울산지방법원 2025타경11931. 양산 덕계동 덕계대일아이브1차 제1동 3층 305호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거형으로 이용 중입니다. 감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 52,136,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 2022.10.07. 세진전기주식회사가 거래가액 111,500,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 경매는 온천장신용협동조합의 2025.06.05. 임의경매개시결정에서 이어집니다.
가격만 보면 강한 할인 구간입니다. 덕계대일아이브1차의 최근 12개월 실거래 평균은 140,000,000원, 최신 거래는 2026.06. 150,000,000원인데 현재 최저가는 최근 평균의 37.2%입니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 -1.9%인 하락 추세이고, 이 물건 자체도 이미 3회 유찰됐습니다. 할인율 하나만 보고 권리 확인을 건너뛸 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11931 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 3층305호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔, 주거형 이용 |
| 대상 면적 | 69.6255㎡ |
| 소유자 | 세진전기주식회사 · 2022.10.07. 소유권이전 · 거래가액 111,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 52,136,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 490,952,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 계산상 말소기준과 말소기록을 함께 봐야 한다
그 계산기준을 적용하면 2023.08.31. 신용보증기금 가압류 95,000,000원, 2023.10.18. 부산신용보증재단 가압류 99,500,000원, 2025.06.05. 현재 임의경매개시결정, 2025.07.15. 국 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 반성현의 주택임차권도 전입신고일이 말소기준 이후라는 이유로 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차관계 — 확인 임차인 1명, 미상 기록 2건
| 이름 / 기록 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 반성현 | 20,000,000원 | 2022.12.06 / 2022.12.06 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 내용없 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 조사된 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
신원이 명확히 확인되는 임차인은 반성현 1명입니다. 임대차계약일자와 주민등록일자는 2022.12.06., 점유개시일자는 2022.12.12., 확정일자는 2022.12.06.이며 임차보증금은 20,000,000원입니다. 2025.03.26. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 접수됐습니다. 다만 별도로 기록된 내용없, 조사된 2건은 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다.
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장도 세 번 외면했다
덕계대일아이브1차는 75세대, 2019.06.18. 사용승인된 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래 중 2026.06. 68.55㎡ 11층이 150,000,000원, 2026.05. 68.55㎡ 13층이 130,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 68.55㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2026.05 | 68.55㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2024.11 | 68.55㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 68.55㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 67.18㎡ | 4 | 108,200,000원 |
| 2022.09 | 67.18㎡ | 3 | 103,100,000원 |
| 2022.09 | 69.63㎡ | 3 | 111,500,000원 |
| 2022.09 | 69.63㎡ | 2 | 105,800,000원 |
| 2022.05 | 68.55㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2022.03 | 67.18㎡ | 2 | 96,710,000원 |
| 2022.02 | 68.55㎡ | 8 | 174,000,000원 |
| 2021.11 | 68.55㎡ | 7 | 143,800,000원 |
전체 12건 평균은 142,259,166원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최신 거래는 150,000,000원이며 최근과 과거의 추세는 -1.9%입니다. 즉 최근 시세는 하락 방향입니다. 그럼에도 현재 최저가 52,136,000원은 최근 평균의 37.2%라 수치상 할인 폭 자체는 매우 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 52,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,338,448원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 50,797,552원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 99,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 194,500,000원 중 예상배당은 50,797,552원이며 미배당액은 143,702,448원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 143,702,448원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 159,061,714원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 25,546,640원 | 24,686,800원 | 169,813,200원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구금액은 490,952,261원이지만 배당 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 추가 유찰 시 매각가는 36,495,200원, 25,546,640원으로 내려가고 채권자 미배당액은 각각 159,061,714원, 169,813,200원으로 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거형으로 이용 중입니다.
- 입지. 경상남도 양산시 덕계동 덕계초등학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·주택·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생급배수시설·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·일반상업지역이며, 절대보호구역·상대보호구역 등이 함께 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 단지. 덕계대일아이브1차는 75세대, 2019.06.18. 사용승인 단지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 계산상 2022.07.22. 양산시 압류가 기준이지만 2022.10.13. 해제말소 기록이 함께 있으므로 원본 등기부에서 현재 기준권리를 확인하세요.
- 미상 점유 2건 확인. 전입일·보증금 미상 기록은 대항력 가능·미상으로 보고 매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 원본을 대조하세요.
- 반성현 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 임차권등기 2025.03.26., 배당요구 접수 기록과 실제 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 가격은 최근 거래 기준. 전체 평균 142,259,166원보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.9%이므로 과거 최고가 197,000,000원을 현재 적정가의 기준으로 삼지 마세요.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 가격은 최근 평균의 37.2%까지 내려왔는데도 3회 유찰됐다는 사실 자체를 점유·상품성·환금성 점검 신호로 보세요.
맺으며 — “가격은 싸다. 권리는 확인 후.”
현재 최저가 52,136,000원은 최근 12개월 실거래 평균 140,000,000원의 37.2%입니다. 최신 거래 150,000,000원과 비교해도 가격 간격은 큽니다. 최근 시세가 -1.9% 하락 추세라는 점을 반영해도 가격 자체의 할인 폭은 분명한 물건입니다.
그러나 권리분석 결론은 가격만큼 단순하지 않습니다. 확인되는 임차인 반성현은 데이터상 대항력이 없고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 별도로 전입일·보증금이 미상인 임차 관련 기록 2건이 남습니다. 여기에 계산상 말소기준으로 잡힌 2022.07.22. 압류가 2022.10.13. 해제로 말소된 기록까지 있어 기준권리도 원본 대조가 필요합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 후 판단. 이 물건의 핵심은 52,136,000원이라는 숫자보다 미상 임차관계와 말소기준을 실제 서류에서 어떻게 정리하느냐입니다.
