울산지방법원 2025타경11931. 양산시 덕계동 덕계대일아이브1차 11층 1103호 아파트입니다. 감정가는 150,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,500,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 세진전기주식회사이며, 2022.10.07. 거래가 118,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차는 최근 시세보다 낮습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 112,400,000원, 최신 거래는 2026.06. 104,000,000원인데 현재 최저가는 각각보다 낮습니다. 하지만 최근 거래 평균은 과거 거래군보다 13.8% 낮아진 상태입니다. 따라서 전체 12건 평균 122,858,333원보다 싸다는 사실보다, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 낙찰가 상한을 잡는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11931 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 724-1 덕계대일아이브1차주건축물제1동 11층1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.884㎡ · 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 세진전기주식회사 (2022.10.07. 거래가 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 490,952,261원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 조사 내역 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 등기 흐름에는 2022.07.22. 양산시 압류, 2022.10.07. 온천장신용협동조합 근저당, 2023년 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 2025.06.05. 임의경매개시결정, 2025.07.15. 국 압류 등이 나타납니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세까지 봐야 한다
덕계대일아이브1차 동일 면적대 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 112,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 104,000,000원입니다. 현재 최저가 73,500,000원은 최근 12개월 평균의 65.4% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.76㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2026.05 | 50.76㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 50.76㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.07 | 51.88㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2023.10 | 50.76㎡ | 14 | 159,000,000원 |
| 2023.01 | 51.88㎡ | 7 | 162,000,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 6 | 114,800,000원 |
| 2022.09 | 51.88㎡ | 2 | 111,500,000원 |
| 2022.05 | 51.88㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2022.03 | 50.76㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 112,400,000원 |
전체 12건 평균은 122,858,333원이지만, 최근 시세 판단에는 이를 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균이 112,400,000원으로 낮아졌고 최근 거래군이 이전 거래군보다 13.8% 하락했기 때문입니다. 그럼에도 현재 최저가 73,500,000원은 최신 거래 104,000,000원과 최근 평균 112,400,000원 모두보다 낮아, 현재 회차에는 가격 차이가 분명히 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 95,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 99,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 73,500,000원 가정 시 채권 총액 194,500,000원 중 71,777,000원이 배당되고, 미배당액은 122,723,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕계초등학교 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·주택·학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 해당 물건은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 15층 건물 중 11층입니다.
- 설비. 위생급배수시설·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북동측 소로한면에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·준주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 914,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 단지 규모. 덕계대일아이브1차는 75세대이며 2019.06.18. 준공되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 최근12개월 평균 112,400,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 13.8% 낮아졌으므로 과거 최고가·전체 평균에 기대어 입찰가를 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.07.22. 양산시 압류의 말소기준 표시, 2022.10.13. 해제, 근저당권 이전 내역을 현재 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 122,723,000원이 있어도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 있지만, 하락장과 권리 원본은 확인”
현재 최저가 73,500,000원은 감정가 150,000,000원의 49%이며, 최근 12개월 평균 112,400,000원의 65.4%입니다. 최신 실거래 104,000,000원보다도 낮아 현재 회차의 가격 메리트는 확인됩니다. 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다.
다만 최근 실거래가가 이전 거래군보다 13.8% 하락하고 있다는 점은 반드시 반영해야 합니다. 또 등기 데이터에는 양산시 압류의 말소기준 표시와 이후 해제, 근저당권의 이전 등 권리 변동이 함께 나타나므로 최종 입찰 전 원본 서류 대조가 중요합니다. 가격은 매력적이지만, 하락 추세와 권리 순위 확인을 전제로 접근할 물건입니다.
