울산지방법원 2024타경5266. 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-012호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타판매시설 등이며, 현재 최저매각가는 113,649,000원으로 감정가 966,000,000원의 약 11.76% 수준입니다. 권리구조의 기준점은 2023년 6월 29일 설정된 동창원농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이보다 뒤에 등기된 농업협동조합중앙회의 가처분, 임의경매개시결정, 국의 압류는 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건에서 최저가 자체를 곧바로 “싸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 이미 6회 유찰됐으며, 상업시설 특성에 더해 인접 1-013호와 경계벽체를 제거하고 일체로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 위치·형상은 특정되고 경계 복원도 용이하다고 되어 있으나, 응찰 전에는 실제 점유·영업상태와 분리 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-012호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 · 기타판매시설 등으로 이용 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 113,649,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 농업협동조합중앙회가 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 한 가처분을 등기했지만, 제공된 권리판정상 말소기준보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025년 국의 압류 역시 동일하게 매각소멸로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 11.76% 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다
현재 최저매각가 113,649,000원은 감정가 966,000,000원의 약 11.76%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 중개 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론내릴 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 113,649,000원 | 11.76% | 3,368,742,086원 |
| 7회 유찰 시 | 79,554,300원 | 8.24% | 3,402,277,677원 |
| 8회 유찰 시 | 55,688,010원 | 5.76% | 3,425,714,374원 |
유찰이 한 차례씩 추가될수록 매각가는 79,554,300원, 55,688,010원으로 낮아지지만 채권자의 미배당액은 오히려 확대됩니다. 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있어, 이 물건의 핵심은 권리인수보다 상업시설의 실제 가치·점유·재매각 가능성에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,086원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 111,257,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 근저당권 채권최고액 3,480,000,000원 중 111,257,914원이 배당되고 3,368,742,086원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 양산시 물금읍 가촌리 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산 1층에 위치합니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 경계. 인접 1-013호와 경계벽체가 제거돼 일체로 이용 중입니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치·형상이 특정되고 경계 복원은 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동·남서측 약 35m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 7층 건물로 사용승인일은 2018.12.21이며, 기본 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 권원을 반드시 확인해야 합니다.
- 1-013호와의 분리 가능성. 현재 경계벽체가 제거돼 일체 이용 중이므로 실제 독립 사용을 위한 복원 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 11.76%까지 하락한 이유를 권리 외에도 상가 공실·영업환경·관리비·수요 측면에서 점검해야 합니다.
- 실거래 부재. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 말고 현장 임대료·공실·매매호가 등 별도 가치검증이 필요합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당순위와 금액은 원본 배당요구 및 세금 자료로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원이어서 등기 권리분석만 놓고 보면 구조가 단순합니다. 하지만 감정가 966,000,000원에서 6회 유찰된 끝에 113,649,000원까지 내려온 기타판매시설이고, 인접 호실과 벽체 없이 일체로 사용 중이며 임대관계도 미상입니다. 비교 실거래 자료도 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장검증이 필요한 사건. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 그 가격에서도 실제로 독립 이용·운영·재매각이 가능한지입니다.
