수원지방법원 2025타경42619. 경기도 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 2층 201호입니다. 공부상 근린시설이며, 감정평가상 인접한 202호와 203호를 벽체로 구분하지 않고 하나의 근린생활시설로 이용하고 있습니다. 소유자는 조원일이고, 2017년 5월 23일 설정된 안성장학새마을금고 근저당권 377,000,000원이 말소기준권리입니다.
등기부에 나타난 후순위 권리 자체는 비교적 분명합니다. 2024년 동소욱의 근저당권, 2025년 안국저축은행 가압류 및 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정 등이 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 문제는 등기부 밖의 점유·공간 분리·사업장 인도입니다. 상가형 물건에서 세 호실을 하나의 영업공간으로 사용하고 있다면, 경매로 201호만 취득하더라도 곧바로 독립적인 점포로 활용할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 호실 / 층 | 201호 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 점유 관련 면적 | 201호 146.86㎡ 표기 · 201~203호 통합 점유 445.87㎡ 표기 |
| 소유자 | 조원일 (단독소유) |
| 감정가 | 367,000,000원 |
| 최저매각가 | 179,830,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 안성장학새마을금고 |
| 사건 청구금액 | 1,693,447,720원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.23 · 안성장학새마을금고 근저당권 · 채권최고액 377,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.07.16 · 수원지방법원 안성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 관건
권리분석의 출발점은 2017.05.23 안성장학새마을금고 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 동소욱 근저당권과 안국저축은행 가압류, 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 정영미 근저당권 650,000,000원은 2021년에 이미 말소되었고, 앞서 진행된 강제경매도 취하되어 말소되었습니다.
안성장학새마을금고의 등기상 근저당권 채권최고액은 377,000,000원인 반면, 사건 청구금액은 1,693,447,720원입니다. 두 금액이 같지 않다는 점에 유의해야 합니다. 이 사건의 청구 범위와 공동담보 관계, 실제 배당받을 채권의 범위는 배당표 및 채권계산서로 대조해야 합니다. 사건 청구금액 전체가 201호에 설정된 근저당권의 채권최고액이라는 의미는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 201호에 연결된 두 점유관계
201호와 관련된 점유 기록은 (주)아산개발(김영환)과 조용택입니다. 두 기록 모두 신고일이 말소기준권리인 2017.05.23보다 늦으며, 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계신고가 아니라 각각 별도의 실제 임차인·점유자 관련 기록입니다.
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)아산개발(김영환) | 201호 · 146.86㎡ | 2023.10.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 조용택 | 201·202·203호 · 445.87㎡ | 2024.09.24 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
조용택의 보증금 50,000,000원과 월세 6,000,000원은 201·202·203호에 걸친 점유관계에 기재된 금액입니다. 이를 201호 단독 임대수익이나 단독 보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
대항력과 배당은 별개의 문제입니다. 두 점유자의 신고일은 모두 선순위 근저당권보다 늦고 대항력 없음으로 분류되어 있지만, 확정일자·배당요구가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부를 확정할 수 없습니다. 또한 등기부상 인수되는 보증금이 없다는 가정과 실제 임차인의 퇴거·인도 협의는 별개입니다. 입찰 전 201호의 현재 점유자, 영업 주체, 임대차계약과 202·203호 사용관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가 367,000,000원이 2회 유찰되면서 현재 최저매각가가 179,830,000원으로 낮아졌습니다. 수치상 감정가의 49%입니다. 하지만 이는 어디까지나 감정가에 대한 비율이지, 실제 시장가격에 대한 할인율은 아닙니다.
