제주지방법원 2025타경1705. 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10에 위치한 수앤수 건물의 4층 406호 오피스텔입니다. 2017년 사용승인을 받은 지상 10층 건물로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사수앤수제주이며, 동광신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 801,044,300원입니다.

권리의 출발점은 2018년 설정된 동광신용협동조합 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 1,170,000,000원이고 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 그 이후 설정된 후순위 담보권과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 대항력은 별도로 확인해야 하며, 등기부상 권리가 소멸한다고 해서 모든 점유자의 보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리보다 점유관계가 중요하다

말소기준은 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며 공동담보목록 제2018-14호가 설정돼 있습니다. 2019년 제주특별자치도의 압류는 이미 말소됐고, 2021년 강남철 명의의 후순위 근저당권도 2023년에 말소됐습니다. 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

② 점유·임차관계 — 406호 김주용 확인이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 406호 관련 인원은 김주용·김지아 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으나, 전입신고 정보에 차이가 있어 대항력 판단도 달라집니다.

실제 406호 관련 인원 2명. 보증기관의 대위변제·승계 신고에 따른 중복 인원은 없습니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요구 관련 사항의 확인이 필요합니다.

현황조사에는 506호 최수현, 606호 (주)진기건설·한효동에 관한 기록도 있습니다. 이들은 표시된 호실이 매각 대상인 406호와 다르므로 406호의 임차인이나 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 현장 확인 시 실제 호실별 점유와 출입 관계를 구분해야 합니다.

③ 최저가 검토 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다

현재 최저매각가는 175,700,000원으로 감정가 251,000,000원의 70%입니다. 감정가에서 1회 유찰로 내려온 가격이지만, 이를 곧바로 시장가치보다 저렴한 가격으로 해석해서는 안 됩니다.

시세를 검토할 때는 같은 건물 또는 유사한 입지·용도의 오피스텔 최근 거래와 임대수익성을 함께 살펴야 합니다. 특히 실제 인수보증금이 존재한다면 시세와 비교할 금액은 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용입니다.

④ 예상배당표 (매각가 175,700,000원 가정)

동광신용협동조합의 근저당권 채권최고액 1,170,000,000원을 기준으로 하면 예상배당은 172,440,200원, 미배당액은 997,559,800원입니다. 이는 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 사용한 배당 시뮬레이션으로, 해당 호실의 실제 대출잔액이나 확정 손실액을 의미하지 않습니다. 신청채권자의 청구액은 801,044,300원이며, 현재 가정한 배당액으로는 이를 충족하지 못합니다.

당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다. 인수액 0원은 계산상 가정으로, 김주용의 대항력·보증금이 확인되지 않은 상태에서 매수인 부담이 없다고 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 위험은 별도

회차가 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 인수 가능한 선순위 임차보증금이 존재하는 경우 실제 매수인 부담은 같은 비율로 줄지 않을 수 있습니다. 특히 대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 그 미배당액을 매수인이 인수해야 한다면 실질취득비용은 보증금 수준에 머물 수 있습니다.

반면 동광신용협동조합의 말소기준 근저당권이 배당으로 전액 만족되지 못하더라도, 그 미배당 채권 자체가 곧바로 낙찰자의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 근저당 채권 미배당과 임차보증금 인수는 구분해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 서귀동 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 10층 건물로, 사용승인일은 2017.12.12입니다. 급배수·위생·난방·옥내소화전·승강기와 기계식 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 건물이 소재한 일단의 토지는 북동측 폭 약 10m, 남서측 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역으로 고도지구(30m 이하)·방화지구와 역사문화환경보존 관련 구역 등의 제한이 있습니다. 지하수자원특별관리구역에도 해당합니다.
• 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 실사용 수요와 임대수익성, 관리비, 기계식 주차 이용 조건 등에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 최근 실거래가 및 임대수익을 확인하기 전에는 환금성이나 적정 매각가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김주용의 전입일 확인. 주민등록 전입·점유 시작 시점과 2018.01.05 말소기준일의 선후관계를 확인하고, 대항력 성립 여부를 판단해야 합니다.
• 김주용의 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 보증금 액수, 배당요구 및 미배당 인수 가능성을 확인해야 합니다. 인수액을 확정하기 전에는 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
• 김지아와의 관계 확인. 동일 406호에 기록된 김주용·김지아가 각각 독립적인 계약 당사자인지, 실제 누가 점유하는지, 보증금 반환관계가 어떻게 구성됐는지 확인해야 합니다.
• 다른 호실 기록 구분. 506호와 606호 관련 점유자는 406호 임차인으로 합산하지 말고, 현장 및 서류상 호실 구분을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 동광신용협동조합 근저당권의 공동담보목록과 실제 피담보채권액, 다른 공동담보 부동산의 처리 상황을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대 시세 확인. 동일 건물과 유사 오피스텔의 최근 실거래, 월세·보증금, 공실 및 관리비 수준을 확인한 뒤 적정 입찰가를 판단해야 합니다.
• 관리비·주차 점검. 체납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분과 기계식 주차장의 이용·유지관리 조건을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원의 기일변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”

이 물건의 표면적인 강점은 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 최저매각가입니다. 등기부상 권리도 말소기준과 후순위 소멸 관계가 비교적 명확합니다.

그러나 결정적인 변수는 406호 김주용의 대항력과 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 예상배당표의 인수액 0원을 확정적인 매수인 부담액으로 받아들여서는 안 됩니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아, 최저매각가 175,700,000원이 시장 대비 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 전 가격 판단 보류입니다. 김주용의 실제 계약·점유·전입 및 보증금 관계를 확인하여 인수 위험을 해소하고, 같은 건물의 최근 거래와 임대수익성을 검토한 다음에야 합리적인 입찰가를 정할 수 있습니다. 더 유찰되는 것 자체가 인수 위험을 제거해 주지는 않습니다.