제주지방법원 2025타경1705. 서귀포시 서귀동 ‘수앤수’ 4층 406호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 모두 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2018.01.05 설정된 동광신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,170,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 제주특별자치도 압류와 강남철 근저당은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 406호 점유관계입니다. 김지아는 2019.12.26 전입해 말소기준 이후이므로 대항력이 없지만, 김주용은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有라고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 현재 최저가 251,000,000원만 보고 매수원가를 확정하는 분석은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1705 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 307-10 수앤수 제4층 제406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 지상10층 중 4층 406호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사수앤수제주 |
| 사용승인일 | 2017.12.12 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동광신용협동조합 / 801,044,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 406호 점유는 미확정
말소기준권리는 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2018-14호에 기재되어 있고, 채권최고액은 1,170,000,000원입니다. 2025.09.05 동광신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2019년 제주특별자치도 압류는 2019.07.04 해제로 말소됐고, 2021년 강남철 근저당도 2023.01.31 해지로 말소됐습니다.
406호 임차인·점유자 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주용 | 406호 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
| 김지아 | 406호 | 2019.12.26 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 가격·회차 시나리오 — 싸 보이는 숫자보다 인수 확인이 먼저
현재 회차는 감정가 251,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 200,800,000원, 2회 유찰 시 160,640,000원입니다. 그러나 이 물건은 김주용의 보증금과 대항력이 미상이라, 낙찰가가 낮아지는 것만으로 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 246,686,000원 | 923,314,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 197,188,800원 | 972,811,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 1,012,408,960원 |
③ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,314,000원 |
| 1. 근저당 · 동광신용협동조합 | 1,170,000,000원 | 246,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,314,000원을 제외한 246,686,000원이 동광신용협동조합 근저당에 배당되고, 채권 미배당은 923,314,000원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 김주용의 대항력·보증금은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상10층 건물이며, 406호는 4층에 있습니다. 사용승인일은 2017.12.12입니다.
- 설비. 급배수·기본위생·난방·옥내소화전·승강기·기계식 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 3필지 일단의 토지로 북동측 약 10m 내외, 남서측 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구(30M이하)·방화지구이며, 지하수자원특별관리구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 공시지가는 1,027,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김주용 전입일 확인. 2018.01.05 말소기준보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 김주용 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 매수인이 떠안을 수 있는 금액을 계산할 수 없습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 김주용과 김지아 모두 우선변제 여부를 확정할 자료를 입찰 전 원본에서 대조해야 합니다.
- 406호 실제 점유 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 동광신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2018-14호에 기재되어 있으므로 관련 담보관계를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 기계식 주차장·관리 상태 확인. 오피스텔 이용과 함께 주차설비의 실제 사용여건과 관리상태를 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소기준이 명확해도 실질취득가는 미정일 수 있다”
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2018.01.05 동광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 후순위로 소멸합니다. 그러나 406호에는 김주용과 김지아가 확인되고, 그중 김주용은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 김지아는 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 김주용까지 같은 결론으로 처리할 근거는 없습니다.
따라서 현재 최저가 251,000,000원을 그대로 “내가 실제로 드는 총 취득비용”으로 확정하는 것은 이릅니다. 등기는 통과, 임차인 확인은 미완료. 이 물건은 가격을 논하기 전에 김주용의 전입일·보증금·배당요구·확정일자를 확인해 승계 가능성을 먼저 닫는 것이 핵심입니다.
