울산지방법원 2025타경11931. 양산 덕계동 ‘덕계대일아이브1차’ 4층 406호, 공부상 오피스텔이고 감정 이용상태는 주거형 이용으로 보입니다. 가격만 보면 매력적입니다. 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 72,520,000원이고, 최근 실거래 평균 146,425,833원과 비교하면 절반 수준입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 “할인율”이 아니라 임차·점유 정보의 공백입니다.
말소기준권리는 2022.10.07 설정된 온천장신용협동조합 근저당권 648,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금 가압류, 부산신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 임차 정보가 “내용없”으로 입력되어 있고 전입신고일·보증금·확정일자를 판단할 수 없으므로, 대항력 있는 임차인이 없다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11931 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 4층 406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정 이용상태: 공부상 오피스텔로서 주거형 이용중 |
| 소유자 | 세진전기주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천장신용협동조합 / 490,952,261원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 근저당, 임차는 미상
말소기준은 2022.10.07 을구 1번 근저당권입니다. 2022.07.22 양산시 압류는 기준권리보다 앞서지만, 2022.10.13 해제로 말소된 이력이 함께 확인됩니다. 이후 신용보증기금 95,000,000원, 부산신용보증재단 99,500,000원, 경매개시결정, 국 압류는 기준권리 이후의 권리로 매각 소멸 구조입니다.
② 임차인·점유 조사 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
| 임차/점유 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 내용없 | 주거 | 전입신고일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
이 건의 tenants 자료는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 즉 보증기관 금액을 임차보증금에 합산할 이슈는 없지만, 반대로 실제 점유자·보증금·전입일이 확인된 것도 아닙니다. 따라서 현장 점유, 전입세대열람, 주민등록 전입 여부, 명세서 원본 확인이 선행되어야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자만 보면 싸지만, 미상 리스크 반영
덕계대일아이브1차 최근 실거래 12건의 평균은 146,425,833원입니다. 현재 최저가 72,520,000원은 이 평균의 49.5%입니다. 감정가 148,000,000원도 실거래 평균과 거의 맞닿아 있어, 가격 하락 자체는 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 68.55㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2022.10 | 68.55㎡ | 14 | 190,000,000원 |
| 2022.09 | 67.18㎡ | 4 | 108,200,000원 |
| 2022.09 | 67.18㎡ | 3 | 103,100,000원 |
| 2022.09 | 69.63㎡ | 3 | 111,500,000원 |
| 2022.09 | 69.63㎡ | 2 | 105,800,000원 |
| 2022.05 | 68.55㎡ | 8 | 197,000,000원 |
| 2022.03 | 67.18㎡ | 2 | 96,710,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 146,425,833원 |
다만 실거래 범위가 96,710,000원~197,000,000원으로 넓고, 단지 규모도 75세대입니다. 최저가가 낮다는 장점은 있지만, 임차·점유가 확인되지 않은 상태에서는 단순히 “시세의 절반”이라고만 보고 들어가면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,705,360원 |
| 1. 근저당 · 온천장신용협동조합 | 648,000,000원 | 70,814,640원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 99,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 842,500,000원 중 70,814,640원만 배당되고, 미배당은 771,685,360원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 배당은 계속 부족하다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 771,685,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 793,049,752원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 808,004,826원 | 0원 |
현재 배당 구조에서는 근저당권자도 전액 회수하지 못합니다. 후순위 가압류권자는 배당을 받지 못하는 구조이고, 소유자 잔여도 없습니다. 매각으로 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 조세·임차 관련 배당 변수는 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔로서 주거형으로 이용중입니다. 위생급배수시설, 승강기, 소화전 설비, 도시가스에 의한 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이고, 북동측으로 소로한면에 접합니다.
- 규제·공부. 준주거지역, 일반상업지역, 소로2류 접합, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 덕계대일아이브1차는 75세대, 사용승인일 2019.06.18의 소규모 단지입니다. 최근 거래 표본은 있으나 가격 편차가 커 개별 호실 상태와 점유가 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대열람. 전입신고일 미상 자료입니다. 대항력 있는 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 미상입니다. 보증금이 있는 선순위 대항력 임차인이 확인되면 실질취득가가 달라질 수 있습니다.
- 명도 리스크. 주거형 이용 오피스텔이므로 실제 거주자 여부, 이사 협의 가능성, 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 압류가 등기되어 있고 배당표는 당해세를 미반영합니다. 세금 배당으로 근저당 배당액이 변동될 수 있습니다.
- 관리비 확인. 오피스텔·집합건물은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담이 될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 현재 자료상 실질취득 72,520,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 미상 임차 리스크와 명도비용을 반영해 응찰가를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 “누가 살고 있나”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 148,000,000원 대비 현재 최저가가 72,520,000원이고, 실거래 평균 146,425,833원과 비교해도 49.5%입니다. 권리상 기준권리 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
하지만 결론은 공격적 매수가 아니라 조건부 접근입니다. 임차인 정보가 비어 있고 전입신고일·보증금이 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 없다는 확인이 되면 가격 매력은 커지지만, 확인 전에는 실질취득가 72,520,000원을 확정값처럼 믿으면 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유·임대차 확인입니다.
