보다 점유 확인이 먼저
말소기준은 2024.05.13. 경매개시결정입니다. 등기상 주요 권리 흐름은 소유권 이전 후 경매개시결정으로 단순하게 보이지만, 임차인의 전입일이 이보다 앞선다는 점이 결정적입니다. 특히 보증금이 확인되지 않았으므로, 배당으로 소멸할 금액과 매수인이 인수할 가능 금액을 지금 단계에서 확정하기 어렵습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유경순 | 301호 | 2020.05.26 | 2024.05.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김선엽 | 302호 | 2013.01.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 안전마진은 아니다
이 사건은 감정가 285,426,810원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 97,901,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%까지 내려온 셈입니다. 그러나 실질취득은 낙찰가에 미상 임차보증금 인수 가능성을 더해 봐야 하므로, 최저가만 기준으로 “싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 97,901,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 68,530,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 47,971,490원 | 0원 |
위 계산상 인수 0원은 확인된 금액만 반영한 표입니다. 301호·302호 보증금이 미상인 이상, 실제 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,901,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,162,218원 |
| 1. 경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,738,782원 |
당해세·임차인 최우선변제와 보증금 미상 임차인 인수 가능성은 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측 인근, 연제중학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 마을버스정류소가 인근에 있고 시내버스정류소 및 지하철역도 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 위생설비와 도시가스 공급설비 등이 되어 있는 것으로 보입니다.
- 토지. 토지면적 102.1㎡, 지목 대, 공시지가 1,180,000원/㎡, 평지·사다리형으로 표시됩니다. 정비구역, 교육환경보호구역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이 포함됩니다.
- 도로. 감정요항표상 북측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 301호 유경순, 302호 김선엽의 보증금·계약관계·점유 범위 확인이 최우선입니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. “대항력 가능·미상”으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 유경순은 2024.05.28. 배당요구가 확인됩니다. 김선엽은 배당요구 여부가 미상으로 표시되므로 원본 확인이 필요합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가에 인수 가능 임차보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 건물 상태 확인. 건물 구조 항목에서 이해관계인의 부재로 내벽·창호를 조사하지 못한 부분이 있어 응찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 정비구역 확인. 정비구역 포함 표시가 있으므로 이용·처분·개발 관련 제한과 환금성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 옥상 다락은 건물에 포함 평가되어 있으므로 현황과 평가 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “미상 인수”가 크다
이 물건은 3회 유찰로 최저가가 97,901,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자 하나로 접근하면 위험합니다. 301호와 302호의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 결국 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 인수할 수 있느냐입니다. 보증금 확인 전 결론은 보류, 권리상 등급은 보수적으로 봐야 합니다.
