수원지방법원 2025타경42619. 안성시 공도읍 만정리 공도일번가타워 1층 107호로 표시된 근린시설 경매입니다. 건물은 철근콘크리트 구조이며, 해당 호실은 감정평가상 근린생활시설(음식점)으로 이용되고 있습니다. 소유자는 조원일이고, 2017년 설정된 안성장학새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리들의 매각 소멸 여부를 판단합니다.
표면적으로 가장 눈길을 끄는 것은 가격입니다. 감정가가 567,000,000원인데 2회 유찰로 최저가가 277,830,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 상가의 실제 가치는 임대수익, 공실 가능성, 입지, 호실별 독립성, 매각범위에 따라 크게 달라집니다. 이 사건은 특히 감정평가에 여러 호실이 함께 기재되어 있어 개별 107호만의 가치와 사건 전체 가격을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42619 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 815-1 공도일번가타워 1층 107호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도3로 9-9 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(음식점 이용) |
| 해당 호실 면적 | 107호 82.95㎡ (점유조사상 표시) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 조원일 |
| 감정가 | 567,000,000원 |
| 최저매각가 | 277,830,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 경매 신청채권자 | 안성장학새마을금고 |
| 사건 청구금액 | 1,693,447,720원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
핵심은 2017.05.30 설정된 안성장학새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 552,500,000원이고, 이 권리가 말소기준에 해당합니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
국세·지방세 압류도 확인됩니다. 현재 존속하는 후순위 압류는 광산세무서장, 평택세무서장, 안성시 관련 등기이며, 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당순위 및 배당액이 달라질 수 있습니다. 등기상 압류의 소멸과 조세채권의 배당순위는 구분해서 판단해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 107호와 다른 호실을 구분해야 한다
107호에 직접 대응하는 점유자는 이경미입니다. 표시된 보증금은 40,000,000원, 월차임은 2,400,000원, 신고일은 2024.04.25입니다. 말소기준인 2017.05.30보다 늦어 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 배당요구 및 우선변제 여부는 확정되어 있지 않습니다.
| 점유자 / 호실 | 신고일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이경미 · 107호 82.95㎡ |
2024.04.25 | 40,000,000원 2,400,000원 |
대항력 없음
우선변제 미확인 승계 없음 |
107호 점유조사 기준. 대항력 판단은 말소기준일과 신고 내역에 근거하며, 상가의 실제 사업자등록·인도·점유 상황 및 매각물건명세서 내용을 추가 확인해야 합니다.
동일한 현황조사에는 다른 호실의 점유 신고도 있습니다. 이들을 107호의 임차인으로 합산하거나 해당 보증금 전부를 107호 매수인이 인수한다고 계산해서는 안 됩니다. 다만 매각범위에 다른 호실이 포함되는 경우 각 점유관계를 별도로 검토해야 합니다.
| 다른 호실 점유자 | 점유 부분 | 보증금 / 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 오명임 | 103호·104호, 115.2㎡ | 40,000,000원 3,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 임영희 | 108호, 124.99㎡ | 40,000,000원 2,200,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| (주)아산개발(김영환) | 201호, 146.86㎡ | 미상 | 신고일 기준 대항력 없음 보증금·우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 조용택 | 201호·202호·203호, 445.87㎡ | 50,000,000원 6,000,000원 |
대항력 없음 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| (주)씨케이개발(조원일) | 702호, 66.116㎡ | 미상 | 신고일 기준 대항력 없음 보증금·우선변제 미상 · 승계 없음 |
| (주)아델리움더영산강(조원일) | 702호, 66.25㎡ | 미상 | 신고일 기준 대항력 없음 보증금·우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 감정가의 49%지만 시세 할인은 검증되지 않았다
감정가 567,000,000원에서 2회 유찰된 현재 최저매각가는 277,830,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되는 경우의 가격 시나리오는 아래와 같습니다.
| 경매 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 277,830,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 194,481,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 136,136,700원 | 0원 |
후속 회차 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각기일과 최저가격의 확정을 뜻하지 않습니다. 인수액은 확인된 권리관계에 따른 추정치입니다.
