수원지방법원 2024타경91943. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 A동 15층 1510호로, 감정평가상 공장·지식산업센터로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 538,000,000원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 263,620,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 할인율보다 권리의 소멸 여부, 비교 시세의 면적 불일치, 인접 호실과의 통합 이용 상태입니다.
말소기준은 2020.01.31. 설정된 중소기업은행의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권입니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2020-228호에 포함돼 있어 채권최고액 전부를 이 호실 하나의 채무로 볼 수는 없지만, 등기 순위상 이후 권리의 소멸 여부를 가르는 기준은 명확합니다. 2021년에 설정된 쥴릭파마코리아주식회사의 전세권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층 1510호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주)) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 24층 건물 내 15층 · 대상면적 120.38㎡ |
| 소유자 | 서윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 538,000,000원 / 263,620,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.01.31. 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 전세권과 가압류, 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.02.01. 설정된 전세금 200,115,000원의 전세권은 말소기준보다 늦고, 2026.03.10. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 임차관계 — 실제 1건, 대항력 없음
현황조사에는 이름 표기만 조금씩 다른 동일 내용이 세 차례 반복돼 있습니다. 점유 부분, 전입일, 보증금과 차임이 모두 같으므로 실제 임차관계는 쥴릭파마코리아(주) 1건으로 보는 것이 타당합니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주)(FRANCK MARC) | 1501, 1505~6, 1508~11호 / 2,205.1400㎡ | 2021.10.19 | 22,115,000원 | 20,011,500원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2021.10.19.은 말소기준일 2020.01.31.보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 평균 122.2%지만 동일 면적 비교가 아니다
힉스유타워의 최근 실거래 12건 평균은 215,708,333원이고, 현재 최저가는 이 평균의 122.2%입니다. 표면적으로는 최근 평균보다 22.2% 높은 가격이지만, 대상면적은 120.38㎡인 반면 실거래 표본은 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡·59.90㎡로 구성돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 215,708,333원을 이 호실의 직접 시세로 사용해 고가 또는 저가를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 최근 평균 | 혼합 면적 | 12건 | 215,708,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 263,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,490,680원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 259,129,320원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,668,474,770원 중 259,129,320원이 배당되고, 미배당은 5,409,345,450원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있으나, 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 263,620,000원 | 259,129,320원 | 5,409,345,450원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 184,534,000원 | 181,150,524원 | 5,487,324,246원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 129,173,799원 | 126,565,366원 | 5,541,909,404원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 대항력 있는 임차보증금이나 인수되는 전세권이 없어 매수인 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 가격이 더 낮아진다는 사실과 적정가가 확인됐다는 것은 다른 문제입니다. 이 물건은 동일 면적의 실거래 자료가 부족해 별도 가격 검증이 우선입니다.
⑥ 이용상태·입지·환금성 메모
- 이용상태. 감정평가상 공장·지식산업센터인 ZUELLIG PHARMA(주) 용도로 이용 중입니다.
- 통합 이용. 1510호는 1509호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 각 호의 출입문과 안내도면·건축물대장 현황도상 독립 표시가 있고 도면에 따라 독립 복원이 가능한 것으로 평가됐지만, 실제 경계와 복원 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 주변 환경. 청곡초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며 북측 폭 약 20m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 잠금장치와 이해관계인 부재 등으로 자세한 내부구조와 하자 여부는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터·근린시설이고 인접 호실과 통합 이용 중이어서, 해당 면적과 이용 형태를 수용할 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 경계 확인. 1509호·1510호·1511호 사이의 벽체와 출입문, 전용부분 경계를 현장에서 확인하세요.
- 독립 복원 검토. 도면에 따른 복원 가능 여부와 필요한 공사 범위를 확인하고 입찰가에 반영하세요.
- 점유 범위 확인. 쥴릭파마코리아(주)의 점유가 여러 호실에 걸쳐 있으므로 1510호 인도 범위와 사용 상태를 확인하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 20.51~59.90㎡ 실거래 평균을 120.38㎡ 대상물의 직접 시세로 사용하지 말고 유사 면적·동일 용도 거래를 별도로 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류의 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당이 포함된 공동담보목록 제2020-228호의 범위와 채권 잔액을 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부구조 변경, 설비 상태와 하자 여부가 구체적으로 확인되지 않았으므로 현장조사와 관계인 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 물리적 경계는 보수적으로
권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 실제 임차관계도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 점도 눈에 띕니다. 그러나 최근 실거래 평균 215,708,333원은 대상면적과 맞지 않는 혼합 표본이고, 현재 최저가는 그 평균의 122.2%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
여기에 1509호·1511호와 벽체 없이 일체로 이용 중인 상태, 내부구조와 하자 미확인, 지식산업센터·근린시설이라는 용도까지 겹칩니다. 결론은 권리 인수는 안전하지만 적정가는 추가 검증이 필요한 물건입니다. 입찰 판단의 승부처는 채권 미배당이 아니라 동일 면적의 실제 거래가, 독립 복원 범위, 점유·인도 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
