수원지방법원 2025타경42619. 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 367,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 256,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.05.23. 안성장학새마을금고 근저당권 377,000,000원입니다. 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 일반적인 독립 상가 한 칸으로만 보면 안 됩니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 201호가 인접 202호 및 203호와 벽체 구분 없이 근린생활시설로 일체 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 등기상 권리의 존속 여부보다 실제 점유자, 내부 구획, 인접 호실과의 사용관계, 향후 명도 및 원상회복 가능성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 조원일 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 256,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,693,447,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상 특이사항 | 인접 202호 및 203호와 벽체구분 없이 근린생활시설로 일체 이용 중 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017.05.23. 안성장학새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 동소욱 근저당권 1,000,000,000원, 2025년 국세 압류, 안국저축은행 가압류 300,000,000원, 안성시 압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020년 정영미 근저당권 650,000,000원은 2021.06.15. 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 모두 말소기준 이후
조사된 점유·임차 관계는 7건입니다. 모두 전입 또는 사업자등록 시점이 2017.05.23. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 조사 점유관계 7건으로 봅니다. 다만 일부는 보증금이 확인되지 않았고, 201호와 201·202·203호를 함께 점유하는 관계가 존재하므로 명도 실무는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입·등록 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오명임 | 103호,104호 115.2㎡ | 2020.04.21 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.12.01 | 없음 |
| 이경미 | 107호 82.95㎡ | 2024.04.25 | 40,000,000원 | 2,400,000원 | 없음 | 배당요구 2025.11.18 | 없음 |
| 임영희 | 108호 124.99㎡ | 2020.11.10 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 없음 | 배당요구 2025.11.19 | 없음 |
| (주)아산개발(김영환) | 201호 146.86㎡ | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 조용택 | 201호,202호,203호 445.87㎡ | 2024.09.24 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)씨케이개발(조원일) | 702호 66.116㎡ | 2018.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| (주)아델리움더영산강(조원일) | 702호 66.25㎡ | 2023.06.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 256,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,396,600원 |
| 을구 1번 근저당 · 안성장학새마을금고 | 377,000,000원 | 252,503,400원 |
| 을구 4번 근저당 · 동소욱 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,677,000,000원, 예상 배당액은 252,503,400원, 미배당액은 1,424,496,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 변동될 수 있습니다. 미배당 채권이 크더라도 배당 시나리오상 매수인 승계액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 367,000,000원의 70%인 256,900,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 이 가격이 현재 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 호실의 위치·접근성·임대수익·업종·구획 상태가 가격을 크게 좌우하므로 실제 인근 상가 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
| 현재 회차 | 256,900,000원 · 감정가 70% · 미배당 1,424,496,600원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 179,830,000원 · 감정가 49% · 미배당 1,500,487,620원 · 매수인 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 125,880,999원 · 감정가 34.3% · 미배당 1,553,681,335원 · 매수인 인수 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공도초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건 201호는 인접 202호·203호와 벽체 구분 없이 일체로 사용됩니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄하고, 북측·서측·남측으로 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,593,000원/㎡입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트와 달리 동일평형 시세 비교가 어렵고, 특히 호실 구획이 인접 호실과 합쳐진 상태여서 매수층과 재매각 조건을 개별적으로 따져야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201·202·203호 경계 확인. 세 호실이 벽체 구분 없이 이용 중이므로 실제 경계, 출입구, 설비 배치와 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 201호의 (주)아산개발(김영환), 201·202·203호의 조용택이 실제로 어느 범위를 사용하고 있는지 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유. 일부 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없다고 판정됐지만 명도 협상과 사용관계 확인에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 근린시설 매매·임대수익과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황이 더 어렵다
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 안성장학새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸하며 조사된 점유자도 모두 말소기준 이후 전입·등록이라 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 다른 데 있습니다. 201호가 202호·203호와 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용 중이고, 실제 점유관계도 201호 단독 점유와 세 호실 통합 점유가 함께 확인됩니다. 실거래 비교 자료까지 없어 현재 최저가 256,900,000원이 시장 대비 매력적인지도 판단하기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만 현황·명도·가격 검증이 필수인 근린시설”입니다.