위 수치만 보면 가격 인하 폭이 커 보입니다. 그러나 동일 건물 또는 인근 근린시설의 확인 가능한 실거래 시세가 없고, 개별 호실의 수익률과 공실 상황도 확정되어 있지 않습니다. 따라서 277,830,000원을 적정 시세보다 낮은 가격이라고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,830,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,689,620원 |
| 1. 안성장학새마을금고 근저당 | 552,500,000원 | 273,140,380원 |
| 2. 동소욱 근저당 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 안국저축은행 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 배당대상 채권 합계 | 1,852,500,000원 | 273,140,380원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 집행비용 4,689,620원을 먼저 공제하고, 273,140,380원이 안성장학새마을금고에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자 동소욱과 가압류권자 안국저축은행의 예상배당은 0원이고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
배당대상 채권 합계는 1,852,500,000원, 예상 미배당액은 1,579,359,620원입니다. 경매 신청 청구금액 1,693,447,720원과 위 배당표의 채권최고액 기준 합계는 서로 다른 금액이므로 구분해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 277,830,000원 | 273,140,380원 | 1,579,359,620원 |
| 3회 유찰 시 | 194,481,000원 | 190,958,266원 | 1,661,541,734원 |
| 4회 유찰 시 | 136,136,700원 | 133,430,786원 | 1,719,069,214원 |
유찰이 반복될수록 경매 신청채권자를 포함한 채권자들의 회수 가능액은 줄어듭니다. 반면 말소기준 이후 권리들이 정상적으로 소멸한다는 전제에서는 낙찰자가 그 미배당채권까지 인수하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성시 공도읍 용두리 공도초등학교 동측 인근의 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 해당 107호는 근린생활시설(음식점)으로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 동일 감정평가에서 104호는 103호와, 201호는 202호·203호와 벽체 구분 없이 일체로 사용되는 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물이며, 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
- 접근도로. 안성 소재 근린시설 부지는 북측·서측·남측으로 폭 약 6~8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 안성 소재 건물은 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 성장관리권역·상대보호구역 등 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 아파트와 달리 상권 수요, 실제 임차인, 임대수익과 공실기간에 따라 매각 가능 가격이 크게 달라집니다. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 107호만 매각되는지, 안성의 다른 호실 및 평택 702호까지 일괄매각되는지 법원의 물건목록·매각물건명세서·감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 안성장학새마을금고 근저당권의 말소기준 지위, 을구 2번 근저당권의 말소·이전 기록, 후순위 권리들의 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 107호 임차관계 확인. 이경미의 보증금 40,000,000원, 월차임 2,400,000원, 신고일과 실제 점유관계, 사업자등록 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 점유 확인. 매각범위에 포함되는 호실마다 임차인과 보증금을 별도로 검토해야 합니다. 특히 201호·702호의 중복 점유 신고 및 보증금 미상 관계를 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 107호의 실제 임대차계약, 월세 수납 상황, 공실 여부와 주변 근린시설 거래가격을 조사해야 합니다. 명목 월차임과 실제 수익은 다를 수 있습니다.
- 현장 확인. 음식점 영업 여부, 시설 상태, 내부 구조, 공용부분, 출입 동선 및 타 호실과의 경계를 점검해야 합니다.
- 조세 및 관리비. 국세·지방세의 우선순위, 공용부분 미납 관리비와 기타 점유·명도 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰가 상한 설정. 감정가의 49%라는 수치만으로 응찰하지 말고, 확정된 매각범위의 현재 시세와 실제 순수익을 근거로 가격 상한을 정해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.26 매각기일 및 매각조건의 변경·정지·취하 여부를 법원에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 무엇을 사는가
이 사건의 장점은 말소기준이 명확하고, 확인된 107호 점유관계에서 보증금 인수액이 발생하지 않는 구조라는 점입니다. 채권최고액이 크고 미배당채권이 많이 남더라도, 후순위 권리의 미배당금이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
하지만 가격 판단은 전혀 다른 문제입니다. 감정가 567,000,000원에서 최저가 277,830,000원까지 내려왔다는 사실만으로 이 상가가 싸다고 할 수 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않고, 근린시설 특유의 환금성 위험이 있으며, 감정평가에 여러 부동산이 함께 나타나는 점이 투자 판단을 제한합니다.
따라서 결론은 “권리상 인수 부담은 낮게 추정되지만, 매각범위와 시세 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 먼저 107호 단독매각 여부 또는 일괄매각 구성을 확정하고, 각 호실의 실제 점유와 거래가치를 검증해야 합니다. 그다음에야 최저가 277,830,000원이 합리적인 기회인지 평가할 수 있습니다. 현재로서는 가격보다 대상 특정과 권리·점유관계 검증이 우선인 근린시설 경매입니다.
