수원지방법원 2024타경91943. 용인 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 15층 1509호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 당시에는 지식산업센터 내 공장(ZUELLIG PHARMA)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 서윤희 명의로 이전된 2020년 1월 31일 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 현황조사상 점유 법인의 전입일도 2021년 10월 19일로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 등기상 후순위 미배당액이 크더라도 그 채무가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 이 사건의 핵심 위험은 인수금이 아니라 시세 비교의 불확실성, 지식산업센터 환금성, 인접 호실과의 일체 이용 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층 1509호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건물 · 지식산업센터 내 공장(ZUELLIG PHARMA) 이용 |
| 소유자 | 서윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 537,000,000원 / 263,130,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 특이 이용상태 | 1509호는 1510호 및 1511호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸한다
말소기준은 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 쥴릭파마코리아주식회사의 전세권은 후순위였고 2026년 3월 10일 해지로 말소됐습니다. 2023년 이후의 가압류 4건, 국민건강보험공단·국가·용인시 압류와 현재의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2022년에 개시됐던 강제경매 2건도 2023년 2월 취하돼 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사에는 동일 법인과 동일 점유범위가 반복 기재돼 있으나, 이름·전입일·보증금·월차임·점유범위가 동일하므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 점유자 | 점유범위 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주) (FRANCK MARC) | 1501, 1505~1506, 1508~1511호 / 2,205.1400㎡ | 2021.10.19 | 22,115,000원 / 20,011,500원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 0원 대항력 없는 점유 |
전입일 2021년 10월 19일은 말소기준일 2020년 1월 31일보다 늦어 대항력이 없습니다. 별도로 등기됐던 전세권은 전세금 200,115,000원, 존속기간 2020년 1월 31일부터 2025년 1월 30일까지였으나 말소기준보다 후순위였고 2026년 3월 10일 해지로 말소됐습니다. 따라서 전세권 미배당액이나 현황조사 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 122.0%지만 면적이 맞지 않는다
힉스유타워의 2026년 3월부터 6월까지 최근 거래 12건은 전용면적 20.51㎡~59.90㎡로 구성돼 있습니다. 시세 비교 기준면적은 119.94㎡이지만 동일 면적 거래가 확인되지 않아, 아래 금액을 본건의 직접 시세로 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 215,708,333원 |
집계상 현재 최저가 263,130,000원은 최근 12개월 거래평균 215,708,333원의 122.0%입니다. 즉 전체 거래평균만 놓고 보면 2회 유찰 가격도 평균보다 높아 시세보다 싸다는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 반면 최신 거래는 59.72㎡가 359,000,000원에 거래돼 현재 최저가보다 높지만, 대상 기준면적과 거래면적이 일치하지 않으므로 절대금액만으로 저평가라고 결론 내리는 것도 위험합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 263,130,000원 | 0원 | 263,130,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 184,191,000원 | 0원 | 184,191,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 128,933,699원 | 0원 | 128,933,699원 |
권리 인수액이 없으므로 낙찰가가 내려가면 실질취득액도 같은 금액만큼 내려갑니다. 다만 지식산업센터·근린시설은 임대수익, 공실기간, 관리비, 부가가치세 처리, 입주 가능 업종과 같은 요소가 가격을 좌우합니다. 회차별 가격만으로 입찰선을 정하기보다 실제 임대료와 예상 공실비용을 함께 계산해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 263,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,483,820원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 258,646,180원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,668,474,770원 중 예상 배당액은 258,646,180원이며, 예상 미배당액은 5,409,828,590원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있지만, 후순위 채권의 미배당액은 매수인 승계액으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로, 업무시설·지식산업센터·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역이며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 내 15층이며, 외벽은 커튼월·복합판넬, 창호는 페어글라스창입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며, 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다. 토지는 공장용지로 공업용 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정 당시 공장으로 이용되는 지식산업센터 물건으로, 주거용 부동산보다 수요층과 금융·입주 업종 조건이 제한될 수 있습니다. 최근 거래도 면적별 가격 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 벽체·복원 상태. 1509호가 1510호·1511호와 벽체 구분 없이 일체 이용 중입니다. 감정평가에서는 건축물대장 도면에 각 호가 독립적으로 표시돼 있고 복원 가능하며 비용도 미미하다고 판단했지만, 실제 공사 범위·소방·전기·냉난방 분리 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 비대항 점유자라도 자진 인도 여부에 따라 명도 기간과 비용이 발생할 수 있습니다. 1501호부터 1511호 일부까지 일괄 사용 중인 법인의 영업·이전 계획을 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세. 최근 거래 12건은 20.51㎡~59.90㎡이고 대상 기준면적 119.94㎡와 일치하지 않습니다. 동일 면적·동일 층·동일 용도의 매매 사례와 현재 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현황조사상 월차임 20,011,500원과 보증금 22,115,000원이 확인되지만, 해당 금액이 여러 호실 전체 점유범위에 관한 조건인지 1509호 개별 조건인지 계약서로 확인해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류의 세목·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당과 말소 관계를 재검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 지식산업센터는 공용관리비와 냉난방·전기 사용료의 체납 규모가 커질 수 있으므로 관리사무소에서 호실별 체납액과 공용부분 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 시 이해관계인 부재·잠금장치 등으로 자세한 내부구조와 하자 확인이 어려웠습니다. 내부 구조변경, 누수, 설비 상태를 현장 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 입찰일 현재의 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “저가 매수”는 다른 문제다
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 명료합니다. 2020년 중소기업은행 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입한 비대항 점유자입니다. 전세권도 이미 해지·말소돼 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 권리는 0원입니다.
하지만 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 현재 실질취득액 263,130,000원은 최근 12개월 거래평균 215,708,333원의 122.0%이고, 거래 면적도 본건 기준면적과 맞지 않습니다. 더구나 1509호는 1510호·1511호와 일체로 사용되고 있으며 지식산업센터 특유의 제한된 수요층과 명도·복원 문제가 남아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 보류, 현장 확인은 필수입니다.
