수원지방법원 2024타경91943. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 A동 15층 1506호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정 당시에는 공장·지식산업센터로 이용 중입니다. 소유자 서윤희 명의로 2020.01.31. 소유권이 이전됐고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 4,200,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이므로 이후 설정된 전세권과 다수의 가압류·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 260,680,000원까지 내려왔지만, 유찰률과 가격 메리트는 같은 뜻이 아닙니다. 최근 12개월 실거래 전체 평균은 215,708,333원으로 현재 최저가가 평균보다 20.8% 높습니다. 최신 거래는 359,000,000원이지만 전용 59.72㎡ 거래이고, 분석 대상의 비교 기준면적 119.03㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균보다 높다는 사실은 경계해야 하되, 최신 거래보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층 1506호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주)) 이용 |
| 소유자 | 서윤희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 260,680,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 4,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.01.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 쥴릭파마코리아주식회사 전세권, 창신개발투자대부·낙원새마을금고·경기신용보증재단·서예원의 가압류와 국민건강보험공단·용인시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위입니다. 2021.02.01. 설정된 전세금 200,115,000원의 전세권은 후순위였고, 2026.03.10. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유 법인 1곳, 대항력 없음
현황조사에는 동일한 명의·점유범위·전입일·보증금·차임을 가진 기록이 반복되어 있어 쥴릭파마코리아(주) 1곳으로 정리했습니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주) | 1501, 1505~1506, 1508~1511호 / 2,205.1400㎡ | 22,115,000원 차임 20,011,500원 | 없음 전입 2021.10.19. | 확인 필요 확정일자·배당요구 확인 필요 | 없음 |
점유 법인의 전입일은 2021.10.19.로 말소기준일 2020.01.31.보다 늦습니다. 따라서 현황조사 기준으로는 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 현황조사 보증금 22,115,000원과 과거 등기된 전세금 200,115,000원은 금액이 다르므로, 입찰 전 임대차계약서와 전세권 말소 원인을 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 높고, 면적도 맞지 않는다
힉스유타워의 최근 실거래 12건은 전용 20.51㎡·22.82㎡·59.72㎡·59.79㎡·59.90㎡로 구성돼 있습니다. 대상의 비교 기준면적은 119.03㎡이고 면적 일치 거래가 아니므로, 아래 거래가는 참고자료일 뿐 직접 비교 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 22.82㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2026.05 | 20.51㎡ | 17 | 84,500,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 16 | 72,000,000원 |
| 2026.04 | 20.51㎡ | 18 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 20.51㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 혼재 | 12건 | 215,708,333원 |
현재 실질취득금액 260,680,000원은 최근 12개월 전체 평균 215,708,333원의 120.8%입니다. 전체 평균에는 대상보다 작은 면적 거래가 섞여 있어 평균 자체가 대상 시세를 대표하지 못하지만, 그렇다고 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 동일하거나 유사한 면적의 거래가 확인되기 전까지 가격 가점은 보류하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,449,520원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 256,230,480원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,668,474,770원 중 256,230,480원만 채권자에게 배당되고, 미배당액은 5,412,244,290원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 모두 소진되며 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세가 확인되면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 공장·지식산업센터인 ZUELLIG PHARMA(주)로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 근린시설·업무·산업 수요형 물건입니다.
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근이며, 업무시설·지식산업센터·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 24층 건물 내 15층이며 외벽은 커튼월과 복합판넬, 창호는 페어글라스창입니다. 위생·급배수·냉난방·승강기·화재탐지·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(기흥힉스 도시첨단산업단지)이며, 공시지가는 2,127,000원/㎡입니다. 성장관리권역·준보전산지·토지거래계약 허가구역 등에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 2019.11.01. 준공, 230개 규모의 힉스유타워입니다. 평균 유찰 횟수가 1.9회이고 낙찰률이 0.0%로 집계돼, 재매각과 임대수요를 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 현황조사 보증금 22,115,000원과 과거 전세권 전세금 200,115,000원이 다릅니다. 계약서·사업자등록·점유관계와 전세권 말소 원인을 대조해야 합니다.
- 동일 면적 시세 확인. 최근 거래는 20.51㎡~59.90㎡이고 대상 비교 기준면적은 119.03㎡입니다. 면적·호실 구성·전용률이 비슷한 거래 또는 임대수익 자료로 입찰가를 재산정해야 합니다.
- 내부 경계 확인. 일부 호실이 벽체 없이 일체로 이용됐으므로 1506호의 독립된 사용 가능성, 원상복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부와 법원의 교부청구 내역을 확인해야 실제 선순위 배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 명도와 영업 이전. 대항력은 없더라도 현재 점유 법인의 시설·집기·영업 이전과 인도 협의에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·부가세·산업단지 규정. 미납 관리비와 공용부분 부담, 매각대금의 세무 처리, 지식산업센터 입주 가능 업종과 산업단지 관리규정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장·임대차계약서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 현장은 보류
이 사건은 권리 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2020.01.31. 중소기업은행 근저당 이후의 전세권·압류·가압류는 소멸 대상이고, 점유 법인의 전입일도 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회 유찰된 현재 실질취득금액 260,680,000원은 최근 12개월 전체 평균 215,708,333원의 120.8%입니다.
더구나 실거래 면적이 대상 기준면적 119.03㎡와 일치하지 않고, 감정 당시 일부 호실은 벽체 없이 일체로 이용됐습니다. 지식산업센터라는 용도, 평균 1.9회의 유찰 통계, 낙찰률 0.0%까지 겹치므로 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 결론은 “권리는 합격, 가격·내부 경계·환금성은 추가 검증”입니다.
