제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 수앤수 제3층 제301호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 2017.12.28 소유권보존 뒤 2018.01.05 동광신용협동조합이 채권최고액 1,170,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 매각으로 소멸하므로, 배당에서 채권 전액을 받지 못하더라도 미회수 근저당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
2021.04.21 강남철 명의의 채권최고액 1,000,000,000원 근저당이 추가됐지만 2023.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 2019년 제주특별자치도 압류도 2019.07.01 해제돼 등기에서 정리됐고, 2025.09.05 동광신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1705 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지상10층 중 3층 제301호 · 오피스텔로 이용중 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 801,044,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 공동담보목록 제2018-14호가 기재돼 있습니다. 해당 근저당은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.05 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 호실과 다른 호실을 구분
현황조사에 기재된 점유자는 406호·506호·606호에 관한 내용입니다. 제301호로 특정된 임차인 또는 점유자는 아래 조사 목록에 없습니다. 따라서 다른 호실의 임차관계를 제301호의 인수위험으로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 / 명칭 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주용 | 406호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지아 | 406호 | 2019.12.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최수현 | 506호 | 2023.04.26 | 5,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)진기건설 | 606호 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한효동 | 606호 | 2021.04.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 1. 근저당 · 동광신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 173,722,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 177,000,000원 가정에서 근저당권자에게 173,722,000원이 배당되고 채권최고액 기준 미배당액은 996,278,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 173,722,000원 | 996,278,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 138,817,600원 | 1,031,182,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 110,894,080원 | 1,059,105,920원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 매각가격이 내려가면 근저당권자의 배당액이 감소하고 미배당액은 커지지만, 그 미배당 근저당액이 낙찰자의 실질취득비용에 더해지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 수앤수 제301호는 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층이고 사용승인일은 2017.12.12입니다.
- 주위환경. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·기본위생·난방·옥내소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필지 일단 토지로 북동측 약 10m 내외, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,027,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 282.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제301호 점유 재확인. 현황조사 목록에는 406호·506호·606호 점유자만 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전 제301호의 현 점유상태를 원본 현황조사·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 채권최고액 1,170,000,000원, 공동담보목록 제2018-14호가 기재된 권리입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 근저당 미배당액 996,278,000원이 발생하지만, 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 오피스텔 이용 확인. 감정평가 및 매각물건명세서 비고 모두 오피스텔 이용을 명시합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부는 점유 확인과 가격
이 물건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당이 말소기준이고 경매로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 현황조사에 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있으므로 제301호와 다른 호실을 혼동하면 안 됩니다. 본건 제301호로 특정된 점유자는 조사 목록에 나타나지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 제301호의 실제 점유상태와 신건 177,000,000원의 적정성을 입찰 전 따로 확인해야 하는 오피스텔입니다.
