수원지방법원 2025타경42619. 경기도 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가서상 인접 103호와 벽체 구분 없이 음식점으로 일체 이용되고 있습니다. 소유자는 조원일, 말소기준권리는 2017년 5월 23일 설정된 안성장학새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 390,000,000원입니다.

이후 여러 차례 압류와 가압류, 근저당권 설정 및 경매개시결정이 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49% 수준이지만, 권리상 채무가 많다는 사실과 매수인이 그 채무를 떠안는다는 것은 별개입니다. 매각으로 소멸하는 채권의 미배당액을 낙찰자가 자동으로 인수하지는 않습니다. 이 사건의 실질적인 검토 대상은 호실별 점유, 명도 가능성, 세금 배당 및 근린시설의 시장가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당

말소기준인 안성장학새마을금고의 2017.05.23 근저당권 이후 설정되어 현재 유효한 것으로 기재된 동소욱 근저당권, 안국저축은행 가압류, 국세·지방세 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거 신탁등기, 가압류 및 일부 후순위 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 2021.11.11 설정된 주식회사창운로지스 근저당권은 말소된 권리로 표시되어 있으면서, 2025.06.26 동소욱으로의 근저당권 이전 기재도 존재합니다. 등기부의 말소 표시와 관련 이전등기의 관계는 원본에서 재확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유 분석 — 104호의 실제 점유가 중요

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 실명·법인명 확인 대상은 7명(법인 포함)이며, 그중 104호와 직접 연결된 임차인은 오명임입니다. 나머지 6건은 다른 호실에 관한 기재이므로 104호의 보증금이나 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 보증기관 승계 또는 대위신고로 표시된 대상은 없습니다.

대항력 표시는 조사상 판정에 따른 것입니다. 우선변제는 확정일자 및 배당요구 관련 사항의 확인이 필요합니다. 다른 호실의 임차관계를 104호의 인수금액으로 계산하지 않았습니다.

확정일자와 우선변제권의 세부 내용이 확인되지 않은 상태이므로 임차인의 배당 가능성을 단정할 수는 없습니다. 특히 점유 자체는 등기상 인수금액이 없더라도 명도 협의, 내부시설 정리 및 호실 분리 문제로 이어질 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 실제 시세의 49%는 아니다

감정가 814,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 398,860,000원입니다. 감정가 대비 가격 비율은 49%로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 비율은 감정가와 최저매각가의 비교일 뿐, 인근 근린상가의 실거래 시세 대비 할인율을 나타내지는 않습니다.

3회 및 4회 유찰 가격은 제공된 회차별 시뮬레이션이며 실제 다음 매각기일이나 매각가격을 확정한 값은 아닙니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수채무가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 398,860,000원 가정)

총 채권액 1,690,000,000원, 채권자 예상배당액 392,475,960원, 미배당액 1,297,524,040원입니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세의 우선배당 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 공도읍의 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층 근린시설로, 석재붙임 외벽과 내부 인테리어 마감, 샷시 창호로 조사되었습니다.
• 주요 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 도로 접근. 감정평가상 해당 근린시설 부지는 북측·서측·남측의 폭 약 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 관련됩니다.
• 토지 참고사항. 공시지가 1,593,000원/㎡, 지목 주차장, 토지면적 1,077.4㎡가 기재되어 있습니다. 이는 해당 호실의 전용면적이나 단독 소유 토지면적을 뜻하지 않습니다.
• 공부와 이용현황. 104호는 인접 103호와 벽체 구분 없이 일체 이용됩니다. 개별 호실의 물리적 분리 가능성과 복원 비용이 중요합니다.
• 환금성. 근린시설이라는 용도 및 통합 이용상태를 고려하면 독립적인 임대·매각 가능성을 확인해야 합니다. 실거래가격과 수익률이 확인되지 않아 현재 가격의 적정성은 판단 보류가 타당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 공도일번가타워 104호 외 다른 호실이 동일 매각 단위에 포함되는지, 감정가와 최저가가 정확히 어느 물건에 적용되는지 확인하세요.
• 103·104호의 통합 점유. 음식점 영업구역, 벽체 구분 상태, 출입구, 전기·수도 등 설비의 분리 여부 및 독립적 인도 가능성을 조사하세요.
• 오명임 임대차 확인. 보증금 40,000,000원, 월세 3,000,000원의 계약서와 신고일, 사업자등록, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 범위를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련하여 체납액, 우선순위, 당해세 여부를 확인하세요.
• 후순위 등기 확인. 동소욱 근저당권과 기존 근저당권 이전 및 말소기록의 연결관계를 원본 등기부에서 재검토하세요.
• 수익가격 검증. 주변 상가의 실제 거래가격, 공실 여부, 임대료 및 관리비를 확인하여 감정가 할인율이 아닌 매입 후 수익성으로 가격을 평가하세요.
• 명도·영업시설. 식당의 영업 지속 여부, 잔존 시설물, 원상복구 및 점유 이전에 필요한 협의를 예상하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 398,860,000원, 추가 유찰 시 시뮬레이션 가격 279,202,000원 및 195,441,400원을 비교하되 실제 시세와 예상 비용에 근거해 입찰 상한을 결정하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 집행법원의 최신 공고를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 실제로 활용할 수 있는 가치

이 물건은 감정가 814,000,000원에서 최저매각가 398,860,000원까지 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 말소기준권리 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당모형에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 104호 관련 임차인 오명임 역시 말소기준 이후 신고자로 분류되어 보증금의 자동 인수위험은 낮게 평가됩니다.

그러나 103호와의 통합 음식점 사용, 복수 호실이 기재된 감정평가 범위, 세금 압류 3건, 후순위 권리관계 및 상가 시세의 불확실성은 별도로 해결해야 할 문제입니다. 상가는 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실만으로 적정 가격을 보장할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급. 권리상 인수위험은 상대적으로 낮게 계산되지만, 실제 매각 범위와 점유 정리, 독립 사용 가능성 및 임대수익을 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 많이 할인되었느냐보다, 낙찰 후 실제로 무엇을 인도받고 얼마의 가치를 회수할 수 있느냐에 있습니다.