울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-021호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타판매시설이며, 건물은 철근콘크리트조 7층 중 1층, 사용승인일은 2018.12.21.입니다. 현재 소유자는 더블루실버케어주식회사이고, 2024.02.19. 소유권을 이전받았습니다.
권리의 핵심은 2023.06.29. 설정된 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이고 채무자는 주식회사거성축산입니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 뒤에 설정된 농업협동조합중앙회 가처분, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-021호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기타판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상7층 중 1층 · 사용승인 2018.12.21 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 82,354,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018년 케이비부동산신탁주식회사 명의 신탁과 2019년 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁은 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 주식회사거성축산이 2023.06.29. 거래가액 722,475,000원에 소유권을 취득한 날, 동창원농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원이 설정됐습니다.
2024.02.19. 더블루실버케어주식회사로 소유권이 이전된 뒤 농업협동조합중앙회가 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분을 2024.06.03. 등기했습니다. 그러나 이 가처분은 말소기준 근저당권보다 뒤이므로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2025.07.14. 국의 압류 역시 말소기준 이후 권리로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 입찰 전 현장 및 매각 관련 서류에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 6회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가는 700,000,000원, 현재 최저매각가는 82,354,000원입니다. 감정가의 11.76% 수준까지 내려온 상태이며 6회 유찰됐습니다. 다음 유찰 시 시나리오는 57,647,800원, 그 다음은 40,353,460원입니다.
하지만 이 사건에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다. 오히려 6회 유찰이라는 결과 자체가 현재까지 감정가와 각 회차 최저가격에서 낙찰 수요가 형성되지 않았음을 보여줍니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 82,354,000원 | 80,471,628원 | 3,399,528,372원 |
| 7회 유찰 시 | 57,647,800원 | 56,210,140원 | 3,423,789,860원 |
| 8회 유찰 시 | 40,353,460원 | 39,227,098원 | 3,440,772,902원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,354,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,882,372원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 80,471,628원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,354,000원을 기준으로 집행비용 1,882,372원을 제외한 80,471,628원이 동창원농업협동조합에 배당되고, 근저당권 채권최고액 기준 3,399,528,372원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역에서 북서측 인근의 라피에스타양산 1층입니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 토지로 상업용도의 건부지로 이용 중이며, 유통상업지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡이며 토지면적은 26,474.6㎡입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 현재 최저가는 감정가의 11.76%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격, 상권, 공실·임대관계, 호실 결합 이용 등 어디에 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 1-022호 경계 확인. 경계벽이 제거된 상태이므로 실제 복원 범위와 비용, 사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 현장 점유자와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가처분 원문 대조. 농업협동조합중앙회 가처분은 데이터상 말소기준 이후로 소멸하나, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 세금·공용비용 확인. 국의 압류가 존재하므로 배당 및 체납 관련 사항과 관리비 등 별도 부담 가능 항목을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”와 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가처분·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 700,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 82,354,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 기타판매시설이라는 용도, 반복 유찰, 인접 1-022호와의 일체 이용이라는 현장 요소까지 함께 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장·시세 확인 후. 이 사건의 핵심입니다.
