수원지방법원 2025타경42619. 평택시 용이동 688-4의 7층 702호 근린시설입니다. 감정평가상 일련번호(5)는 근린생활시설(사무실)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 702호입니다. 권리의 출발점은 2018.04.06. 설정된 안성장학새마을금고 근저당권 162,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 박창혁·김정란의 근저당권, 세금 압류, 안국저축은행 가압류와 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다.
다만 “등기상 후순위가 소멸한다”는 사실과 “입찰 리스크가 전혀 없다”는 뜻은 다릅니다. 이 사건에는 여러 호실의 임차·점유 기록이 함께 조사되어 있고, 특히 더영산은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 또한 국세·지방세 압류가 다수 존재해 당해세라면 배당에서 선순위로 차감될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 688-4 7층702호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(사무실) · 7층 건물의 7층 702호 |
| 소유자 | 조원일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 1,693,447,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(용죽지구) |
| 공시지가 | 2,788,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2018.04.06. 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2018.04.06. 접수된 안성장학새마을금고 근저당권 162,500,000원입니다. 그 뒤 2024.08.20. 박창혁 120,000,000원, 2025.06.23. 김정란 40,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2024년 이후 국세·지방세 압류와 2025.11.26. 안국저축은행 가압류 300,000,000원이 추가됐습니다. 이들은 말소기준 이후 권리로 등기상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 대부분 후순위, 1건은 판정 미상
조사된 임차·점유 기록은 8건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일이 확인되는 7건은 모두 2018.04.06. 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 더영산은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오명임 | 103호,104호 115.2제곱미터 | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 이경미 | 107호82.95제곱미터 | 40,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 임영희 | 108호 124.99제곱미터 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)아산개발(김영환) | 201호 146.86제곱미터 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 조용택 | 201호,202호,203호 445.87제곱미터 | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)씨케이개발(조원일) | 702호66.116제곱미터 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| (주)아델리움더영산강(조원일) | 702호66.25제곱미터 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 더영산 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 2. 근저당 · 안성장학새마을금고 | 162,500,000원 | 162,500,000원 |
| 3. 근저당 · 박창혁 | 120,000,000원 | 35,477,600원 |
| 4. 근저당 · 김정란 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 201,600,000원 가정 시 채권 총액 622,500,000원 중 197,977,600원이 배당되고, 424,522,400원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 201,600,000원 | 197,977,600원 | 424,522,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 141,120,000원 | 138,344,320원 | 484,155,680원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 98,784,000원 | 96,605,888원 | 525,894,112원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 용이동 용죽초등학교 남동측 인근. 상업용빌딩·단독주택·다세대주택·아파트 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 해당 702호는 감정평가상 근린생활시설(사무실)로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 대로3류, 남서측으로 중로3류에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(용죽지구)이며 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 368.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 더영산의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 최신 매각물건명세서와 전입·사업자등록 현황을 대조해야 합니다.
- 702호 점유관계 확인. (주)씨케이개발(조원일), (주)아델리움더영산강(조원일)의 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 사용·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수이므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 근린시설 환금성. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하지 말고 임대수익·공실·상권을 별도 검토해야 합니다.
- 회차별 미배당. 2회 유찰 시 채권 미배당 484,155,680원, 3회 유찰 시 525,894,112원으로 증가하지만 배당 부족 자체가 매수인 인수로 전환되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유와 세금은 확인이 끝나지 않았다”
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2018.04.06. 안성장학새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설인 만큼 실거래 시세가 제시되지 않아 최저가 201,600,000원을 “싸다”고 단정할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 점유와 세금입니다. 확인되는 702호 점유자들의 전입은 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 더영산 기록이 남아 있습니다. 여기에 다수의 국세·지방세 압류까지 있으므로, 이 물건은 권리 소멸 구조는 합격이지만 최종 입찰 전 점유·당해세 검증이 반드시 필요한 근린시설로 보는 것이 적절합니다.
