울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-015호입니다. 감정평가상 이 구분공간은 기타판매시설 등으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트조 지상 7층이며 사용승인일은 2018.12.21.입니다. 등기상 현재 소유자는 더블루실버케어주식회사이고, 말소기준은 2023.06.29. 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원입니다.
권리 흐름만 보면 말소기준 이후 등기된 농업협동조합중앙회의 가처분, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않아 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 권리보다 물건 자체와 시장성을 더 세게 봐야 합니다. 6회 유찰 끝에 감정가 728,000,000원에서 85,649,000원까지 내려왔고, 1-014호와 경계벽체를 제거해 일체로 사용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-015호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기타판매시설 등으로 이용중 · 관리상태 무난함 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 · 사용승인일 2018.12.21. |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 728,000,000원 / 85,649,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 농업협동조합중앙회 가처분, 임의경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 말소기준 이전에는 과거 신탁등기와 신탁등기 말소, 소유권 이전 과정이 있으나 신탁등기 자체는 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 가격 — ‘감정가 대비 급락’과 ‘싸다’는 같은 말이 아니다
현재 최저매각가는 85,649,000원으로 감정가 728,000,000원의 11.76% 수준입니다. 6회 유찰된 현재 회차이고, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 59,954,299원, 8회 유찰 시 41,968,009원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 기타판매시설로 이용되는 상업용 구분공간이고 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 환금성에 대한 경고 신호입니다. 감정가 대비 낙폭은 크지만, 실제 가치 판단은 해당 상가의 영업성·공실·상권·관리비·인접호와의 이용관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,941,682원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 83,707,318원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 85,649,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 중 83,707,318원이 배당되고 3,396,292,682원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 인접 1-014호와 일체 이용
매각물건명세서 비고에는 인접 건물 1-014호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되고, 경계가 명확하며 건물의 구조·규모·용도 등을 고려하면 위치 특정 및 경계 복원이 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산 1층입니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35미터, 북동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용도의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 26,474.6㎡, 공시지가 2,531,000원/㎡, 지목 대, 평지·가로장방·광대소각입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 직접 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 상권·공실·관리비·업종 제한·운영수익 등 시장에서 반복적으로 외면된 이유를 확인해야 합니다.
- 1-014호와의 경계. 벽체 제거 상태, 점유자, 출입 동선, 경계 복원공사 가능 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았고, 상가 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰에는 이유가 있다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 가처분·경매개시결정·압류가 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 가격은 이미 감정가 728,000,000원에서 85,649,000원까지 내려왔고 6회 유찰됐습니다.
따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 싸다’가 아니라 ‘권리는 단순하지만 시장성이 검증되지 않은 상업용 물건’으로 보는 편이 맞습니다. 특히 인접 1-014호와 경계벽체를 제거해 일체 이용 중인 상태, 임대관계 미상, 실거래 비교자료 부재를 함께 감안해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 현장과 수익성 확인이 선행돼야 할 물건입니다.
