울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-012호입니다. 감정평가상 기타판매시설 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트조 지상 7층 건물의 1층에 위치합니다. 현재 소유자는 더블루실버케어주식회사이며, 등기상 핵심 권리는 2023.06.29 설정된 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원, 채무자는 주식회사거성축산입니다.
권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 이후의 농업협동조합중앙회 가처분, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정, 금천세무서장 처분의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고 내역이 없다는 점과 실제 점유관계 확인은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-012호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기타판매시설 등 · 1층 1-012호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 · 사용승인일 2018.12.21 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 79,554,000원 (7회 유찰) |
| 청구액 | 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.29 을구 1번 근저당권입니다. 동창원농업협동조합의 채권최고액은 3,480,000,000원이며, 이후 등기된 농업협동조합중앙회의 가처분, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 내역이 확인됩니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 966,000,000원, 현재 최저매각가는 79,554,000원입니다. 현재 회차의 비율은 데이터상 8.24%이며 7회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 55,687,800원, 9회 유찰 시 38,981,460원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,831,972원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 77,722,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 3,480,000,000원 중 77,722,028원이 배당되고, 미배당액은 3,402,277,972원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 현황상 핵심 — 1-013호와 일체 이용
매각물건명세서 비고에는 인접 건물 1-013호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등으로 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하며, 건물의 구조·규모·용도를 고려하면 위치 특정 및 경계 복원이 용이한 것으로 적시돼 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역에서 북서측 인근의 라피에스타양산 1층입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35미터, 북동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 상업용도의 건부지이며 유통상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 상권의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 복원. 1-013호와 경계벽체가 제거된 상태이므로 독립 사용을 전제로 한다면 복원 가능 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.06.29 근저당권을 말소기준으로 이후 가처분·경매개시결정·압류가 소멸하는지 매각물건명세서와 등기 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차 기준 근저당권 미배당액이 3,402,277,972원에 이르지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 사용성이 핵심
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 권리 자체보다 더 큰 변수는 7회 유찰된 가격의 의미와 상업용 점포의 실제 사용성입니다. 현재 최저매각가 79,554,000원이 감정가 966,000,000원에 비해 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이를 곧바로 저평가라고 볼 근거는 부족합니다. 여기에 1-013호와 경계벽 없이 일체 이용 중인 현황까지 겹쳐 있어, 입찰 판단의 중심은 할인율이 아니라 현장·점유·독립사용 가능성·실제 시장가격 검증에 두는 편이 타당합니다.
