제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 수앤수 건물 5층 506호 오피스텔입니다. 소유자로 확인되는 법인은 주식회사수앤수제주이며, 2018년 1월 5일 동광신용협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,170,000,000원이고, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이번 물건에서 구분해야 할 것은 세 가지입니다. 첫째, 등기상 소멸하는 채권과 매수인이 인수하는 채무는 다르다는 점입니다. 둘째, 506호의 임차인은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 조사됐지만 점유 인도 문제는 별개입니다. 셋째, 감정가 대비 30% 낮아진 최저가만으로 적정 매수가를 확정할 수 없습니다. 오피스텔의 실거래·임대수요·관리상태를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제5층 제506호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 10층 중 5층 |
| 사용승인 | 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 | 251,000,000원 |
| 최저매각가 | 175,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 동광신용협동조합 |
| 청구금액 | 801,044,300원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 1,170,000,000원 · 공동담보목록 제2018-14호 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 (제시된 권리·배당 분석 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당은 매각으로 소멸
특히 채권최고액 1,170,000,000원은 공동담보가 기재된 근저당권의 채권최고액입니다. 이를 이 506호 한 채의 실제 채무액이나 낙찰자의 부담액으로 해석해서는 안 됩니다. 동광신용협동조합의 경매 청구금액은 801,044,300원이며, 예상배당에서는 낙찰대금 중 집행비용을 뺀 금액이 근저당권자에게 배당되는 것으로 산정되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 506호와 다른 호실을 구분해야 한다
경매 대상인 506호에서 확인된 임차인은 최수현 1명입니다. 2023년 4월 26일 전입한 것으로 기재되어 있어 2018년 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 보증금은 5,000,000원이고, 월차임은 10,000,000원으로 기재되어 있습니다. 월차임 금액은 실제 임대차계약서와 대조가 필요합니다.
| 대상 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 506호 · 최수현 주거 이용 |
2023.04.26 | 5,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
506호 임차인의 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 승계 없음은 조사된 대항력 판정과 예상배당을 기준으로 한 판단이며, 실제 점유 인도에 필요한 협의나 절차까지 면제된다는 의미는 아닙니다.
다른 호실의 조사기록 — 506호 인수액에 합산하지 않는다
같은 수앤수 건물의 406호 및 606호에 관한 점유·전입 기록도 확인됩니다. 이들은 506호의 임차인으로 확인된 사람들이 아니므로 해당 호실의 보증금이나 권리관계를 506호의 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
| 호실 | 성명 / 법인 | 전입일 | 대항력 판단 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 406호 | 김주용 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 506호 승계 대상 아님 |
| 406호 | 김지아 | 2019.12.26 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 506호 승계 대상 아님 |
| 606호 | (주)진기건설 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 506호 승계 대상 아님 |
| 606호 | 한효동 | 2021.04.21 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 · 506호 승계 대상 아님 |
③ 가격 분석 — 30% 할인이라는 숫자의 한계
감정가는 251,000,000원, 현재 최저매각가는 175,700,000원입니다. 한 차례 유찰되어 감정가의 70%로 내려온 상태입니다. 그러나 부동산 경매에서 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.
이 수앤수 506호에 대해 비교 가능한 실거래 평균이나 최근 거래가격을 확인할 수 없으므로, 175,700,000원이 실제 거래시세보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 판정할 수 없습니다. 이 점 때문에 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 기준 | 100% | 251,000,000원 | 시세 검증 필요 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 175,700,000원 | 가격 메리트 미확인 |
| 2회 유찰 가정 | 49% | 122,989,999원 | 가정 가격 · 시세 비교 필요 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 86,092,999원 | 가정 가격 · 시세 비교 필요 |
2회·3회 유찰 가격은 매각 시나리오상 가정값이며, 실제 향후 매각기일이나 최저매각가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 장래 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,259,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 동광신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 172,440,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당·비용 합계 | — | 175,700,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 작성된 계산이며, 실제 피담보채무액 또는 확정배당액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보의 실제 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 별개
동광신용협동조합 근저당권의 채권최고액 1,170,000,000원을 기준으로 하면, 현재 최저가에서도 채권 전액 변제는 어렵게 계산됩니다. 향후 유찰이 추가된다면 매각대금이 줄고, 근저당권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다.
