울산지방법원 2025타경11931. 양산시 덕계동 ‘덕계대일아이브1차’ 제1동 6층 605호, 감정 이용상태가 공동주택(아파트)으로 확인되는 물건입니다. 감정가 146,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가는 71,540,000원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 세진전기주식회사이며, 2022.10.07 거래가액 114,800,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
가격만 놓고 보면 최근 시세와 격차가 큽니다. 그러나 이 사건은 ‘최저가가 낮다’는 사실보다 말소기준권리와 임대관계를 원본으로 다시 맞춰 보는 절차가 먼저입니다. 제공된 권리판정은 2022.07.22 양산시 압류를 말소기준으로 잡고 있지만, 같은 압류는 2022.10.13 해제로 말소된 기록이 함께 있습니다. 또 2022.10.07 설정된 온천장신용협동조합 근저당권에는 이후 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 기록이 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11931 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 6층605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 51.884㎡ · 15층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 세진전기주식회사 (2022.10.07 거래가액 114,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 71,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 490,952,261원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 그러나 기준권리 대조가 핵심
등기 흐름상 2022.10.07 온천장신용협동조합 명의의 채권최고액 648,000,000원 근저당권이 설정되었고, 2025.07.09에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다. 그 사이 신용보증기금 95,000,000원 가압류, 부산신용보증재단 99,500,000원 가압류가 들어왔으며, 2024.01.10 시작된 임의경매는 2025.03.06 취하로 말소되고 2025.06.05 본 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기되었습니다.
임대관계 확인 — 특정 임차인은 확인되지 않지만 ‘미상’이 남는다
| 구분 | 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임대관계 미상 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
감정평가 기재상 임대관계가 미상이며, 전입신고일·확정일자·보증금이 특정되지 않습니다. 따라서 실제 점유 임차인이 존재할 경우 대항력은 ‘있다’고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원이지만, 점유관계 확인 전 확정값으로 보기는 어렵습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 시장 자체가 하락 중
가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 덕계대일아이브1차의 최근 12개월 동일 면적권 실거래는 5건, 평균 112,400,000원이며 최신 거래는 2026.06 104,000,000원입니다. 반면 최근 흐름은 이전 거래 대비 -13.8%로 하락하고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.76㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 50.76㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 50.76㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.884㎡ | 5건 | 112,400,000원 |
배당 계산상 인수액 0원을 전제로 한 실질취득가는 71,540,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 112,400,000원의 63.6%이며, 최근 12개월 표본의 최저 거래 90,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 최저가 자체에는 최근 시세 대비 가격 할인폭이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,687,720원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 69,852,280원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 99,500,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 온천장신용협동조합 | 490,952,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 계산상 채권자 합계 194,500,000원 중 69,852,280원이 배당되고, 미배당액은 124,647,720원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 신청채권자 청구액 490,952,261원이 배당 시나리오에서는 0원으로 잡혀 있어 등기상 담보권 흐름과 실제 배당순위를 원본으로 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 덕계동 소재 덕계초등학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위생급배수시설·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·일반상업지역에 걸쳐 있고 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 914,600원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 덕계대일아이브1차는 75세대, 2019.06.18 사용승인 단지입니다. 최근 12개월 거래는 5건이지만 가격 흐름이 -13.8%이고 경매 통계상 평균 2.5회 유찰돼 보수적인 출구가격 설정이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2022.07.22 양산시 압류가 기준권리로 표시되지만 2022.10.13 말소 기록이 존재합니다. 실제 매각물건명세서의 말소기준권리를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계·전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 실제 점유자가 있다면 주민등록·점유·임대차계약 여부를 확인해야 하며, 대항력은 확인 전까지 가능·미상입니다.
- 근저당권 흐름 확인. 2022.10.07 온천장신용협동조합 채권최고액 648,000,000원 근저당권과 2025.07.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 확정채권양도 기록을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 490,952,261원이 제공 배당 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당요구·담보권·조세 순위를 법원 기록과 맞춰야 합니다.
- 하락장 보정. 실질취득 71,540,000원은 최근 시세보다 낮지만 최근 추세는 -13.8%입니다. 과거 고가 거래보다 최신 104,000,000원과 최근 12개월 평균 112,400,000원을 중심으로 출구가격을 잡는 편이 타당합니다.
- 관리비·조세 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 관리비 체납 여부도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 확인 후”
이 사건의 장점은 분명합니다. 감정가 146,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 71,540,000원까지 내려왔고, 계산상 인수액 0원을 전제로 한 실질취득가는 최근 12개월 평균 112,400,000원의 63.6%입니다. 최신 거래 104,000,000원과 비교해도 가격대가 낮습니다.
하지만 가격만으로 등급을 끌어올리기에는 확인할 권리사항이 큽니다. 말소기준으로 표시된 압류의 후속 말소기록, 근저당권 이전, 임대관계 미상, 신청채권자 배당 0원 시나리오가 동시에 존재합니다. 여기에 최근 시세가 -13.8% 하락하고 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.5회입니다. 따라서 이 물건은 “싸니까 입찰”이 아니라, 권리원본을 먼저 맞춘 뒤 할인폭을 활용할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
