543,900,000원
수원지방법원 2025타경42619. 대상은 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층 108호 근린시설입니다. 감정요항표상 일련번호 1~4는 철근콘크리트구조 5층 건물이고, 108호는 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 소유자는 조원일이며, 권리의 출발점은 2017.05.30 설정된 안성장학새마을금고 근저당 채권최고액 637,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 543,900,000원으로 감정가 777,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 상가의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 유찰률만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 이 물건의 우선 확인 순서는 권리 인수 여부, 임차 관계, 세금 우선배당 가능성, 그리고 현장 시세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층108호 |
| 도로명 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점) |
| 소유자 | 조원일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 777,000,000원 / 543,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성장학새마을금고 / 1,693,447,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2017.05.30 근저당이 기준
말소기준권리는 2017.05.30 접수된 안성장학새마을금고 근저당 637,000,000원입니다. 이후 현재 등기상 남아 있는 국세 압류, 동소욱 근저당, 추가 국세 압류, 임의경매개시결정, 안국저축은행 가압류, 안성시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 108호는 대항력 없음
대상 108호에 직접 기재된 임차 조사자는 임영희입니다. 전입일은 2020.11.10으로 말소기준일 2017.05.30보다 늦고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금 40,000,000원, 월세 2,200,000원이며 2025.11.19 배당요구가 접수됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임영희 | 108호 124.99제곱미터 | 2020-11-10 | 40,000,000원 / 2,200,000원 | 없음 | 미상 | 2025-11-19 | 없음 |
동일 사건의 현황조사에는 103·104호, 107호, 201·202·203호, 702호와 관련한 별도 점유자도 기재되어 있으므로 대상 108호와 구분해 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 777,000,000원, 현재 최저매각가는 543,900,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 380,730,000원, 3회 유찰 시 266,510,999원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 543,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,839,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 안성장학새마을금고 | 637,000,000원 | 536,061,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 동소욱 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,937,000,000원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 536,061,000원, 미배당은 1,400,939,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 일련번호 1~4는 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 공도초등학교 동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 108호를 포함한 일련번호 2·3은 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 일련번호 1~4는 북측·서측·남측으로 폭 약 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 근린생활시설 및 주차장 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 1,593,000원/㎡이며 토지면적은 1,077.4㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다, 대상 상가의 최근 실제 거래가격과 현재 임대조건을 우선 대조하세요.
- 임차관계. 임영희의 보증금 40,000,000원·월세 2,200,000원·배당요구일 2025-11-19를 기준으로 확정일자와 우선변제 여부를 최종 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현장 이용. 감정요항표상 음식점 이용 상태이므로 현재 영업·점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 등기 원본. 2017.05.30 말소기준 근저당 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기사항전부증명서에서 최종 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 선명합니다. 2017.05.30 안성장학새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 현재 권리는 매각으로 소멸합니다. 108호 임영희 역시 2020.11.10 전입으로 대항력이 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가 543,900,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격이 좋다고 판단할 수는 없습니다. 최근 거래가격이 제시되지 않았기 때문입니다. 게다가 국세·지방세 압류 3건은 실제 배당 순서에 영향을 줄 수 있어 배당표도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다.