| 구분 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 175,700,000원 | 172,440,200원 | 997,559,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 122,989,999원 | 120,468,139원 | 1,049,531,861원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 | 86,092,999원 | 84,143,325원 | 1,085,856,675원 | 0원 |
현재 시나리오에서 신청채권자의 청구금액은 801,044,300원이고, 예상 수령 배당액은 172,440,200원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구금액도 전액 충족되지 않는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시 서귀동 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량으로 대상 건물까지 접근할 수 있고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표에서는 제반 교통사정을 보통으로 평가했습니다.
- 건축. 철근콘크리트구조, 지상 10층 건물로 사용승인일은 2017.12.12입니다. 외벽은 드라이비트·석재타일·징크판넬 등의 마감이 기재되어 있습니다.
- 설비. 급배수, 기본위생, 난방, 옥내소화전, 승강기 및 기계식 주차장 설비가 기재되어 있습니다. 기계식 주차의 실제 운영과 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물 부지는 3필지 일단의 토지이며, 북동측 약 10m 내외와 남서측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며, 고도지구(30m 이하), 방화지구 등의 지정사항이 있습니다.
- 환경·규제. 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역 등의 지정사항이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔로 실제 이용되고 있지만 개별 호실의 실거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 환금성을 높게 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 매도 기간, 임대수요, 관리비 등의 별도 조사가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 수앤수 건물의 동일·유사 면적 오피스텔 최근 거래가격과 현재 매물 호가를 비교하고, 층·향·시설 상태 차이를 반영하세요.
- 506호 임대차계약 확인. 최수현의 보증금 5,000,000원, 월차임 10,000,000원 기재내용, 실제 계약기간, 보증금 반환 및 점유 인도 관계를 확인하세요.
- 대항력과 우선변제 확인. 최수현은 후순위 전입에 따른 대항력 없음으로 분석됐지만, 확정일자와 배당요구 여부, 실제 점유 상황은 매각물건명세서 및 관련 서류로 다시 확인하세요.
- 다른 호실과 혼동 방지. 406호 김주용·김지아 및 606호 (주)진기건설·한효동의 점유 기록을 506호의 임차권으로 오인하지 마세요.
- 공동담보 관계 확인. 동광신용협동조합 근저당의 공동담보목록 제2018-14호와 채권관계를 대조하고, 실제 배당 및 말소 범위를 확인하세요.
- 미납 관리비. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 문제를 확인하세요.
- 기계식 주차 및 건물 상태. 주차설비 사용 가능 여부, 승강기, 공용시설 및 해당 호실의 내부 상태를 점검하세요.
- 유찰 가정과 실제 일정 구분. 현재 매각기일은 2026.10.27입니다. 추가 유찰 가격과 기일은 확정사항이 아니므로 법원 공고를 확인하세요.
- 실질취득비용 계산. 낙찰대금 외 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비용 및 확인되는 기타 부담을 포함해 총투입자금을 계산하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 가격 메리트”
서귀포 수앤수 506호의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 2018년 동광신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 해당 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 506호에서 확인되는 임차인 최수현 역시 말소기준 이후 전입자로, 대항력 없는 것으로 조사됐습니다. 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격에는 아직 검증되지 않은 부분이 남아 있습니다. 감정가 251,000,000원에서 한 차례 유찰되어 175,700,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래가와 임대수익에 근거한 적정가격을 확인할 수 없습니다. 특히 대규모 근저당 채권의 미배당은 낙찰자 인수채무가 아니더라도, 공동담보 및 실제 배당관계를 점검해야 하는 이유가 됩니다.
결론은 권리상 조건부 긍정, 가격상 판단 보류입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 적극 입찰하기보다는, 506호 임대차관계와 실제 거래시세를 먼저 확인하고 적정 입찰상한을 산정하는 접근이 바람직합니다. 이 물건의 핵심은 채권최고액의 크기나 감정가 대비 할인폭보다 실제 시장가격과 총취득비용이 얼마나 합리적인가에 있습니다.
