제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 소재 수앤수 건물의 3층 301호 오피스텔입니다. 소유자 및 채무자는 주식회사수앤수제주이고, 동광신용협동조합이 2018년 1월 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되었습니다. 근저당권 채권최고액은 1,170,000,000원으로, 공동담보목록 제2018-14호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 301호만의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준권리는 명확합니다. 이후 설정되었다가 이미 말소된 다른 근저당권과 압류 이력도 확인됩니다. 문제는 등기부보다 점유와 임대차입니다. 301호의 임대관계가 미상인 상태에서 배당표에 인수액이 0원으로 표시됐다는 이유만으로 실질취득가가 최저가에 고정된다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임대차는 별도

말소기준은 2018.01.05 접수된 동광신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 강남철 명의의 을구 2번 근저당권(채권최고액 1,000,000,000원)은 2023.01.31 이미 말소되었으며, 제주특별자치도 압류도 2019.07.04 말소되었습니다.

② 점유·임차 조사 — 301호를 다른 호실과 구분해야 한다

현황조사상 수앤수 건물에는 김주용, 김지아, 최수현, (주)진기건설, 한효동의 점유·전입 관련 기록이 있습니다. 그러나 이들의 기재 호실은 406호·506호·606호이며, 경매 대상인 301호가 아닙니다. 따라서 이들의 보증금을 301호의 인수액에 합산하거나, 반대로 301호에 임차인이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

위 표는 다른 호실에 관한 현황조사 참고 기록입니다. 대항력 표시는 각 기록의 말소기준권리 대비 전입정보에 따른 분류이며, 경매 대상 301호에 대한 권리판정이 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자 등이 확인되지 않아 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 대상은 없습니다. 최수현의 임대료 관련 기재액은 10,000,000원이나 지급 주기는 확인되지 않습니다.

특히 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 낙찰가보다 크며 그 보증금이 배당으로 충당되지 못하는 구조라면, 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계로 판단해야 합니다. 보증금이 매각대금보다 크고 배당액이 낙찰가 감소에 따라 함께 줄어드는 구조에서는 실질취득이 보증금 수준에 고정될 수도 있습니다. 현재 301호 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그 금액을 산정할 수는 없습니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 30% 하락, 시세 판단은 유보

감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 123,900,000원입니다. 한 차례 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 서로 다릅니다. 이 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)

채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용 2,534,600원과 근저당 배당 121,365,400원으로 매각대금이 배분됩니다. 표시상 미배당액은 1,048,634,600원입니다. 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 실제 채권 잔액·담보별 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임차관계는 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액이 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물이며 사용승인일은 2017.12.12입니다. 급배수·위생·난방·옥내소화전·승강기 및 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 북동측 약 10m, 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구(30m 이하), 방화지구, 역사문화환경보존·보전 관련 지역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다. 공시지가 기재액은 1,027,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 서귀포 도심권의 오피스텔이지만 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 적정 매도가와 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 임대수익 및 관리비 확인도 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유 확인. 경매 대상 호실에 누가 점유하고 있는지 확인하고 다른 호실의 현황조사 기록과 혼동하지 않아야 합니다.
• 임차보증금·대항력 확인. 301호 임차인이 있다면 전입 또는 사업자등록 관련 시점, 확정일자, 점유 개시일, 보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 인수해야 하는 경우 낙찰가에 해당 금액을 더해 투자원가를 판단해야 합니다.
• 공동담보 확인. 동광신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2018-14호와 실제 채권·배당관계를 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 대비 30% 할인만으로 입찰 근거를 삼지 않아야 합니다.
• 기계식 주차장·관리비. 주차시설의 실제 이용 가능 여부와 미납 관리비, 공용부분 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 점검. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 301호의 임대관계”

이 물건은 감정가 177,000,000원에서 한 차례 유찰되어 123,900,000원까지 내려온 서귀포 오피스텔입니다. 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 경매개시결정도 소멸한다는 점은 긍정적입니다.

그러나 301호의 임차관계가 미상이고, 다른 호실의 점유 정보만으로는 매수인의 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가 대비 할인율을 가격 메리트로 연결할 근거가 부족합니다.

등기상 권리 정리는 긍정적, 점유·가격 검증은 보류. 현재 단계에서는 무리하게 저가 물건으로 평가하기보다 301호의 임차관계와 실제 시장가격을 먼저 확인해야 합니다. 매각대금 외에 인수해야 할 보증금이 존재하는지가 이 경매의 핵심 판단 기준입니다.