수원지방법원 2025타경42619. 경기도 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워의 1층 108호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 조원일이며, 2017년 5월 30일 설정된 안성장학새마을금고의 채권최고액 637,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 동소욱의 근저당권, 국세·지방세 압류, 안국저축은행 가압류 등이 등장했고, 안성장학새마을금고의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다.
겉으로 보면 권리가 복잡합니다. 하지만 등기상 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다. 이때 주의해야 할 것은 채권자가 배당받지 못하는 돈과 낙찰자가 인수하는 돈은 다르다는 사실입니다. 이 사건의 예상 미배당액 1,562,400,220원을 매수인이 그대로 갚아야 한다는 뜻은 아닙니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 임대차·영업점유 관계가 중요한 상업용 부동산입니다. 보증금 인수 여부뿐 아니라 점유관계, 실제 인도 가능성, 임대차의 사업자등록과 확정일자, 개별 호수의 매각범위를 함께 확인해야 권리분석을 마무리할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층 108호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(음식점) |
| 점유 조사 면적 | 108호 124.99㎡ (현황조사상 임차 부분 표시) |
| 소유자 | 조원일 (단독소유) |
| 감정가 | 777,000,000원 |
| 최저매각가 | 380,730,000원 (감정가 49%, 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 안성장학새마을금고 |
| 신청채권 청구액 | 1,693,447,720원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.30 · 을구 1번 · 안성장학새마을금고 근저당권 637,000,000원(채권최고액) |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.14 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
핵심은 2017.05.30 설정된 안성장학새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 그 이후 설정된 주요 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024년 5월에 있었던 주식회사 안성건설의 강제경매개시결정은 취하되어 등기가 말소됐습니다. 2019년에 있었던 윤기수·전우식의 가압류와 국세 압류도 이미 말소된 이력으로, 현재 존속하는 후순위 채권과 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 108호 보증금 40,000,000원
현황조사상 확인된 실제 임차인·점유관계 명의자는 7명이며, 보증기관의 대위변제·승계신고로 중복 기재된 명의자는 없습니다. 다만 이들은 서로 다른 호수에 분포합니다. 표시된 108호와 직접 연결되는 임차인은 임영희 1명입니다.
| 임차인 / 호수 | 보증금 / 월차임 | 전입 기재일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임영희 108호 · 124.99㎡ 본 표시 호수 |
40,000,000원 2,200,000원 |
2020.11.10 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 오명임 103·104호 · 115.2㎡ |
40,000,000원 3,000,000원 |
2020.04.21 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 이경미 107호 · 82.95㎡ |
40,000,000원 2,400,000원 |
2024.04.25 | 없음* | 미상 | 없음 |
| (주)아산개발(김영환) 201호 · 146.86㎡ |
미상 | 2023.10.19 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 조용택 201·202·203호 · 445.87㎡ |
50,000,000원 6,000,000원 |
2024.09.24 | 없음* | 미상 | 없음 |
| (주)씨케이개발(조원일) 702호 · 66.116㎡ |
미상 | 2018.10.16 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| (주)아델리움더영산강(조원일) 702호 · 66.25㎡ |
미상 | 2023.06.21 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
* 대항력 '없음'은 제시된 전입 기재일 및 권리 판정에 따른 후순위 분류입니다. 상가임대차의 실제 대항력은 목적물 인도와 사업자등록 등 요건을 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·사업자등록 시점이 확인되지 않은 점유관계는 대항력 가능성을 배제하거나 확정할 수 없습니다. 우선변제는 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.
명세서까지 확인되는 108호의 임영희는 매수인 인수위험 판단의 중심입니다. 보증금 40,000,000원을 곧바로 낙찰가에 더할 필요가 있다고 판단할 근거는 현재의 후순위 판정에서는 확인되지 않습니다. 그러나 실제 사업자등록 및 점유 개시일이 말소기준권리보다 앞선 것으로 밝혀지거나 매각조건에 별도 인수사항이 있다면, 인수액 0원 판단은 달라질 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%와 시세의 49%는 다르다
이 사건의 감정가는 777,000,000원이고, 2회 유찰을 거친 최저매각가는 380,730,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 49%입니다.
하지만 이 비율은 감정평가액과 법원 최저매각가 사이의 관계를 보여줄 뿐입니다. 해당 근린시설의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 380,730,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% |
380,730,000원 | 374,599,780원 | 1,562,400,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
266,510,999원 | 261,979,845원 | 1,675,020,155원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
186,557,699원 | 183,145,891원 | 1,753,854,109원 | 0원 |
유찰 후 가격은 제공된 회차별 계산 시나리오이며, 실제 다음 매각기일이나 변경된 최저매각가를 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자 기준으로 계산한 금액이며 매수인 인수채무가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 380,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,130,220원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 안성장학새마을금고 |
637,000,000원 | 374,599,780원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 동소욱 |
1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 15번 가압류 주식회사 안국저축은행 |
300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,937,000,000원 | 380,730,000원 |
매각대금 380,730,000원에서 추정 집행비용 6,130,220원을 공제하면, 제시된 배당계산에서는 안성장학새마을금고에 374,599,780원이 배당됩니다. 동소욱의 근저당권과 안국저축은행 가압류에는 배당 가능한 잔액이 없습니다.
