부산지방법원 2024타경56049. 부산 연제구 연산동 소재 단독주택 및 토지 사건입니다. 표면상으로는 감정가 284,174,990원짜리 물건이 3회 유찰되어 최저매각가 97,472,000원까지 내려왔습니다. 단순 계산으로는 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 깨끗한 주택 경매가 아닙니다. 매각물건명세서에는 목록 23번 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명이 명시되어 있고, 목록 23번은 지분매각입니다. 게다가 301호와 302호 점유자가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 감정가의 34.3%니까 싸다”가 아닙니다. 실제 기준은 최저가 + 확인되지 않은 인수 가능 금액 + 법정지상권·지분관계 해결 비용입니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 실질취득가를 확정할 수 없고, 이 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경56049 (청산을 위한 형식적경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 667-40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 공히 주택 |
| 등기상 소유자 | 연산6지역주택조합추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 284,174,990원 / 97,472,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 주요 비고 | 일괄매각(제시외 건물 포함) · 목록 23번 지분매각 · 법정지상권 성립여부 불분명 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘남는 쟁점’이 중요하다
등기상 권리 흐름만 보면 2018년 소유권이전 이후 2024년 임의경매개시결정이 들어온 구조입니다. 말소기준은 2024.05.13 경매개시결정으로 정리됩니다. 다만 이 사건은 근저당·가압류가 복잡하게 얽힌 물건이라기보다, 명세서상 법정지상권 불분명과 점유자 보증금 미상이 더 큰 쟁점입니다.
② 점유자·임차인 확인 — 2명, 보증금 미상
현황조사 및 문건접수 내역상 301호와 302호에 점유자가 확인됩니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 앞서 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고로 볼 자료는 없습니다.
| 구분 | 점유자 | 전입일 | 배당요구 | 권리 판단 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 301호 | 유경순 | 2020-05-26 | 2024-05-28 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 해당 없음 |
| 302호 | 김선엽 | 2013-01-03 | 확인 필요 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 97,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,154,496원 |
| 1. 갑구 2번 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,317,504원 |
위 배당은 매각가 97,472,000원을 기준으로 한 산술표입니다. 당해세·임차인 최우선변제·미확인 보증금은 반영 전이므로 실제 잔여와 인수 가능성은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각 기준가 | 소유자 잔여 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 34.3% | 97,472,000원 | 95,317,504원 | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 68,230,400원 | 66,602,253원 | 보증금 확인 전 가격 착시 주의 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 47,761,280원 | 46,501,577원 | 권리·점유 해결 가능성 확인 필요 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 지하철 물만골역 북동측 인근, 연산초등학교 동측 인근, 연제중학교 서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주로 단독주택, 주거나지 및 일부 소규모 공동주택으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 일부는 차량 접근 가능하고, 그 외는 근접지까지 차량 접근 가능합니다. 마을버스정류소·시내버스정류소·지하철역이 인근에 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공히 주택입니다. 위생설비와 도시가스 공급설비 등이 되어 있는 것으로 보입니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형 토지로 주위와 평탄하며, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 제한사항. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역이 확인됩니다. 별도 토지자료에는 정비구역, 지구단위계획구역, 제3종일반주거지역도 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록 23번 토지 지상의 건물에 대한 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 쟁점이 정리되지 않으면 사용·처분 가치가 크게 달라집니다.
- 지분매각. 목록 23번은 지분매각입니다. 낙찰 후 단독 사용 가능성, 공유자 관계, 분할·처분 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 점유자 2명. 301호 유경순, 302호 김선엽의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가. 최저가 97,472,000원에 미확인 보증금과 권리 해결 비용을 더한 금액이 실제 판단 기준입니다.
- 측량 필요. 목록 23번 대지상 목록 25번 건물이 소재하는 정확한 면적은 측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하고, 점유자 면담 또는 집행기록 열람으로 미상 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭”보다 “남는 권리”를 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 284,174,990원에서 최저가 97,472,000원까지 내려온, 숫자만 보면 매력적인 사건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 법정지상권 성립 여부 불분명, 지분매각, 보증금 미상 점유자 2명이 동시에 존재합니다. 이 세 가지가 해소되지 않은 상태에서는 최저가가 싸 보일수록 오히려 더 엄격하게 봐야 합니다. 이 사건의 승부처는 낮은 입찰가가 아니라, 낙찰 후 실제로 온전하게 사용할 수 있는 권리인지 확인하는 데 있습니다.
