울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-013호입니다. 사건 분류는 대지이고, 감정평가상 실제 이용은 기타판매시설입니다. 말소기준권리는 2023.06.29. 설정된 동창원농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 경매 청구액은 2,939,178,308원이며, 근저당에는 공동담보목록 제2023-278호가 기재돼 있습니다.
권리 순서만 보면 말소기준 이후의 농업협동조합중앙회 가처분, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-013호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기타판매시설 등으로 이용 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 79,554,000원 (7회 유찰) |
| 경매 청구액 | 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2018년 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2019년 생보부동산신탁으로 이전된 신탁 역시 2023.06.29. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 같은 날 주식회사거성축산이 거래가 968,289,000원에 소유권을 취득했고, 바로 그날 동창원농업협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이후 2024.02.19. 더블루실버케어주식회사로 소유권이 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 7회 유찰을 ‘저가 확정’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 79,554,000원으로 감정가 966,000,000원의 약 8.24% 수준입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교 근거가 없어, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 이미 7회 유찰됐다는 사실 자체가 감정가와 실제 시장 수요 사이의 괴리를 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 79,554,000원 | 77,722,028원 | 3,402,277,972원 |
| 8회 유찰 시 | 55,687,800원 | 54,285,420원 | 3,425,714,580원 |
| 9회 유찰 시 | 38,981,460원 | 37,879,794원 | 3,442,120,206원 |
유찰이 더 진행되면 동창원농업협동조합이 이 물건 매각대금에서 회수하는 금액은 더 줄고 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,554,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,831,972원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 77,722,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당은 3,402,277,972원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 승계액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 현황 핵심 — 1-012호와 경계벽 제거·일체 이용
매각물건명세서 비고에는 인접한 1-012호와 경계벽체가 제거되어 일체로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되고 경계가 명확하며, 건물의 구조·규모·용도를 고려하면 위치 특정과 경계 복원이 용이한 것으로 정리돼 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역에서 북서측 인근의 라피에스타양산 1층입니다.
- 이용. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 사용승인일은 2018.12.21.입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35미터, 북동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류·중로1류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 2,531,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 8.24%까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 인근·동일 상권의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격인지, 상권·수익성인지, 점유나 경계벽 문제인지 현장과 매각기록을 통해 구분해야 합니다.
- 1-012호 관계. 경계벽 제거 및 일체 이용 상태, 별도 출입·설비, 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차. 임대관계 미상이므로 실제 점유자, 점유 권원, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023.06.29. 근저당을 말소기준으로 하여 이후 가처분·경매개시·압류가 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 예상배당표에 반영되지 않은 당해세와 상가 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 7회 유찰의 이유를 확인해야 한다
등기상 말소기준은 명확하고 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 가격과 이용 상태에 있습니다. 감정가 966,000,000원이 7회 유찰돼 79,554,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 그 자체를 “싸다”고 해석할 수는 없습니다. 여기에 1-012호와의 경계벽 제거·일체 이용, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 인수 위험보다 반복 유찰의 배경과 현장 상태를 확인하는 것이 핵심인 물건입니다.
