울산지방법원 2024타경5266. 라피에스타양산 1층 1-022호로, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 기타판매시설 등입니다. 건물은 철근콘크리트조 지상 7층 중 1층이고 사용승인일은 2018.12.21입니다. 현재 소유자는 더블루실버케어주식회사입니다. 말소기준은 2023.06.29 설정된 동창원농업협동조합 근저당권 3,480,000,000원이며, 채무자는 주식회사거성축산입니다. 그 뒤의 농업협동조합중앙회 가처분, 동창원농업협동조합의 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인에게 승계되는 금액은 예상배당상 0원입니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 상품성과 점유·이용형태입니다. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상이며, 매각물건명세서에는 인접한 1-021호와 경계벽체를 제거해 일체로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 위치·형상은 도면 등으로 특정되고 경계 복원은 용이하다고 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 현황과 복원 범위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경5266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177, 1층1-022호 (라피에스타양산) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 기타판매시설 등 · 지상7층 중 제1층 |
| 소유자 | 더블루실버케어주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 994,000,000원 / 116,943,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동창원농업협동조합 / 2,939,178,308원 |
| 말소기준 | 2023.06.29 근저당권 · 동창원농업협동조합 · 채권최고액 3,480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
2018.12.24 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁은 이미 말소됐고, 2019.05.03 주식회사생보부동산신탁 명의 신탁도 이후 말소됐습니다. 2023.06.29 주식회사거성축산이 거래가액 1,058,879,000원으로 소유권을 취득한 날, 동창원농업협동조합 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준입니다. 2024.02.19 더블루실버케어주식회사로 소유권이 이전됐으며, 이후 가처분·경매개시결정·압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 해석 — 6회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가 994,000,000원에서 현재 최저매각가는 116,943,000원으로 내려와 감정가의 11.76% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저평가라고 결론내릴 수 없습니다.
오히려 확인 가능한 사실은 6회 유찰됐다는 점입니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원이지만, 반복된 유찰은 이 물건이 가격 외의 이유에서도 시장의 선택을 받지 못했을 가능성을 점검하게 만드는 신호입니다. 기타판매시설이라는 이용상태, 인접호와의 일체사용, 임대관계 미상 등을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,437,202원 |
| 2. 근저당 · 동창원농업협동조합 | 3,480,000,000원 | 114,505,798원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,480,000,000원 중 114,505,798원이 배당되고, 미배당은 3,365,494,202원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산역 북서측 인근의 라피에스타양산입니다.
- 이용상태. 기타판매시설 등으로 이용 중이며 관리상태는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측·남서측 약 35미터, 북동측 약 20미터, 북서측 약 10미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 광대소각이며 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·냉방·승강기·소방·방송설비가 구비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상7층, 사용승인일 2018.12.21이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌지만 실거래 자료가 없으므로, 반복 유찰을 곧바로 가격 메리트로 해석하지 마세요.
- 1-021호와 경계 확인. 경계벽체 제거 상태와 현재 일체사용 범위, 분리·복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인 내역은 없으나 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유 주체와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 배당. 현재 회차에서 동창원농업협동조합에 114,505,798원만 배당돼 3,365,494,202원의 미배당이 발생합니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가처분 내용 확인. 농업협동조합중앙회 가처분의 피보전권리는 사해행위로 인한 소유권이전등기말소청구권이며, 등기 정리상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
- 세금·배당 원본 대조. 국의 압류가 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 유찰 이유를 먼저 본다”
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 말소기준 근저당 이후 가처분·경매개시·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정가 994,000,000원이 6회 유찰 끝에 116,943,000원까지 내려왔다는 사실은 그 자체로 신중히 봐야 할 신호입니다.
실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 싼지는 판단할 수 없습니다. 여기에 기타판매시설·임대관계 미상·인접 1-021호와 경계벽체 제거 후 일체사용이라는 현황이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 매력은 미확인”입니다. 감정가 대비 할인율보다 현장 점유, 분리·복원, 실제 상권과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
