울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-013호입니다. 감정평가상 이용상태는 기타판매시설이며, 본건이 속한 건물은 철근콘크리트조 지상 7층, 사용승인일은 2018.12.21입니다. 감정가는 966,000,000원이지만 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 113,649,000원, 감정가의 11.76%까지 낮아졌습니다.
권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준권리는 2023.06.29 설정된 동창원농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이후 농업협동조합중앙회의 가처분, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-013호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기타판매시설 등으로 이용중 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 966,000,000원 / 113,649,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 유통상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 2,531,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,480,000,000원이고 공동담보목록 제2023-278호가 기재되어 있습니다. 2024.06.03 가처분은 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하지만, 말소기준권리보다 뒤에 접수되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.07.14 국의 압류 역시 말소기준 이후입니다.
② 가격 — 6회 유찰, 그러나 시세 판단 근거는 별도 확인
현재 최저매각가는 113,649,000원으로 감정가 966,000,000원의 11.76%입니다. 한 차례 더 유찰되면 79,554,300원, 8회 유찰 시 55,688,010원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 113,649,000원 | 11.76% | 3,368,742,086원 |
| 7회 유찰 시 | 79,554,300원 | 8.24% | 3,402,277,677원 |
| 8회 유찰 시 | 55,688,010원 | 5.76% | 3,425,714,374원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 11.76%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 기타판매시설은 호별 위치, 유동인구, 동선, 공실 및 임대수익에 따라 가치 차이가 커 감정가 할인율보다 실제 영업·임대 수요 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,649,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,086원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 111,257,914원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권 미배당액은 3,368,742,086원입니다. 신청채권액 2,939,178,308원 역시 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 현황상 핵심 — 1-012호와 경계벽체 없이 일체 이용
감정평가 이용상태에서도 1-012호와 함께 경계벽체 없이 2개 호를 일체로 이용 중인 상태가 확인됩니다. 권리 인수액과 별개로, 실제 낙찰 후 독립 호실로 사용할 계획이라면 경계 복원과 내부 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산 1층입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 7층, 사용승인일 2018.12.21. 기본적인 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 상업용도의 건부지로 이용 중입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 11.76%만 보고 응찰하지 않기. 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 1-012호와 일체 이용 상태 확인. 경계벽체 제거 상태와 독립 사용을 위한 경계 복원 가능 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 상업시설 환금성 확인. 6회 유찰이라는 결과 자체가 시장 수요와 매각 난도를 보여주는 중요한 신호입니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권에 3,368,742,086원의 미배당이 발생하지만 현재 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘상품성’이 더 어려운 물건
등기 권리만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 2023.06.29 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가처분·경매개시결정·압류는 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 6회 유찰된 기타판매시설의 상품성과 실제 가치입니다.
감정가 966,000,000원에서 113,649,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없습니다. 여기에 1-012호와 경계벽체 없이 일체 이용 중이라는 현황까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·임대수요·독립사용 가능성 확인 후”입니다.
