울산지방법원 2024타경5266. 양산 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-022호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 기타판매시설 등입니다. 말소기준권리는 2023년 6월 29일 설정된 동창원농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,480,000,000원입니다. 이후 현재 소유자인 더블루실버케어주식회사로 소유권이 넘어왔고, 농업협동조합중앙회의 가처분·이 사건 임의경매개시결정· 국의 압류가 뒤따랐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 이 사건의 승부처는 등기상 인수보다 가격과 현장 이용관계입니다. 감정가 994,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 81,860,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실거래 기반 시장가격과 비교할 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 1-021호와 경계벽체가 제거된 채 일체로 이용 중이고 임대관계도 미상이라, 독립 사용·점유관계·경계 복원 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-022호 (라피에스타양산) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 기타판매시설 등 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 994,000,000원 / 81,860,000원 (7회 유찰 · 감정가 대비 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 주식회사거성축산이 거래가액 1,058,879,000원에 소유권을 취득했고, 2024.02.19. 더블루실버케어주식회사로 다시 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024.06.03. 농업협동조합중앙회가 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 가처분을 등기했고, 2024.06.20. 임의경매개시결정, 2025.07.14. 국의 압류가 이어졌습니다. 가처분·경매개시결정·압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 검토 — 감정가의 8.24%, 그러나 ‘시세 할인율’은 아니다
현재 최저매각가는 81,860,000원으로 감정가 994,000,000원의 8.24%입니다. 7회 유찰이라는 사실만으로도 감정가 수준에서는 시장의 매수 수요가 충분하지 않았음을 확인할 수 있습니다. 다만 감정가는 현재 거래 가능한 시세와 동일한 개념이 아니며, 실거래 기반 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 91% 이상 할인됐으니 싸다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 81,860,000원 | 8.24% | 3,400,013,480원 |
| 8회 유찰 시 | 57,302,000원 | 5.76% | 3,424,129,436원 |
| 9회 유찰 시 | 40,111,400원 | 4.04% | 3,441,010,605원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,873,480원 |
| 1. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 79,986,520원 |
| 미배당 · 근저당 채권 | - | 3,400,013,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,860,000원에서는 집행비용 1,873,480원을 제외한 79,986,520원이 근저당권자에게 배당되는 추정입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 3,400,013,480원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현장·이용상태 — 1-021호와 경계벽체 없이 일체 이용
매각물건명세서 비고에 따르면 이 호실은 인접 건물 1-021호와 경계벽체가 제거돼 일체로 이용 중입니다. 다만 집합건축물대장 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치·형상이 특정되고 경계가 명확하며, 건물 구조·규모·용도 등을 고려하면 위치 특정과 경계 복원이 용이한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산입니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다. 일부 호실은 경계벽체 없이 2개 호를 일체 이용 중입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 7층 건물이며 사용승인일은 2018.12.21입니다. 기본 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35m, 북동측 약 20m, 북서측 약 10m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 상업용도의 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 현재까지 7회 유찰됐다는 점 자체가 강한 시장 신호입니다. 실거래·임대수익 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원점 확인. 최저가가 감정가의 8.24%라도 실거래 시세와 임대수익이 확인되지 않으면 저가매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 1-021호와의 사용관계. 경계벽체 제거 상태, 공용 출입 여부, 내부 설비 연결, 벽체 복원 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용권원을 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2024.06.03. 가처분, 2024.06.20. 임의경매개시결정, 2025.07.14. 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 공동담보 확인. 근저당권은 공동담보목록 제2023-278호가 기재돼 있으므로 전체 담보관계와 배당 변동 가능성을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 추정 한계. 당해세·최우선변제 등은 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “감정가의 8%”보다 중요한 것은 왜 7번 유찰됐는가
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.06.29. 동창원농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가처분·경매개시·압류는 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건을 권리만 보고 판단하기에는 7회 유찰이라는 가격 신호가 너무 큽니다. 현재 최저가는 81,860,000원으로 감정가의 8.24%지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 숫자를 ‘시세보다 싸다’로 바꿔 읽을 근거가 없습니다.
여기에 기타판매시설 용도, 임대관계 미상, 인접 1-021호와 경계벽체를 제거한 일체 이용까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 여부보다 실제 점유·분리 가능성·시장가격·임대수익을 확인하는 것입니다. 권리상 실질취득은 현재 최저가와 같은 81,860,000원이지만, 현장 복원·명도·공실 등 비용은 이 금액에 포함돼 있지 않습니다.
