수원지방법원 2025타경42619. 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 1층 104호 근린시설입니다. 감정가는 814,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 569,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자는 조원일이며, 말소기준은 2017년 5월 23일 설정된 안성장학새마을금고 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 압류·가압류·근저당 및 경매개시결정은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 난도는 등기부보다는 현황에서 올라갑니다. 감정요항표는 104호가 인접한 103호와 벽체 구분 없이 근린생활시설인 음식점으로 일체 이용 중이라고 적고 있습니다. 즉 낙찰 후 104호만 독립적으로 사용할 수 있는 상태인지, 현재 점유가 어떻게 나뉘는지, 물리적 구획을 다시 해야 하는지를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층 104호 |
| 도로명 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 103호와 벽체 구분 없이 근린생활시설(음식점)로 일체 이용 |
| 소유자 | 조원일 |
| 감정가 / 최저가 | 814,000,000원 / 569,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,693,447,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 제1종지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 1,593,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2017.05.23 안성장학새마을금고 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 390,000,000원입니다. 2024년과 2025년에 설정된 국세 압류, 동소욱 근저당권 1,000,000,000원, 임의경매개시결정, 안국저축은행 가압류 300,000,000원, 안성시 압류는 모두 이보다 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원을 전제로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 104호 관련 임차인은 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오명임 | 103호,104호 115.2㎡ | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
오명임의 전입일은 2020.04.21로 말소기준일 2017.05.23보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없고, 배당요구는 2025.12.01 접수돼 있습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 보증금은 40,000,000원이나 대항력이 없으므로 현재 시뮬레이션에서 낙찰자 승계액으로 잡히지 않습니다.
③ 가격·회차 분석 — 시세자료 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 569,800,000원으로 감정가 814,000,000원의 70%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 시나리오상 2회 유찰 가격은 398,860,000원(49%), 3회 유찰 가격은 279,202,000원(34.3%)입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래가를 단순 비교하기 어렵고, 104호는 103호와 일체 이용되는 상태입니다. 따라서 가격 판단은 독립 사용 가능성, 임대수익, 원상복구·구획 비용과 함께 봐야 합니다. 현재 70%라는 숫자 자체는 할인율일 뿐, 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 569,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,098,000원 |
| 1. 근저당 · 안성장학새마을금고 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 2. 근저당 · 동소욱 | 1,000,000,000원 | 171,702,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 배당액은 561,702,000원, 미배당은 1,128,298,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표상 공도초등학교 동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 104호는 인접 103호와 벽체 구분 없이 근린생활시설인 음식점으로 일체 이용 중입니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·서측·남측으로 폭 약 6~8m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,593,000원/㎡, 토지면적은 1,077.4㎡이며 평지·사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 103호와의 경계 확인. 벽체가 없는 상태이므로 104호 경계선, 출입구, 설비 배치와 독립 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유 범위 확인. 오명임의 조사 점유 범위가 103호·104호 115.2㎡로 묶여 있으므로 실제 영업·점유 상태를 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 2021년 근저당과 2025년 이전 표시 등 후순위 권리의 현재 말소 상태를 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
- 시세·임대료 확인. 비교 실거래가가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정 낙찰가를 산정하기 어렵습니다. 주변 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 구획 비용 반영. 독립 사용을 위해 벽체·설비·출입 동선 공사가 필요할 경우 예상 비용을 입찰가에서 차감해 검토하세요.
맺으며 — “등기는 소멸형, 현장은 분리형 리스크”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2017.05.23 안성장학새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 104호 관련 임차인 오명임도 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 근린시설 경매는 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 끝나지 않습니다. 104호가 103호와 벽체 없이 음식점으로 일체 사용되고 있다는 사실이 이 물건의 가장 큰 변수입니다. 게다가 현재 비교 실거래 자료가 없어 569,800,000원이 실제 시장가보다 저렴한지도 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 물리적 분리와 가격 검증 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
