수원지방법원 2025타경42619. 평택시 용이동 688-4의 7층 702호를 대상으로 하는 경매입니다. 감정평가상 근린생활시설(사무실)이며, 7층 건물의 7층에 위치합니다. 소유자는 조원일이고, 2018년 4월 6일 설정된 안성장학새마을금고 근저당권(채권최고액 162,500,000원)이 말소기준권리입니다.

후순위 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 등기 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 입찰에서는 등기상 권리의 소멸과 점유자의 대항력, 조세채권의 배당순위를 구분해야 합니다. 특히 해당 702호에 여러 점유 신고가 존재하고 일부 점유자의 보증금 및 전입 정보가 불확실하므로, 단순히 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 그러나 점유 위험은 별개

말소기준은 2018.04.06 안성장학새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 박창혁 근저당권 120,000,000원, 김정란 근저당권 40,000,000원, 주식회사안국저축은행 가압류 300,000,000원 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

주식회사아산이앤씨의 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 종전 신탁등기와 과거 경매개시결정도 말소된 상태입니다. 따라서 이미 말소된 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리를 중복해서 인수 위험으로 산정해서는 안 됩니다.

② 점유·임차 분석 — 702호 신고 내역을 구분해야 한다

702호에는 주식회사 씨케이개발, 주식회사 아델리움더영산강, 더영산 관련 점유 신고가 확인됩니다. 다만 신고된 명칭의 수가 곧 독립된 임대차계약이나 실제 임차인의 수를 뜻하는 것은 아닙니다. 특히 더영산에 대해서는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판단을 유보해야 합니다.

동일 사건의 임차 조사에는 103·104·107·108·201·202·203호 관련 신고도 있습니다. 해당 호실의 보증금을 702호 인수액에 합산하지 않았습니다. 위 표는 702호와 직접 관련된 신고만 정리한 것입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인율은 미확정

감정가는 288,000,000원이고, 현재 최저매각가는 141,120,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준이지만 이것은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 실제 거래 시세와 비교한 할인율은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,120,000원 가정)

계산상 총 채권액은 622,500,000원, 채권자 예상배당액은 138,344,320원, 미배당액은 484,155,680원입니다. 매각대금이 집행비용과 선순위 근저당권 배당에 사용되어 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없는 구조입니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 단순 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 채권액과 우선순위, 공동담보 및 물건별 배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수 채무액과 동일한 개념이 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오

현재는 2회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저매각가는 98,784,000원, 이후 69,148,800원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 낮아지는 것은 입찰 최저금액이며, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 인수액은 별도로 계산해야 합니다.

⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 용이동 소재 용죽초등학교 남동측 인근입니다. 주위에는 상업용 빌딩, 단독주택, 다세대주택 및 아파트 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 실제 이용. 감정평가상 7층 702호는 근린생활시설(사무실)입니다. 반면 점유 조사에는 주거 이용 신고도 있어 실제 사용 형태 및 건축물대장상 용도를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 복합판넬 및 페어그라스, 내부는 몰탈 위 페인팅 마감이며 샷시창호가 설치되어 있습니다. 위생·급배수설비, 소화전설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 대로3류와 남서측 중로3류에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 사다리형의 근린생활시설 부지입니다.
• 규제. 준주거지역, 용죽지구 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 용도와 취득 주체에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임차수요·실제 사용 가능성·공실기간·관리상태 등의 영향을 받습니다. 동일 유형의 실제 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 환금성이 좋거나 매각가격이 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 702호 점유자 특정. (주)씨케이개발, (주)아델리움더영산강, 더영산의 관계를 대조하고, 실제 점유 주체와 임대차계약의 중복 여부를 확인하세요.
• 더영산 대항력 확인. 전입신고일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 매각물건명세서와 관련 증빙을 대조하세요. 대항력 여부는 현재 미상입니다.
• 실질 인수액 재산정. 배당 계산상 인수 0원을 확정된 취득비용으로 사용하지 말고, 실제 인수할 미배당 보증금이 존재하는지 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건의 세목, 법정기일, 우선순위, 체납액 및 배당 영향을 확인하세요.
• 채권·공동담보 범위 확인. 사건 청구액 1,693,447,720원과 개별 물건 채권최고액 162,500,000원의 차이를 검토하고, 다른 매각물건과의 관계를 확인하세요.
• 시세 확인. 동일 건물 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래, 실제 임대수익, 공실 가능성 및 매각 소요기간을 검토하세요. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 현장 및 이용상태 확인. 사무실 용도와 주거 이용 신고의 차이, 내부 구획, 실제 사용 가능 여부, 관리비 체납 및 명도 부담을 점검하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 인수액”

이 사건은 감정가 288,000,000원에서 141,120,000원까지 최저가가 내려왔습니다. 말소기준 근저당권 이후의 등기상 권리들은 대부분 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이것만으로 안전한 입찰 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 702호의 점유 관계와 실제 인수 여부입니다. 두 법인 관련 신고는 말소기준일 이후이고 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 더영산은 대항력 가능성이 미상인 상태입니다. 여기에 조세 압류 5건, 상당한 후순위 미배당, 근린생활시설의 시세·환금성 확인 문제까지 겹칩니다.

결론은 ‘낮아진 최저가보다 권리·점유 확인이 우선’입니다. 실제 인수액이 0원으로 확인되고, 점유·명도 문제가 해소되며, 최근 거래 시세와 수익성을 검증할 수 있을 때 비로소 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서는 감정가의 49%라는 이유만으로 입찰을 권하기 어렵습니다.