이 배당표에 반영된 채권총액은 1,937,000,000원이며, 예상 미배당액은 1,562,400,220원입니다. 신청채권 청구액 1,693,447,720원과 말소기준 근저당의 채권최고액 637,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 선순위 근저당 배당액을 신청채권 청구액 전체로 계산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 (감정요항표 기준)
- 입지. 공도초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설과 단독주택·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물구조. 공도일번가타워 관련 감정대상은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 점포들이며, 외벽은 석재붙임, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 기재됐습니다.
- 108호 이용상태. 감정요항표상 근린생활시설(음식점)으로 이용 중인 점포에 해당합니다. 103·104호의 일체 이용, 201·202·203호의 일체 이용은 다른 호수에 관한 설명이므로 108호와 구분해야 합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 공도일번가타워 관련 토지는 북측·서측·남측으로 폭 약 6~8m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 성장관리권역·공장설립승인지역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지. 해당 토지 관련 기재상 면적은 1,077.4㎡, 공시지가는 1,593,000원/㎡, 지목은 주차장입니다. 필지 전체의 토지정보를 108호의 개별 소유 대지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 공부와의 차이 및 호수 간 벽체구분은 해당 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 부동산과 달리 업종 적합성, 임차관계, 임대수익 및 개별 상권의 수요가 매도가격에 영향을 줄 수 있습니다. 실거래 및 실제 임대수익 검증 전에는 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건 목록·감정평가액 대조. 사건의 표시 주소인 공도일번가타워 108호와 감정요항표에 등장하는 104·107·108·201·702호의 정확한 매각범위를 확인합니다. 777,000,000원 감정가가 어떤 목록에 대응하는지 반드시 검증해야 합니다.
- 임영희 임차권. 108호 보증금 40,000,000원, 월차임 2,200,000원, 전입 기재일 2020.11.10을 기준으로 실제 점유 및 사업자등록 시점, 확정일자와 배당요구 여부를 확인합니다. 최종 대항력 판단에 따라 인수액 0원 계산이 달라질 수 있습니다.
- 다른 호수의 점유관계. 103·104·107·201·202·203·702호의 임차인과 108호 임차인을 혼동하지 않습니다. 매각대상에 다른 호수가 포함된다면 해당 임차관계의 권리분석을 추가해야 합니다.
- 근저당권 말소 관계. 주식회사창운로지스의 을구 2번 근저당권 650,000,000원과 동소욱에게 이전된 을구 2-1번 등기의 말소·존속 관계를 확인합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건에 대해 실제 체납액, 당해세 여부, 법정기일과 배당순위를 확인합니다. 제시된 배당표는 세금 우선배당을 반영하지 않았습니다.
- 가격 상한 검증. 380,730,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 입찰 상한을 정하지 않습니다. 동일 또는 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대수익을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 최저가 380,730,000원 외에 3회 유찰 가정 266,510,999원, 4회 유찰 가정 186,557,699원의 자금 및 가격 시나리오를 검토하되, 향후 실제 최저매각가는 법원 공고로 확인합니다.
- 점유·명도 및 시설. 음식점으로 이용되는 근린시설이므로 실제 영업자, 점유자, 인도 가능성, 시설물 소유 및 철거·원상복구 관계를 현장에서 확인합니다.
- 체납관리비. 관리비 미납 여부와 공용부분 비용의 승계 가능성을 확인합니다. 별도 명도 및 시설정리 비용도 입찰 예산에서 검토해야 합니다.
- 최신 원본서류. 2026.10.26 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 다시 확인합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가, 하지만 가격 메리트는 미확정”
이 물건은 권리상 후순위 부담의 소멸 구조가 비교적 분명한 근린시설입니다. 말소기준은 2017년 안성장학새마을금고 근저당권이고, 현재 최저매각가 380,730,000원을 전제로 한 배당계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당 1,562,400,220원은 매수인의 인수채무로 계산되지 않습니다.
그러나 입찰 판단은 아직 완성되지 않았습니다. 108호 임차인의 상가임대차 대항력, 국세·지방세 우선배당, 을구 2번 근저당권의 말소·이전 관계, 그리고 여러 호수가 기재된 감정평가 자료와 실제 매각범위의 일치 여부를 확인해야 합니다.
무엇보다 2회 유찰되어 감정가의 49%에 나왔다는 사실은 시세보다 저렴하다는 증거가 아닙니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않는 상업용 부동산이므로 가격의 적정성을 검증하기 전에는 낮은 최저가에 높은 점수를 주기 어렵습니다.
결론은 “등기상 인수 추정 0원, 임차권·매각범위 확인 필수, 가격 판단 보류”입니다. 유찰 횟수보다 중요한 것은 정확히 무엇을 취득하는지, 어떤 점유관계가 남는지, 실제 시장에서 얼마에 처분할 수 있는지를 확인하는 일입니다.
