울산지방법원 2024타경5266. 경남 양산시 물금읍 증산역로 177에 위치한 라피에스타양산의 1층 1-015호입니다. 감정평가상 기타판매시설로 이용 중인 집합건물로, 감정가 728,000,000원에서 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 59,954,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2023년 6월 29일 설정된 동창원농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이며 공동담보목록 제2023-278호가 기재되어 있습니다. 이후 소유권은 더블루실버케어주식회사로 이전됐고, 농업협동조합중앙회의 가처분과 국가의 압류가 뒤따랐습니다.
여기서 주목할 부분은 가격 하락 자체보다 개별 호실의 이용 상태와 환금성입니다. 현재 1-015호는 인접한 1-014호와 벽체 없이 일체로 이용 중입니다. 감정평가 관련 비고에는 위치 특정과 경계 복원이 용이하다고 기재되어 있지만, 실제 분리 인도와 독립적인 영업공간 확보 가능성까지 자동으로 보장되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-015호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 / 감정 이용상태: 기타판매시설 |
| 건물 | 라피에스타양산 · 철근콘크리트조 · 지상 7층 중 1층 |
| 사용승인일 | 2018.12.21 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 (2024.02.19 소유권이전) |
| 감정가 | 728,000,000원 |
| 최저매각가 | 59,954,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 신청채권자 | 동창원농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,939,178,308원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29 · 을구 1번 · 동창원농업협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 3,480,000,000원 (공동담보) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 후순위 가처분 확인 필요
말소기준권리는 2023.06.29 동창원농업협동조합의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 농업협동조합중앙회의 가처분, 임의경매개시결정 및 국가 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이며, 인접 호실과 일체로 이용 중이므로 이를 곧바로 공실이나 점유관계 정리 완료로 해석해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 계약 당사자, 점유 범위와 독립된 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 8.24%, 그러나 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 59,954,000원으로 감정가 728,000,000원의 8.24% 수준입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 하락했지만, 이 비율은 현재 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정평가액 | 728,000,000원 | 100% | 평가 기준금액 |
| 현재 최저가 | 59,954,000원 | 8.24% | 7회 유찰 |
| 8회 유찰 시나리오 | 41,967,800원 | 5.76% | 추가 유찰 가정 |
| 9회 유찰 시나리오 | 29,377,459원 | 4.04% | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시 금액은 회차별 분석 시나리오이며, 확정된 차기 매각가격이나 매각기일을 의미하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,479,172원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 58,474,828원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 59,954,000원을 기준으로 집행비용 1,479,172원을 차감하면, 동창원농업협동조합에 예상되는 배당액은 58,474,828원입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 3,421,525,172원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 근저당권 채권최고액 기준의 단순 예상배당으로 실제 배당액과 차이가 있을 수 있습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 채권자는 미회수, 매수인 인수는 별개
현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 근저당권자는 채권최고액을 전액 배당받지 못합니다. 매각대금이 줄어들수록 예상 배당액은 감소하고, 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 | 59,954,000원 | 58,474,828원 | 3,421,525,172원 | 0원 |
| 8회 유찰 가정 | 41,967,800원 | 40,812,380원 | 3,439,187,620원 | 0원 |
| 9회 유찰 가정 | 29,377,459원 | 28,448,665원 | 3,451,551,335원 | 0원 |
⑤ 구조·점유 리스크 — 옆 호실과 벽이 없다
본건은 단독 점포처럼 구획된 상태가 아니라, 인접한 1-014호와 경계벽체를 제거하여 하나의 공간으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 다음과 같은 취지가 기재되어 있습니다.
이는 법적·도면상 호실의 구분이 가능하다는 설명이지, 실제 분리공사나 점유 정리가 필요 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 인접 호실을 함께 이용하는 점유자가 있다면 낙찰 이후 독립적인 공간을 확보하는 과정에서 협의나 공사가 필요할 수 있습니다.
- 경계 확인. 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면을 대조해 1-015호의 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 복원 범위. 1-014호와 제거된 경계벽체의 실제 복원 가능 여부와 관련 공사비를 확인해야 합니다.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 영업자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 독립 이용. 출입 동선, 설비, 소방시설 및 점포 분할에 따른 사용상 제약을 현장에서 검토해야 합니다.
- 인접 호실. 일체 이용 중인 1-014호와 본건 1-015호의 매각 범위 및 사용관계를 혼동하지 않아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산 1층 상가입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지상 7층 건물로 사용승인일은 2018.12.21입니다. 기본적인 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측 약 35m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,531,000원/㎡. 이는 개별 상가 호실의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 관리상태는 무난하며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 7회 유찰 이력과 인접 호실과의 일체 이용 상태를 고려할 때, 실제 독립 이용 가능성 및 매수·임차 수요를 추가 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 매각 범위 확인. 등기부·집합건축물대장·매각물건명세서에서 1-015호의 정확한 매각 범위를 확인하세요.
- 인접 호실 경계. 1-014호와 제거된 벽체의 위치, 복원 방법, 비용 및 인접 점포와의 협의 필요성을 검토하세요.
- 가처분 원본. 농업협동조합중앙회의 사해행위 관련 가처분 결정문과 관련 소송의 진행 및 처리 상태를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 임대관계 미상인 물건입니다. 실제 영업자와 임대차계약, 보증금, 임대료 및 점유 범위를 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 상가 관리단의 정산 내역을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물 내 유사 호실의 실제 거래가격과 현재 임대수익을 조사하여 독립적인 가격 판단 기준을 마련하세요.
- 유찰 가격 검토. 추가 유찰 시나리오를 단순한 할인 기회로 보지 말고, 독립 이용을 위한 비용과 환금성을 함께 검토하세요.
- 입찰 원본 대조. 매각기일 2026.10.14 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각 진행 상태를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 8%가 곧 시세의 8%는 아니다”
양산 라피에스타 1-015호는 감정가 728,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 59,954,000원까지 내려온 물건입니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 등기상 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 7회 유찰, 인접 호실과의 경계벽체 제거, 임대관계 미상, 사해행위 관련 가처분이라는 확인 사항이 함께 존재합니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 매각 대상 호실을 독립적으로 확보하고 다시 거래하거나 임대할 수 있는지입니다. 등기상 인수액 0원이라는 장점과 현장 점유·경계·환금성 리스크를 구분하여 검토해야 합니다. 현재 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 실제 경계 복원 및 점유 상태와 비교 시세를 확인한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
