울산지방법원 2024타경5266. 경남 양산시 물금읍 라피에스타양산 1층 1-021호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 작성되어 있고, 감정평가상 이용상태는 기타판매시설입니다. 현재 소유자는 더블루실버케어주식회사이며, 말소기준권리는 2023년 6월 29일 설정된 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이고, 신청채권자의 청구액은 2,939,178,308원입니다.
이 사건의 눈에 띄는 부분은 단연 가격입니다. 감정가 700,000,000원에 출발한 물건이 7회 유찰을 거치면서 최저가 57,648,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 인접 호실과 내부가 연결되어 있으며, 확인된 임대관계도 없습니다. 입찰대상인 1-021호를 독립적으로 사용하거나 처분할 수 있는지를 먼저 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층 1-021호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 표기 · 등기상 집합건물 · 감정상 기타판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조, 지상 7층 중 1층 · 사용승인일 2018.12.21 |
| 현 소유자 | 더블루실버케어주식회사 (2024.02.19. 소유권이전) |
| 감정가 | 700,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,648,000원 (7회 유찰 · 감정가 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29. 을구 1번 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 임대관계 | 미상 |
| 특이사항 | 인접 1-022호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소기준, 후순위 가처분은 별도 확인
말소기준은 2023.06.29. 을구 1번 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권에 기한 임의경매로, 후순위 가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 예상배당상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
2025.07.14. 금천세무서장의 압류도 확인됩니다. 후순위 압류등기의 매각 소멸과 실제 조세채권의 배당순위는 구분해야 하므로, 당해세와 조세채권의 교부청구 여부도 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가 8.24%, 그러나 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 57,648,000원입니다. 감정가 700,000,000원 대비 8.24%로 크게 낮아졌지만, 이 비율은 감정가 대비 수치일 뿐 현재 시장에서의 적정 가치나 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 700,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 57,648,000원 | 8.24% | 3,423,789,664원 |
| 8회 유찰 시 | 40,353,600원 | 5.76% | 3,440,772,765원 |
| 9회 유찰 시 | 28,247,520원 | 4.04% | 3,452,660,935원 |
후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각 일정과 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당은 근저당 채권최고액 기준의 추정치로, 매수인 인수액과 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,648,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,437,664원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 56,210,336원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 3,423,789,664원 |
| 매수인 예상 인수 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 산정된 단순 배당 시뮬레이션이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,437,664원을 공제한 56,210,336원이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,423,789,664원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
다만 채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수하는 금액은 별개입니다. 후순위 권리가 예정대로 소멸하는 구조에서 추정 인수액은 0원이지만, 확인되지 않은 점유·임대관계나 별도 부담까지 없다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근에 위치한 라피에스타양산입니다. 해당 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 이용상태. 감정상 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 기재되어 있습니다. 인접 호실과 경계벽체 없이 일체로 이용하는 구조가 확인됩니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 2018.12.21. 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 인접 호실과 경계벽이 제거된 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업시설이라는 용도, 7회 유찰 이력 및 인접 호실과의 통합 이용 상태를 함께 고려해야 합니다. 현재 최저가만으로 향후 매각가격이나 매수 수요를 판단할 수 없습니다.
⑤ 반드시 확인할 특수사항 — 1-022호와의 경계벽 제거
즉, 감정 및 매각 관련 서류에서는 경계 특정과 복원이 가능한 것으로 보고 있지만, 이것이 경계 복원에 따른 비용 부담이나 실제 점유 정리까지 해결되었다는 뜻은 아닙니다. 입찰대상은 1-021호이므로 인접 1-022호의 소유·점유·사용관계를 구분해 확인해야 합니다.
특히 현재 통합된 공간을 누가 사용하고 있는지, 내부 설비와 출입 동선이 독립적으로 분리 가능한지, 경계 복원에 필요한 공사의 범위와 부담 주체가 누구인지 확인하는 것이 중요합니다. 이러한 사항은 향후 독립 이용과 처분 가능성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 실제 매각대상이 1-021호임을 전제로 집합건축물대장, 평면도, 상가 현황도면과 현장 위치를 대조하세요.
- 경계 복원 검토. 1-022호와 제거된 벽체의 위치를 확인하고 독립 출입·설비 분리·복원 공사 가능성과 비용을 확인하세요.
- 점유 및 임대관계 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자·임대차계약 및 각 호실의 사용 범위를 확인하세요.
- 가처분 관련 소송. 농업협동조합중앙회의 사해행위 관련 가처분에 대해 사건 진행 및 확정 여부, 매각 후 등기 정리 가능성을 확인하세요.
- 조세채권 확인. 금천세무서장 압류와 관련한 당해세·교부청구·배당순위 및 추가 부담 가능성을 검토하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 8.24%라는 수치와 별개로, 인근 유사 상업시설의 실제 거래·임대 수준 및 관리비 부담을 조사하세요.
- 유찰 이력 검토. 7회 유찰 사유와 이전 매각 진행 과정, 현재 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서 및 최신 법원 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “8.24%의 가격표보다 중요한 것은 독립 사용 가능성”
울산지방법원 2024타경5266은 감정가 700,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 57,648,000원까지 낮아진 사건입니다. 등기상 말소기준은 동창원농업협동조합 근저당이며, 후순위 권리 소멸을 전제로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격이 크게 낮아진 것과 안전하고 수익성 있는 매수가 가능한 것은 별개입니다. 인접 1-022호와 경계벽이 제거된 일체 이용 상태, 확인되지 않은 임대관계, 사해행위 관련 가처분 및 7회 유찰 이력을 종합적으로 검토해야 합니다. 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다.
결론은 가격 매력 확정이 아니라 권리·현장 검증 우선입니다. 1-021호의 독립 사용과 경계 복원, 실제 점유, 가처분 관련 소송의 영향을 확인한 뒤에야 최저매각가의 의미와 입찰 가능성을 판단할 수 있습니다.
