수원지방법원 2025타경42619. 안성시 공도읍 공도일번가타워 1층 107호 근린시설입니다. 감정가는 567,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 396,900,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2017.05.30 설정된 안성장학새마을금고 근저당권이며, 이후 설정된 압류·가압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 점유와 가격입니다. 현황조사에는 건물 내 여러 호실의 점유자 정보가 함께 확인되며, 이 사건의 107호에는 이경미가 보증금 40,000,000원, 월차임 2,400,000원으로 기재돼 있습니다. 전입일은 2024.04.25로 말소기준보다 늦고, 배당요구도 2025.11.18 접수돼 대항력에 따른 승계 위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(음식점) 이용 |
| 소유자 | 조원일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 567,000,000원 / 396,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성장학새마을금고 / 1,693,447,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.05.30 안성장학새마을금고 근저당권 552,500,000원입니다. 2024년과 2025년의 국세 압류, 안국저축은행 가압류, 안성시 압류, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리입니다. 을구 3번 동소욱 근저당권 1,000,000,000원 역시 후순위로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 107호 임차인은 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오명임 | 103호,104호 115.2㎡ | 40,000,000원 | 3,000,000원 | 2020.04.21 | 2025.12.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경미 | 107호 82.95㎡ | 40,000,000원 | 2,400,000원 | 2024.04.25 | 2025.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임영희 | 108호 124.99㎡ | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 2020.11.10 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아산개발(김영환) | 201호 146.86㎡ | 미상 | 미상 | 2023.10.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용택 | 201호,202호,203호 445.87㎡ | 50,000,000원 | 6,000,000원 | 2024.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)씨케이개발(조원일) | 702호 66.116㎡ | 미상 | 미상 | 2018.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)아델리움더영산강(조원일) | 702호 66.25㎡ | 미상 | 미상 | 2023.06.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 점유자 정보는 7건이고 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 사건 목적물인 107호에는 이경미가 기재돼 있으며, 전입일이 말소기준권리보다 약 7년 늦습니다. 따라서 107호 임차보증금 40,000,000원을 낙찰자가 대항력 때문에 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 567,000,000원에서 한 차례 유찰된 396,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 물건에는 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
근린시설은 주거용 아파트보다 호별 면적·층·상권·임대수익·공실·전용부 형상에 따라 가격 편차가 크게 생길 수 있습니다. 특히 본건은 감정평가상 근린생활시설(음식점)으로 이용 중이므로 입찰가는 주변 상가 매매가뿐 아니라 현재 임대조건과 예상 수익률을 함께 검증하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 396,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,356,600원 |
| 2. 근저당 · 안성장학새마을금고 | 552,500,000원 | 390,543,400원 |
| 3. 근저당 · 동소욱 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 안국저축은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,852,500,000원 중 예상 배당은 390,543,400원, 미배당은 1,461,956,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있으나, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 107호는 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공도초등학교 동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물 부지는 북측·서측·남측으로 폭 약 6~8미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 근린시설이며 위생·급배수·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호 점유 확인. 이경미의 실제 영업·점유 상태와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 보증금 40,000,000원·월차임 2,400,000원 조건을 기준으로 현행 임대차 지속 가능성과 공실 가능성을 점검하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%라는 숫자보다 인근 동일 상권·유사 1층 근린시설의 매매가와 임대수익률을 우선 비교하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 매각 전 확인하세요.
- 후순위 권리. 동소욱 근저당 1,000,000,000원과 안국저축은행 가압류 300,000,000원은 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 안성장학새마을금고 근저당이 말소기준이고, 107호 임차인 이경미는 2024년 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 일치합니다.
그러나 낙찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 396,900,000원은 감정가보다 30% 낮지만, 이를 직접 비교할 최신 실거래 지표가 없습니다. 근린시설이라는 용도 특성까지 감안하면 권리는 합격, 가격은 별도 검증이 이 사건의 결론입니다. 현재 임대조건과 상권, 유사 점포 거래가를 확인한 뒤 그 수익성 안에서 입찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
