수원지방법원 2024타경91943. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 15층 물건으로, 감정평가상 1501·1505·1506·1508·1509· 1510·1511호 등 7개 호가 평가 대상입니다. 공부상 용도는 근린시설로 분류됐고, 현황은 공장·지식산업센터인 ZUELLIG PHARMA(주)로 이용 중입니다. 감정가 2,012,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 985,880,000원, 감정가의 49%입니다.
권리관계의 중심은 2020.01.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원으로 감정가와 현재 최저가를 모두 웃돕니다. 이후 설정된 전세권, 압류, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인의 전입일도 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층 1501호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 대상 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 7개 호 · 대상면적 449.77㎡ · 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주)) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 24층 건물 중 15층 · 일부 호는 벽체 구분 없이 일체 이용 |
| 소유자 | 서윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,012,000,000원 / 985,880,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 소유권보존은 주식회사무궁화신탁 명의였으나, 2020.01.31. 신탁재산 처분에 따라 서윤희에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 발생한 압류·가압류와 경매개시결정은 모두 후순위이고, 쥴릭파마코리아주식회사의 전세권도 말소기준 이후 설정된 데다 2026.03.10. 해지를 원인으로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사에는 표기 방식이 조금씩 다른 쥴릭파마코리아 관련 내역이 반복되지만, 법인·점유부분· 전입일·보증금·차임이 동일합니다. 따라서 보증금을 세 번 합산하지 않고 실제 임차인 1명으로 봅니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주)(FRANCK MARC) 1501, 1505~6, 1508~11호 / 2,205.1400㎡ | 2021.10.19 | 22,115,000원 20,011,500원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 0원 |
임차인의 전입일 2021.10.19.은 말소기준인 2020.01.31.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없고, 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 등기된 전세권은 전세금 200,115,000원이었으나 후순위였으며, 2026.03.10. 말소됐습니다.
③ 시세 비교 — 457.0%지만 표본 면적이 맞지 않는다
힉스유타워의 최근 12개월 거래 12건 평균은 215,708,333원, 최신 거래는 2026.06.의 359,000,000원입니다. 이를 현재 최저가 985,880,000원과 단순 총액으로 비교하면 최저가는 최근 평균의 457.0%입니다. 따라서 총액 지표만 놓고는 현재 최저가를 최근 시세보다 싸다고 표현할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.51~59.90㎡ | 12건 | 215,708,333원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 이 사건은 이미 2회 유찰됐지만, 유찰 횟수만으로 적정가격이 확인되는 것은 아닙니다. 지식산업센터·근린시설 7개 호의 묶음 매각은 개별 소형 거래보다 매수자층과 자금 규모가 달라질 수 있으므로, 환금성 판단도 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 985,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,258,800원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 973,621,200원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 근로복지공단 | 11,126,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 신고채권 5,679,601,460원 중 예상배당은 973,621,200원이며, 미배당액은 4,705,980,260원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선하면 배당액은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인 인수액이 아니며, 현재 모형의 매수인 인수는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 985,880,000원 | 973,621,200원 | 4,705,980,260원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 690,116,000원 | 680,814,840원 | 4,998,786,620원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 483,081,199원 | 475,850,387원 | 5,203,751,073원 | 0원 |
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장·지식산업센터인 ZUELLIG PHARMA(주)로 이용 중입니다. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보 및 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 구분건물 상태. 각 호에는 별도 출입문과 잠금장치가 있으나 일부 1509·1510·1511호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 건축물대장 현황도에 각 호가 독립 표시되어 복원 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며, 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다. 상대보호구역, 성장관리권역, 준보전산지 등에도 포함됩니다.
- 내부 확인. 프라이버시, 이해관계인 부재와 잠금장치로 세부 내부구조 및 하자 여부는 구체적으로 조사되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 7개 호 범위 확인. 매각목록, 건축물대장 현황도와 감정평가서에서 1501·1505·1506·1508·1509·1510·1511호의 면적과 대지권을 각각 대조해야 합니다.
- 동일 면적 시세 재산정. 20.51~59.90㎡ 개별 거래 평균을 449.77㎡ 묶음 물건의 시세로 사용하지 말고, 호별 면적·층·용도와 임대수익을 기준으로 다시 비교해야 합니다.
- 점유 법인 확인. 쥴릭파마코리아 관련 실제 점유 범위, 계약 존속 여부, 인도 가능 시점과 시설물 귀속을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 일체 이용 부분 확인. 벽체 없이 함께 사용 중인 일부 호의 원상복구 필요성, 공사비와 독립 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조 변경과 하자가 구체적으로 조사되지 않았으므로, 현황과 공부의 일치 여부를 직접 점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 재검증”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입과 전세권은 모두 그 뒤입니다. 전세권은 2026.03.10. 말소됐으며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격은 다릅니다. 감정가 2,012,000,000원에서 2회 유찰돼 985,880,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 실거래 평균 215,708,333원과 최신 거래 359,000,000원은 20.51~59.90㎡의 소형 물건 표본입니다. 경매 대상은 7개 호·449.77㎡이므로, 감정가 대비 할인율도, 총액 기준 457.0%도 적정가를 확정하는 근거가 아닙니다. 권리는 합격이지만, 호별 가치와 임대수익을 다시 계산하기 전에는 가격 판단을 보류하는 것이 맞습니다.
