제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 수앤수 제5층 제506호 오피스텔입니다. 감정평가상 기호 물건들은 모두 오피스텔로 이용 중이고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 권리분석의 기준점은 2018.01.05 설정된 동광신용협동조합 채권최고액 1,170,000,000원 근저당권입니다.
현재 등기에서 경매로 문제되는 핵심은 단순합니다. 2025.09.05 동광신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하고, 과거 제주특별자치도의 압류와 강남철 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 특히 본건 506호 임차인 최수현은 말소기준일보다 훨씬 뒤에 전입한 점이 명확해 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1705 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제5층 제506호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 서귀포시 중앙로71번길 15-5 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 · 제5층 제506호 · 사용승인일 2017.12.12 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 801,044,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 동광신협 근저당
말소기준권리는 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 공동담보목록 제2018-14호가 표시돼 있습니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 2019.07.04 이미 말소됐고, 2021년 강남철의 1,000,000,000원 근저당도 2023.01.31 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 506호 최수현은 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수현 | 506호 · 주거 | 2023.04.26 | 5,000,000원 | 10,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
최수현의 전입일은 2023.04.26으로, 말소기준일 2018.01.05보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 5,000,000원으로 기재돼 있고 배당요구 여부와 우선변제 여부는 확정돼 있지 않지만, 현재 배당분석에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
본건은 감정가와 최저매각가가 모두 251,000,000원인 신건입니다. 동일 오피스텔의 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 이 가격을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개의 문제입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 923,314,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 972,811,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 1,012,408,960원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 임차인 보증금 때문에 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득액은 251,000,000원이고, 유찰 시에는 해당 회차 매각가가 곧 실질취득액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동광신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 246,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
동광신용협동조합 근저당은 채권최고액 기준으로 전액 배당되지 않으며, 미배당은 923,314,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 기호 물건들은 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물이며 사용승인일은 2017.12.12입니다. 급배수·위생·난방·옥내소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 3필지 일단 토지로 북동측 폭 약 10m 내외, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규제. 고도지구·방화지구·지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최수현 임차관계 재확인. 전입일은 2023.04.26으로 대항력이 없지만, 배당요구 여부와 우선변제 여부는 매각기일 전 원본으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
- 인수액과 미배당 구분. 근저당 미배당 923,314,000원은 채권자 미회수액이고, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 확인. 동광신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-14호가 표시돼 있으므로 실제 채권잔액과 다른 담보물의 진행상황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 동일·인근 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 뒤 251,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 공부와의 차이는 없으나, 실제 내부상태와 점유현황은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준은 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당이고, 본건 506호의 최수현은 2023.04.26 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 권리분석만 보면 비교적 명확합니다.
반대로 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가와 최저가는 251,000,000원이지만 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않기 때문입니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이번 입찰의 승부처는 251,000,000원이 주변 오피스텔 시세와 비교해 실제로 경쟁력 있는지 확인하는 데 있습니다.