201호와 조건이 유사한 근린시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지, 같은 수준인지, 오히려 높은지 판정할 수 없습니다. 특히 201호는 독립 점포가 아닌 인접 호실과의 통합 이용 상태이므로, 일반적인 독립 상가의 매매가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 추정 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 179,830,000원 | 179,830,000원 | 1,500,487,620원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 125,880,999원 | 125,880,999원 | 1,553,681,335원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 88,116,699원 | 88,116,699원 | 1,590,869,402원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 예상배당상 매수인 인수액 0원을 더한 조건부 금액입니다. 취득세, 집행 외 비용, 명도비용, 관리비 및 호실 분리공사비는 포함하지 않았습니다. 후속 회차 가격은 유찰 시나리오이며 실제 매각 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,317,620원 |
| 1. 근저당 · 안성장학새마을금고 | 377,000,000원 | 176,512,380원 |
| 2. 근저당 · 동소욱 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,677,000,000원 | 176,512,380원 |
매각대금 179,830,000원에서 추정 집행비용 3,317,620원을 제외한 176,512,380원이 선순위 안성장학새마을금고에 배당되는 구조입니다. 후순위 동소욱 근저당권과 안국저축은행 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
채권자 전체 미배당액은 1,500,487,620원입니다. 그러나 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수채무는 아닙니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 다만 국세·지방세 관련 당해세나 임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 공도초등학교 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하며 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 내부 인테리어 마감이며 위생·급배수·소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 실제 이용. 201호는 202호·203호와 벽체로 구분되지 않은 근린생활시설로 통합 이용 중입니다. 독립 점포로서의 사용 가능성과 공간 분리 가능성이 환금성 판단의 핵심입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지·도로. 관련 감정평가상 근린시설 및 주차장 건부지로 이용되고, 북측·서측·남측에 폭 약 6~8m 포장도로가 접합니다. 공시지가 기재액은 1,593,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없지만, 인접 호실과의 벽체 없는 통합 사용은 공부와 실제 이용의 차이로 명시되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트와 달리 근린시설은 영업·임대수요와 독립 활용 가능성에 영향을 받습니다. 본건은 2회 유찰되었으며, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 객관적인 매각가격 경쟁력도 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호의 독립 사용 가능성. 202호·203호와 연결된 구조에서 201호만 별도로 출입하고 운영할 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다. 경계벽, 설비, 소방 및 출입 동선의 분리 가능성도 점검 대상입니다.
- 현재 점유자 확인. (주)아산개발과 조용택의 실제 점유관계, 영업 주체, 사업자등록 및 임대차계약서를 대조해야 합니다. 특히 (주)아산개발의 보증금과 차임은 확인이 필요합니다.
- 대항력·우선변제 재확인. 두 점유자의 신고일은 말소기준권리 이후이지만, 상가 임차인의 실제 사업자등록·점유 개시일, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 통합 임대차 범위. 조용택의 보증금 50,000,000원 및 월세 6,000,000원은 세 호실에 걸친 점유관계의 금액입니다. 201호 단독 금액으로 취급하지 말고 계약 범위와 다른 호실의 소유·임대차관계를 확인해야 합니다.
- 권리별 배당순위. 안성장학새마을금고 근저당권 채권최고액 377,000,000원과 사건 청구금액 1,693,447,720원의 관계, 공동담보와 실제 채권계산서 내용을 대조해야 합니다.
- 국세·지방세. 현재 압류와 과거 말소된 압류를 구분하고 당해세 등 우선배당 조세채권의 존재와 금액을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 일반 근린상가의 감정가 할인율이 아니라 공도일번가타워 및 주변 유사 근린시설의 최근 거래가격, 임대조건과 공실 가능성을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
- 명도·원상복구 비용. 세 호실의 통합 영업공간에 대한 인도 범위, 임차인의 영업시설과 인테리어, 경계벽 복구 및 분리공사 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도 사용관계와 통합 계량 여부 등을 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “201호를 독립적으로 쓸 수 있나”
이 물건은 등기상 소멸 구조와 실제 활용 위험을 분리해서 판단해야 하는 경매입니다. 선순위 근저당권은 2017년 안성장학새마을금고 근저당권이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 인수금도 0원입니다.
그럼에도 201호가 202호·203호와 벽체 없이 통합 사용 중이고, 201호 관련 법인 점유자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 후순위 점유로 분류되더라도 실제 인도, 독립적인 사용, 시설 분리 및 영업관계 정리에 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.
감정가 대비 49%까지 낮아졌다는 사실은 분명하지만 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확보되지 않았습니다. 두 차례 유찰된 근린시설의 가격을 감정가 할인율만으로 높게 평가해서는 안 됩니다. 특히 단독으로 활용하기 어려운 구조라면 장래 임대와 재매각에서도 제약이 생길 수 있습니다.
종합 판단은 C등급, 현장 확인 전 보수적 접근입니다. 권리상 인수채무가 발생하지 않는다는 배당 가정은 긍정적이나, 실제 투자가치를 좌우하는 것은 점유관계 정리·호실 독립성·검증된 상가 시세입니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 단순히 최저매각가가 감정가의 49%라는 이유로 적극 입찰하기 어렵습니다.
