수원지방법원 2024타경91943. 용인시 기흥구 영덕동 힉스유타워 에이동 15층 1505호로, 감정평가상 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주))으로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 말소기준권리는 2020.01.31 설정된 중소기업은행 근저당권이며 채권최고액은 4,200,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 등기된 전세권은 매각 전인 2026.03.10 이미 말소됐습니다.
현황조사에는 쥴릭파마코리아 관련 점유 내용이 이름과 면적 표기를 달리해 세 차례 나타나지만, 점유 법인·전입일·보증금·차임이 동일하므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2021.10.19는 말소기준권리인 2020.01.31보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금도 없습니다. 현황조사상 보증금은 22,115,000원, 차임은 20,011,500원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 중부대로 184, 에이동 15층1505호 (영덕동, 힉스유타워) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터, ZUELLIG PHARMA(주)) 이용 중 |
| 대상면적 / 층 | 64.13㎡ · 철근콘크리트구조 24층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 서윤희 · 2018.12.20 매매 원인, 2020.01.31 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 140,630,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 3,334,773,725원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.01.31 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 전세권과 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2021.02.01 설정된 쥴릭파마코리아주식회사 전세권은 전세금 200,115,000원이었지만, 2026.03.10 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현황조사상 점유 역시 말소기준일보다 늦어 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 쥴릭파마코리아(주)(FRANCK MARC) | 1501, 1505~6, 1508~11호 / 2,205.1400㎡ | 22,115,000원 | 20,011,500원 | 2021.10.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
동일한 법인과 동일한 전입일·보증금·차임이 반복 기재된 내역은 중복 점유 기록으로 보며, 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 1년 이상 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않지만, 대항력이 없으므로 배당 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 39.5%
힉스유타워의 면적이 매칭된 최근 거래 12건은 2025.08부터 2026.06까지 320,000,000원~383,000,000원에 형성됐습니다. 최근 12개월 평균은 355,666,666원, 최신 거래는 2026.06의 359,000,000원입니다. 매수인 인수가 없으므로 가격 비교 기준은 최저가와 같은 실질취득액 140,630,000원이며, 최근 12개월 평균의 39.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.72㎡ | 24 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.72㎡ | 5 | 357,000,000원 |
| 2026.06 | 59.79㎡ | 20 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 59.79㎡ | 11 | 329,000,000원 |
| 2026.04 | 59.72㎡ | 24 | 335,000,000원 |
| 2026.03 | 59.90㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 59.90㎡ | 23 | 360,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 19 | 383,000,000원 |
| 2025.11 | 59.72㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 59.90㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2025.10 | 59.79㎡ | 21 | 370,000,000원 |
| 2025.08 | 59.72㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 355,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 140,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,768,820원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 4,200,000,000원 | 137,861,180원 |
| 3. 전세권 · 쥴릭파마코리아주식회사 | 200,115,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 창신개발투자대부 주식회사 | 992,717,033원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 낙원새마을금고 | 29,804,377원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 10,625,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서예원 | 235,213,360원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 5,668,474,770원 중 137,861,180원이 배당되고, 미배당액은 5,530,613,590원입니다. 매각대금은 집행비용을 제외하면 중소기업은행 근저당권에 일부 배당되며 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 140,630,000원 | 137,861,180원 | 5,530,613,590원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 98,441,000원 | 96,269,062원 | 5,572,205,708원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 68,908,700원 | 67,268,343원 | 5,601,206,427원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 매수인이 승계하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락분만큼 실질취득액도 그대로 낮아지는 구조입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 대신 채우는 인수형 사건과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 청곡초등학교 북서측 인근으로 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설과 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 지하주차장까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 공장·지식산업센터로 이용 중이며 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 화재탐지·경보와 소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 20m 포장도로에 접하고, 준주거지역·기흥힉스 도시첨단산업단지 지구단위계획구역에 속합니다.
- 토지 지표. 공장용지, 공업용 이용, 공시지가 2,127,000원/㎡이며 전체 토지면적은 23,485.6㎡입니다.
- 구분건물 상태. 일부 호실은 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이지만 출입문·안내도면·건축물대장 현황도에 독립 호수가 표시되어 복원 가능한 것으로 평가됐습니다.
- 내부 확인 제한. 이해관계인 부재와 잠금장치 등으로 자세한 내부구조, 구조변경과 하자 유무는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 실제 임차인은 1명으로 분석되지만 현장 점유자, 계약 지속 여부와 명도 협의 가능성을 다시 확인하세요.
- 전세권 말소 확인. 200,115,000원 전세권은 2026.03.10 말소됐으므로 최신 등기사항전부증명서에서 말소 상태를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당액과 배당 우선순위를 집행기록에서 확인하세요.
- 실거래 원문 대조. 본건 대상면적 64.13㎡와 거래 표본 59.72㎡~59.90㎡의 면적·용도·호실 조건을 비교하세요.
- 공장 이용 적합성. 지식산업센터 입주·사용 가능 업종, 취득 자격과 관련 의무를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부구조와 하자 확인이 제한됐으므로 현장 방문과 관리주체 확인이 필요합니다.
- 구분 복원 비용. 인접 호실과 일체 이용 여부 및 독립 호실 복원 상태를 직접 확인하세요.
- 관리비·공용비용. 미납 관리비와 공용부분 비용, 주차·시설 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 용도와 환금성
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.01.31 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인의 전입일은 그보다 늦으며 등기 전세권도 말소됐습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원, 현재 회차의 실질취득액은 140,630,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균 355,666,666원과 최신 거래 359,000,000원에 비하면 현재 실질취득액은 39.5% 수준으로 가격 간격이 큽니다. 다만 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장으로 이용 중인 지식산업센터형 근린시설이고 이미 2회 유찰됐습니다. 세금 압류, 내부 확인 제한, 구분 복원 상태와 업종·취득 조건을 해소하지 않은 채 실거래 숫자만 적용해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격 간격은 크지만, 실제 투자성은 용도 적합성과 환금성 검증에 달린 물건입니다.
